서울남부지방법원 2026타경168. 서울 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 14층 1402호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 추정되는 집합건물입니다. 현재 소유자는 이현찬이며, 2023년 5월 8일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당의 채권최고액은 711,600,000원이고, 경매 신청채권자의 청구금액은 585,630,315원입니다.
이 사건은 단순히 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고일을 가진 임차인이 조사됐으며, 배당 시나리오에서는 해당 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 국세·지방세 압류도 존재하고, 근저당권의 공동담보에는 같은 건물 1403호가 포함되어 있습니다. 임차권 확인과 세금 우선순위 확인이 입찰 전 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 532 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 추정 · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 이현찬 (단독소유) |
| 감정가 | 392,000,000원 |
| 최저매각가 | 392,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 실질취득금액 | 397,000,000원 (최저가 + 인수 보증금) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 585,630,315원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.08 · 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 711,600,000원 |
| 공동담보 | 가양역더리브아너비즈타워 제14층 제1403호 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도
권리의 출발점은 2023.05.08 하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 특히 2026.08.26 설정된 식스티페이 근저당권 300,000,000원도 후순위이므로 매수인이 채무 자체를 인수하는 구조로 보지 않습니다.
다만 등기된 권리의 소멸과 임차인의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 이 사건에는 말소기준일보다 앞선 전입신고일이 기재된 임차인이 있으며, 배당 시나리오에서 보증금 5,000,000원을 매수인 부담으로 처리하고 있습니다. 또한 세금 압류는 매각으로 등기가 말소되더라도, 관련 조세가 실제 배당에서 우선할 수 있다는 점을 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5,000,000원 인수 위험
| 임차인 | 점유 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 퓨렌씨앤씨, 소상혁 | 전부 | 2014.08.05 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음으로 조사 우선변제 미확인 보증금 인수 예상 |
현황조사상 임차인은 주식회사 퓨렌씨앤씨, 소상혁으로 기재되어 있으며, 점유 범위는 전부입니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원입니다. 별도의 보증기관 대위변제·승계 신고는 확인되지 않으며, 실제 임차인 항목은 1건입니다.
신고된 전입일 2014.08.05는 하나은행 근저당권 설정일인 2023.05.08보다 앞섭니다. 조사상 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있지만, 전입신고일만으로 이 공장(지식산업센터)에 대한 대항력이 법적으로 확정된다고 단정할 수는 없습니다. 특히 전입일이 2023년 소유권보존등기보다 앞서므로, 주소 및 점유 대상의 일치 여부와 상가·공장 임대차에 필요한 대항요건을 반드시 확인해야 합니다.
| 현재 최저매각가 | 392,000,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 보증금 | 5,000,000원 |
| 실질취득금액 | 397,000,000원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 318,600,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 255,880,000원 |
③ 시세 비교 — 가격 메리트 판단은 보류
이 사건의 감정가는 392,000,000원이고, 신건 최저매각가 역시 392,000,000원입니다. 다만 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 것으로 가정하면 비교해야 할 금액은 최저가 자체가 아닌 실질취득금액 397,000,000원입니다.
현재 동일 건물·유사 면적 지식산업센터의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에 대한 할인율만으로 시세 대비 저렴한지를 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건이므로, 적정 가격을 판단할 때 공장 용도와 해당 건물의 거래사례를 기준으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,288,000원 |
| 임차인 보증금(매수인 인수) | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 711,600,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 6,900,080원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 21,158,935원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리카드 | 6,317,285원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 14,027,795원 | 0원 |
| 6. 가압류 · NH농협캐피탈 | 78,193,526원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 | 8,117,155원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 식스티페이 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 배당 대상 채권액 합계는 1,146,314,776원, 채권자 예상배당 합계는 385,712,000원이며 미배당 예상액은 760,602,776원입니다. 임차인의 보증금 5,000,000원은 배당액에 포함되지 않는 별도의 매수인 인수 예상금액입니다. 국세·지방세의 우선배당 및 실제 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 구분
| 회차 | 최저매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 392,000,000원 | 5,000,000원 | 397,000,000원 | 760,602,776원 |
| 1회 유찰 (80%) | 313,600,000원 | 5,000,000원 | 318,600,000원 | 837,905,176원 |
| 2회 유찰 (64%) | 250,880,000원 | 5,000,000원 | 255,880,000원 | 899,747,096원 |
1회 유찰하면 최저매각가는 313,600,000원, 2회 유찰하면 250,880,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 임차보증금 인수액 5,000,000원이 동일하게 유지된다는 가정하에 실질취득금액은 각각 318,600,000원과 255,880,000원입니다.
하지만 최저가가 떨어진다는 사실과 시세보다 저렴해진다는 판단은 다릅니다. 지식산업센터의 적정 거래가격과 해당 호실의 이용·임대 가능성을 검토하지 않은 상태에서는 어느 회차에서도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역·가양역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트합성구조의 15층 건물로, 본건은 제14층 제1402호입니다. 승강기·주차시설·공동 위생시설이 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 추정되며, 매각물건명세서에도 공장 이용 사실이 기재되어 있습니다. 주거용 부동산과 동일한 임대·사용 조건을 전제해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등과 관련됩니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 북서측 약 20m 폭의 도로에 접하고 있습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종과 실사용 수요, 임대·공실 상황에 따라 매각 가능성과 거래가격이 달라질 수 있습니다. 이 호실의 시장가격 및 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인의 대항요건 확인. 주식회사 퓨렌씨앤씨, 소상혁의 임대차계약서와 사업자등록 관련 사항, 실제 점유 및 주소 일치 여부를 확인하세요. 특히 2014.08.05 전입일과 2023년 소유권보존등기 사이의 관계를 검증해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 5,000,000원 전액 인수를 전제로 자금을 계산하되, 매각물건명세서와 배당요구·확정일자 관련 서류로 실제 인수 범위를 확정해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 서초세무서 관련 압류는 말소됐지만, 강서세무서·강서구·동대문세무서의 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 조세채권의 법정기일을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권의 공동담보인 1403호와, 식스티페이 근저당권의 공동담보 관계를 확인하세요. 실제 채권잔액과 배당관계는 단순 채권최고액만으로 확정할 수 없습니다.
- 지식산업센터 입주자격. 공장(지식산업센터)의 입주 가능 업종, 매수인 사용 목적, 관리규약 및 용도 제한을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 임대차 수익성. 신고된 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원의 임대차가 현재 유효한지 확인하고, 임대수익과 공실 위험을 함께 검토하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도 절차, 명도 협의에 필요한 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 가양역더리브아너비즈타워의 유사 호실 최근 실거래 및 임대사례를 확인한 후, 인수 보증금을 포함한 실질취득금액을 기준으로 입찰가를 결정하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 말소 ≠ 인수 위험 없음”
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2023.05.08 하나은행 근저당권 이후 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리관계가 여기서 끝나는 것은 아닙니다.
현황조사상 대항력이 있는 것으로 분류된 임차인에게 5,000,000원의 보증금이 있으며, 예상배당에서는 이 금액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 또한 세금 압류 3건과 공동담보 관계가 있고, 물건의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다.
현재 신건 최저매각가 392,000,000원에 대한 실질취득금액은 397,000,000원으로 계산됩니다. 하지만 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 금액이 적정한지 판단하기 어렵습니다. 권리는 조건부 검토, 가격은 검증 전 보류. 임차인의 대항요건과 실제 인수 범위, 조세 우선순위, 지식산업센터의 시장가격을 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다.
