서울남부지방법원 2026타경168. 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 14층 1403호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 추정되며, 소유자는 이현찬입니다. 2023년 5월 8일 설정된 하나은행 근저당권 711,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드·우리카드·서울신용보증재단 등 여러 채권자의 가압류와 추가 근저당권이 설정돼 있습니다.

등기상 후순위 권리들은 매각으로 정리될 것으로 분석되지만, 등기부상의 권리 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개입니다. 현황조사에 기재된 임차관계는 말소기준권리보다 앞선 2014년 8월 5일을 전입일로 표시하고 있습니다. 배당 분석은 이 임차인의 대항력을 인정하고 보증금 5,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산하고 있습니다. 다만 전입일이 건물의 2023년 소유권보존등기보다 앞서는 만큼, 해당 호실에 관한 실제 대항요건 성립 여부는 반드시 별도 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 임차인은 주의

권리분석의 기준점은 2023.05.08 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 711,600,000원이며, 본건 1403호 외에 같은 건물 1402호가 공동담보로 기재돼 있습니다.

말소기준권리 이후 설정된 삼성카드·우리카드·서울신용보증재단· 엔에이치농협캐피탈·하나카드의 가압류, 국의 압류, 식스티페이 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2025년 4월에 설정된 서초세무서 압류는 2025년 6월에 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 대항요건 확인

현황조사에 기재된 임차관계 1건입니다. 법인명과 개인명이 함께 표시돼 있어 실제 계약 당사자 및 점유 관계는 원본 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 표시된 관계는 아닙니다.

임차관계의 전입일이 2014.08.05로 기재돼 있고, 말소기준권리는 2023.05.08이므로 날짜만 비교하면 임차인이 앞섭니다. 제공된 배당 분석 역시 대항력 있는 임차인으로 판단해 보증금 전액 인수를 반영했습니다.

대항력은 단순히 날짜가 앞선다는 사실만으로 최종 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유 및 해당 용도에 적용되는 법률상 대항요건이 충족됐는지가 중요합니다. 또한 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로, 이 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 것이라고 전제할 수 없습니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 인수액을 포함해서 판단

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 417,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득금액은 422,000,000원입니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율뿐 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총취득금액과 실제 거래 가능한 시장가격을 비교해 평가해야 합니다.

각 회차의 실질취득금액은 해당 최저매각가에 예상 인수보증금 5,000,000원을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가, 배당 결과, 임대차 권리 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 회차별 채권자 미배당액은 제공된 추정 시나리오 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)

집행비용 6,570,000원을 제외한 410,430,000원이 하나은행에 배당되는 추정입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 표시했으며, 실제 확정채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

이 추정에 따르면 채권자들의 총 청구·담보 금액은 1,139,414,696원이고, 예상 배당액은 410,430,000원입니다. 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 728,984,696원이며, 소유자에게 남는 잔여금은 없습니다.

신청채권자인 하나은행의 청구액은 585,630,315원인데, 예상 배당액은 410,430,000원으로 청구액을 전부 충족하지 못합니다. 다만 채권자의 미회수 금액이 낙찰자에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 낙찰자는 별도로 남는 임차보증금 인수 문제를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역·가양역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 판단됩니다.
• 이용상태. 15층 건물의 14층에 소재하는 집합건물로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔과는 이용 및 매수 수요가 다를 수 있습니다.
• 건물 설비. 공동 위생시설·승강기시설·주차시설이 설치돼 있습니다. 외벽은 복합판넬 및 외장석 붙임 등의 마감으로 조사됐습니다.
• 접근 도로. 북동측 약 30m 내외, 북서측 약 20m 내외 도로에 접합니다. 차량 접근 여건은 감정평가에서 확인된 사항입니다.
• 용도지역. 준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 여러 토지이용 제한사항이 있습니다.
• 토지 관련 지표. 공장용지로 분류되며, 토지면적은 3,792.5㎡, 공시지가 자료는 8,834,000원/㎡입니다. 해당 수치를 개별 호실의 매매가격으로 볼 수는 없습니다.
• 위반·공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 업무·산업시설 입지 여건은 있으나, 실제 매매가격과 거래 빈도가 확인되지 않았습니다. 공장(지식산업센터)은 이용 자격, 업종 제한, 임대 수요, 금융조달 조건 등에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 일반 주거용 부동산과 동일하게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 주식회사 퓨렌씨앤씨, 소상혁으로 표시된 임차관계의 실제 계약 당사자와 점유자를 확인하세요. 대항력 인정 여부에 따라 매수인 인수금액과 명도 절차가 달라집니다.
• 2014년 전입 기록 검증. 전입일이 건물의 2023년 소유권보존등기보다 앞서는 이유를 주민등록 또는 사업자등록 관련 자료와 임대차계약서, 호실별 점유 이력을 통해 확인해야 합니다.
• 보증금 5,000,000원 반영. 권리관계가 확정되기 전에는 전액 인수를 전제로 입찰 예산을 구성하는 것이 보수적입니다. 보증금 인수가 해소된다는 별도 근거 없이 인수액을 제외하지 마세요.
• 실질취득금액 기준. 신건은 422,000,000원, 1회 유찰 시 338,600,000원, 2회 유찰 시 271,880,000원을 보증금 포함 기준금액으로 검토하세요. 이 금액에는 취득세 등 별도 비용이 포함되지 않습니다.
• 시세 검증. 같은 건물의 동일 용도·유사 층·유사 면적 호실에 대한 실제 거래사례와 현재 매물가격을 확인해야 합니다. 비교시세가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인만으로 저가매수라고 판단할 수 없습니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 1402호가 공동담보로 표시돼 있고, 식스티페이 근저당권에도 별도 공동담보 물건이 기재돼 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액, 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 국의 압류가 기재돼 있으므로 실제 체납세액, 법정기일, 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 소멸하더라도 세금 관련 배당 변동 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
• 지식산업센터 이용 조건. 건축물대장·관리규약·입주 가능 업종·임대 조건을 확인하세요. 실제 이용 목적과 법적 용도가 일치하는지도 중요합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인 점유가 확인되므로 보증금 정산과 인도 협의, 점유 이전에 필요한 절차를 준비해야 합니다. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부도 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일 공고를 직접 확인하고, 실제 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “근저당이 지워져도 인수보증금은 남는다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 후순위 채권의 규모 자체가 아닙니다. 하나은행 근저당권 이후 설정된 권리들은 매각으로 정리될 것으로 보이지만, 그보다 앞선 것으로 기재된 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 가능성이 있다는 점이 핵심입니다.

신건 최저매각가는 417,000,000원이지만, 보증금 인수를 반영한 실질취득금액은 422,000,000원입니다. 또한 공장(지식산업센터) 용도 특성과 비교 거래가격 미확인으로 신건 가격의 경제적 매력을 확정하기 어렵습니다.

특히 2014년 전입일과 2023년 건물 소유권보존등기의 선후관계는 반드시 검증해야 합니다. 임차인 대항력이 실제로 인정되는지, 해당 보증금이 최종적으로 누구에게 반환돼야 하는지에 따라 낙찰 후의 권리 및 명도 부담이 달라집니다.

결론은 권리 유의, 가격 판단 보류입니다. 후순위 등기의 소멸 자체보다 선순위 임차관계의 정확한 확인이 우선이고, 시세가 확인되기 전에는 유찰 여부만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 임차인 대항요건 검증 → 실거래 시세 확인 → 인수액 포함 입찰가 산정의 순서로 접근하는 것이 적절합니다.