창원지방법원 2026타경10269. 창원시 의창구 팔용동 창원종합버스터미널 북동측에 위치한 대찬빌딩 7층 근린시설 경매입니다. 주소상 대표 호실은 701호이지만, 감정평가와 매각조건을 함께 읽어야 합니다. 701호부터 704호까지 4개 호실이 일괄매각되며, 집합건축물대장상 용도는 의원입니다. 현재는 공실이고 인테리어 공사가 진행되다 중단된 상태로 조사됐습니다.
현재 등기상 소유자는 동원투자개발주식회사입니다. 2022.08.31. 소유권을 취득하면서 부산은행의 채권최고액 1,760,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2022.11.28. 태림실내건축의 채권최고액 264,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이후 2023년 경매가 개시됐다가 취하됐으며, 2026년 채권양수인인 더블유비2309유동화전문유한회사가 새롭게 임의경매를 신청한 흐름입니다.
이번 사건은 권리 소멸 구조가 비교적 분명하지만, 근저당 총액이 최저매각가보다 크고, 공사 중단 및 체납 상태가 결합돼 있습니다. 권리분석만 끝내고 입찰하기보다, 실제 사용 가능성·잔여 공사비·관리비·세금과 동일 용도 상업시설의 거래가격을 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-13 대찬빌딩 7층 701호 외 3개 호실 도로명주소: 창원대로363번길 22-33 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 |
| 매각범위 | 7층 701호·702호·703호·704호 일괄매각 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물 중 7층 |
| 이용 및 점유상태 | 공실 · 경계벽 없이 통합된 상태 · 인테리어 공사 중단 |
| 소유자 | 동원투자개발주식회사 (2022.08.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,894,000,000원 / 1,894,000,000원 (신건) |
| 감정평가 기준일 | 2026.03.06. |
| 신청채권자 | 더블유비2309유동화전문유한회사 (양도인: 부산은행) |
| 청구금액 | 1,760,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,760,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 0회(신건) / 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
핵심은 2022.08.31. 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 2022.11.28. 설정된 태림실내건축 근저당권 264,000,000원은 그보다 후순위입니다. 창원시 압류, 현재 경매개시결정, 국세 압류도 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
따라서 등기부에 나타난 이들 후순위 부담은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 배당 부족액 자체가 낙찰자에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 국세·지방세의 법정기일과 배당 우선순위는 등기 접수일만으로 확정할 수 없으므로 별도의 검토가 필요합니다.
② 점유·시세·가격 — 인수 0원만으로 저가 매수는 아니다
감정평가상 701호 외 3개 호실은 공실입니다. 확인된 실제 임차인은 0명이고, 현재 확인되는 임차보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 공실 조사결과만으로 모든 점유관계와 임대차 권리의 부존재를 확정해서는 안 됩니다.
| 가격 비교 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 1,894,000,000원 | 2026.03.06. 감정평가 |
| 현재 최저매각가 | 1,894,000,000원 | 감정가의 100% |
| 실질취득 기준액 | 1,894,000,000원 | 최저가 낙찰 및 권리 인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 1,515,200,000원 | 감정가의 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 1,212,160,000원 | 감정가의 64% 시나리오 |
현재 최저매각가는 감정평가액 그대로입니다. 등기상 인수 부담이 없다면 최저가 낙찰 시 기본적인 실질취득 기준금액도 1,894,000,000원입니다. 하지만 실제 취득에는 공사 재개, 시설 보완, 관리비, 세금 및 거래 부대비용 등이 영향을 미칠 수 있습니다.
가격을 판단할 때는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월의 동일·유사 용도 실거래, 최신 거래가격, 거래 추세를 우선해야 합니다. 현재는 이 일괄매각 대상과 비교할 수 있는 최근 거래가격이 검증되지 않았으므로 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,894,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 21,340,000원 |
| 1. 부산은행 근저당권 | 1,760,000,000원 | 1,760,000,000원 |
| 2. 태림실내건축 근저당권 | 264,000,000원 | 112,660,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 151,340,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가인 1,894,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 21,340,000원을 먼저 공제하고, 부산은행 근저당권에 1,760,000,000원, 태림실내건축 근저당권에 112,660,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 총채권 2,024,000,000원 가운데 예상 배당 합계는 1,872,660,000원이며, 151,340,000원의 미배당이 발생합니다.
태림실내건축의 채권최고액 264,000,000원이 전부 충족되지 않는 구조입니다. 다만 이러한 미배당액은 후순위 근저당의 매각 소멸을 전제로 낙찰자가 직접 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 채권액, 채권양도, 공동담보 배당관계, 세금 등 우선배당 항목이 확정되면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
예상배당은 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·국세·지방세의 실제 우선배당, 임차인 최우선변제 및 공동담보 관련 배당 조정은 반영되지 않은 계산이므로 확정 배당표가 아닙니다.
