창원지방법원 2026타경10269. 창원시 의창구 팔용동 대찬빌딩 7층 704호가 경매에 나왔습니다. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 위치한 근린시설로, 건축물대장상 용도는 의원입니다. 현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 391,000,000원입니다.
소유자는 동원투자개발주식회사입니다. 2022년 8월 31일 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 1,760,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 태림실내건축의 근저당권 264,000,000원이 추가됐습니다.
중요한 특징은 부산은행과 태림실내건축의 근저당이 대찬빌딩 701호·702호·703호를 함께 담보로 하는 공동담보라는 점입니다. 등기상 채권최고액을 704호에만 대응하는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 또한 이번 경매는 부산은행으로부터 채권을 양수한 더블유비2309유동화전문유한회사가 채권자로 기재돼 있습니다.
등기상 선후순위는 비교적 명확하지만, 이 물건에서 반드시 확인해야 할 것은 실제 내부 상태와 추가 지출입니다. 감정평가일인 2026년 3월 6일 기준 인테리어 공사가 중단돼 있었고, 관리비 미납도 조사됐습니다. 법적 인수액이 없다는 사실만으로 총취득비용까지 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10269 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-13 대찬빌딩 7층 704호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-33 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 공실 · 인테리어 공사 중단 |
| 소유자 | 동원투자개발주식회사 (2022.08.31 소유권이전) |
| 감정가 | 391,000,000원 |
| 최저매각가 | 391,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매채권자 | 더블유비2309유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사부산은행) |
| 청구금액 | 1,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31 부산은행 근저당권 (채권최고액 1,760,000,000원) |
| 등기상 예상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보는 확인
말소기준권리는 2022년 8월 31일 설정된 부산은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,760,000,000원이며, 해당 근저당은 이번 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 설정된 태림실내건축의 을구 2번 근저당권 264,000,000원도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
2023년 6월 30일에는 부산은행의 기존 임의경매개시결정이 있었으나, 2025년 12월 31일 취하돼 2026년 1월 2일 말소등기가 이뤄졌습니다. 현재 진행되는 경매는 2026년 3월 3일 개시된 별개의 임의경매입니다. 이어 2026년 10월 2일 마산세무서장의 국세 압류가 등기됐습니다. 이 압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·이용상태 — 공실이지만 확인은 필요
감정평가상 대상 호실은 공실이며, 인테리어 공사가 진행되다가 중단된 상태입니다. 확인된 임차인은 없고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
따라서 현재 확인된 임차보증금 인수액은 없지만, 공실이라는 감정평가 당시 상태만으로 현시점의 점유관계와 모든 임대차 권리가 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 상업용 근린시설은 실제 영업 여부, 임대차계약, 사업자등록과 점유자의 권원 등을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
704호는 같은 층 701호부터 703호까지의 다른 호실과 달리 감정평가상 내벽 몰탈 위 페인팅, 바닥 타일 마감으로 기재돼 있습니다. 다만 공사 중단에 관한 명세서 기재가 있으므로, 704호의 실제 마감과 사용 가능 상태를 현장 확인 없이 추정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 391,000,000원의 적정성은 미확인
현재 감정가와 최저매각가는 모두 391,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 최저가가 감정가와 동일합니다.
다만 이 금액이 실제 거래시장 대비 어느 수준인지를 판단할 비교 거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮게 낙찰될 가능성과 시장가격보다 저렴하게 매수하는 것은 구분해야 합니다. 특히 근린시설은 전용 사용상태, 임차수익, 공실 기간, 공사비 등에 따라 실질적인 매수 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 391,000,000원 | 1,639,274,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 312,800,000원 | 1,716,379,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 250,240,000원 | 1,778,063,360원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가와 예상배당에 따른 비교입니다. 향후 실제 매각 일정이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 채권자 미배당액은 낙찰자의 인수채무와 별개입니다.
권리분석상 매수인이 부담할 인수금액이 0원이므로, 최저가 기준 실질취득 기준액은 391,000,000원입니다. 유찰 시에도 등기상 인수액은 0원으로 산정돼 실질취득 기준액이 각 회차 매각가와 같아집니다. 다만 취득 관련 비용, 공사 마무리 비용, 관리비 관련 부담은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,274,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 1,760,000,000원 | 384,726,000원 |
| 2. 근저당 · 태림실내건축 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,024,000,000원 | 384,726,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 1,639,274,000원 |
집행비용은 추정치이며, 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 채무잔액 및 공동담보 배당관계와 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 채권자별 배당순위는 달라질 수 있습니다.