회차별 가격·배당 시나리오
| 매각 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,894,000,000원 | 151,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,515,200,000원 | 526,352,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,212,160,000원 | 826,361,600원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각대금은 감소하고 채권자의 예상 미배당액은 늘어납니다. 하지만 현재 확인된 인수권리가 없다는 전제에서는 각 회차의 매수인 권리 인수 추정액은 모두 0원입니다. 따라서 권리 인수만 놓고 보면 실질취득 기준액은 해당 낙찰가격과 같지만, 매각가격 하락이 실제 시장가격보다 저렴한 취득을 보장하지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 아파트단지 등이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 창원종합버스터미널이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물입니다. 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비, 주차시설이 설치돼 있습니다.
- 현재 상태. 7층 701호 외 3개 호실은 공실이며, 인테리어 공사가 중단됐습니다. 각 호실은 경계벽 없이 통합된 상태로 조사됐습니다.
- 사용 용도. 집합건축물대장상 의원입니다. 의료시설 이용을 전제로 한 공간구성이 다른 근린시설 용도에 적합한지, 용도변경이나 추가 공사가 필요한지 검토해야 합니다.
- 토지. 팔용동 34-13 및 34-6 일대의 일반상업지역으로, 2필 일단의 사다리형 평지입니다. 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 북동측 약 25m 내외 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역이며 창원공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 관련 시설의 입점이나 용도변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,056,000원/㎡로 조사돼 있습니다. 이 금액은 토지 기준가격이며 일괄매각 대상 호실의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 의원 용도의 4개 호실 일괄매각, 통합 공간구조 및 공사 중단 상태를 고려하면 일반적인 소형 근린시설과 매수자 수요가 다를 수 있습니다. 분할 활용·임대·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 재확인. 701~704호의 매각 대상과 각 호실 등기, 공동담보 내용을 매각물건명세서·등기부·감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 공사 중단 현황 확인. 내부 철거·미시공·마감 상태 및 설비 작동 여부를 현장에서 확인하고, 실제 사용에 필요한 잔여 공사 범위를 파악해야 합니다.
- 호실 경계 및 이용 가능성. 경계벽 없이 통합된 현황이 집합건축물대장 및 향후 사용계획과 부합하는지, 분할 사용이나 용도변경에 제약이 있는지 확인하세요.
- 미납 관리비 확인. 관리비 미납이 조사돼 있으나 정확한 금액은 관리사무실 확인이 필요합니다. 공용부분 관리비의 승계 가능성과 체납 내역을 구분해 검토하세요.
- 세금 압류 확인. 2023.10.26. 창원시 압류와 2026.10.02. 국세 압류가 있습니다. 해당 세금의 법정기일, 배당 우선순위 및 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 사업장 사용관계 및 대항 가능한 임대차가 존재하는지 최종 확인하세요.
- 채권양도·공동담보 확인. 부산은행에서 더블유비2309유동화전문유한회사로 이어지는 채권관계와 701~704호 공동담보에 따른 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 비교. 의원 용도와 유사한 근린시설의 최근 거래·임대 사례를 확인하고, 과거 고가 거래가 아닌 최근 거래 추세를 중심으로 입찰가를 판단하세요.
- 총 취득비용 산정. 낙찰가격뿐 아니라 잔여 인테리어, 시설 정비, 관리비 관련 부담, 세금 및 각종 부대비용을 합산해 자금계획을 세우세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 현장이 어렵다”
창원지방법원 2026타경10269는 권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확한 근린시설 경매입니다. 부산은행 근저당이 말소기준권리이고 이후의 근저당·압류·현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 1,894,000,000원의 신건 가격, 4개 호실 일괄매각, 의원 용도, 중단된 인테리어, 미납 관리비, 세금 압류가 동시에 존재합니다. 더욱이 최근 거래가격과 임대수익에 근거한 시세 검증이 이뤄지지 않은 상태에서는 최저가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
유찰 시 최저가가 1,515,200,000원, 이후 1,212,160,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다. 실제 입찰 판단은 최근 실거래 및 수익성 검증, 공사비 파악, 관리비·세금 확인, 점유관계 확정을 마친 후 내려야 합니다.
결론은 ‘등기권리 인수 위험은 낮은 편이지만, 가격과 물건 현황은 보수적으로 접근해야 한다’입니다. 권리 인수 0원은 출발점일 뿐, 수익성을 보장하는 근거가 아닙니다.