예상배당에서는 매각대금 391,000,000원 중 집행비용 6,274,000원을 제외한 384,726,000원이 부산은행 근저당에 배정됩니다. 태림실내건축의 후순위 근저당에는 배당할 금액이 남지 않습니다.
전체 채권최고액 기준 미배당액은 1,639,274,000원입니다. 다만 이 금액은 채권자 측의 배당 부족분을 나타내는 계산 결과이지, 매수인이 추가로 지불해야 하는 금액이 아닙니다.
또한 현재 경매채권자는 부산은행으로부터 채권을 양수한 더블유비2309유동화전문유한회사인 반면, 예상배당 항목은 부산은행 근저당 명의로 작성돼 있습니다. 실제 배당 수령주체와 채권양도 관계는 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 팔용동 소재 창원종합버스터미널 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 창원종합버스터미널이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 급배수·위생설비, 승강기·소방설비·주차시설 등이 설치돼 있습니다.
- 내부 상태. 공실 및 인테리어 공사 중단 상태입니다. 704호의 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일 마감으로 조사됐지만 실제 현재 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 부지는 남서측 약 20m, 북동측 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 팔용동 34-13과 34-6은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역·시가지경관지구에 해당합니다. 상대보호구역 관련 제한도 확인해야 합니다.
- 규제·공부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 집합건축물대장상 용도는 의원입니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도와 공실·공사 중단 상태를 고려해야 합니다. 실제 임대수요, 사용 가능 상태, 매수층과 거래가격을 검증하지 않은 채 아파트와 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2022.08.31 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 태림실내건축 근저당, 경매개시결정 및 압류의 말소관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 701호·702호·703호에 설정된 공동담보와 704호의 권리관계를 확인하고, 다른 공동담보물의 배당 및 변제 진행 상황을 검토하세요.
- 채권양도 확인. 부산은행과 더블유비2309유동화전문유한회사 사이의 채권양도 관계, 경매신청권원 및 실제 배당 수령주체를 확인하세요.
- 과거 경매 이력. 2023타경4161 임의경매가 취하·말소됐다는 등기 내역과 현재 2026타경10269 사건의 관계를 대조하세요.
- 세금 압류. 2026.10.02 국세 압류의 실제 체납액, 법정기일과 배당우선순위를 확인하세요. 등기상 말소 대상이라는 사실만으로 배당순위까지 확정되지는 않습니다.
- 공사 중단 상태. 내부 마감·설비의 현재 상태, 잔여공사 범위와 사용 가능한 상태로 복구하는 데 필요한 비용을 현장에서 확인하세요.
- 미납 관리비. 관리사무실에서 체납원금·항목별 내역을 확인하고, 낙찰자에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 등을 구분하세요.
- 점유·임대차. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장점유, 계약관계, 사업자등록 및 대항력 있는 점유자의 존재 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래가격과 임대료를 조사하고, 공실·공사비·관리비 부담을 반영해 입찰가격을 산정하세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 의원 용도와 실제 사용할 업종의 적합성, 관련 인허가 및 건물 관리규약을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 법원 경매 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 물건은 따로 판단해야 한다”
창원 대찬빌딩 704호는 권리 말소의 구조와 투자 위험이 분명히 구분되는 물건입니다. 부산은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 제시된 등기상 예상 인수액은 0원입니다. 채권자에게 거액의 미배당이 발생하더라도 이를 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다.
그렇다고 신건 최저가 391,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않고, 인테리어 공사 중단, 관리비 미납, 임대관계 미상이라는 실물·운영상 불확실성이 남아 있기 때문입니다. 상업용 시설 특성상 사용 가능 상태와 향후 임대·매각 수요를 함께 검증해야 합니다.
권리 말소는 긍정적이지만, 가격과 현장 상태는 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 자료만으로는 적극적인 가격 매력을 인정하기 어려워 종합적으로 C등급 수준의 신중 검토 대상으로 판단합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 여부가 아니라, 실제 취득 후 추가로 얼마가 들고 얼마의 수익 또는 매각가치를 확보할 수 있는지입니다.
