의정부지방법원 2026타경199. 의정부시 의정부동 아이콘스타센트럴 16층 1601호가 경매로 나왔습니다. 물건의 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가서에서는 이 호실을 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이라고 설명합니다. 따라서 일반적인 근린상가나 아파트로 단정하지 않고, 실제 건축물대장상 용도와 현재 이용 상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

소유권은 오기순 씨가 2019년 거래가 135,800,000원에 취득한 후, 2025년 상속을 원인으로 김정남 씨에게 이전됐습니다. 국민은행 근저당권은 2019년 8월 20일 설정됐고, 이를 실행하기 위한 임의경매가 진행 중입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 단순하지만, 소멸되는 권리와 실제 점유·보증금 문제를 구분해 분석해야 합니다.

가격만 보면 더 명확합니다. 최근 12개월 같은 면적의 실거래 평균은 92,500,000원, 최신 거래는 100,000,000원입니다. 최저매각가 112,000,000원은 어느 기준보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 하락하고 있어 과거 전체 평균만으로 시세를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 국민은행 근저당

권리 흐름의 중심은 2019.08.20 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2026년 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 하나자산신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐습니다.

중요한 세부사항은 근저당권의 금액 변경입니다. 최초 채권최고액은 84,700,000원이지만 2019년 10월 1일 변경등기로 79,000,000원이 됐습니다. 예상배당에서는 최초 채권최고액인 84,700,000원을 사용하고 있으므로, 실제 배당채권액을 판단할 때는 변경등기와 채권계산서를 반드시 대조해야 합니다. 국민은행의 경매 청구금액 139,507,898원 역시 채권최고액과 별도로 구분해야 할 금액입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상

현황조사와 경매 관련 서류에 확인되는 실제 임차인은 엄다은, 김정아 총 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어, 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 점유자로 분석됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당 여부는 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 21.1% 높은 신건

아이콘스타센트럴의 비교 대상은 전용 약 22.87㎡ 거래입니다. 확인된 실거래는 총 12건이고 전체 평균은 93,875,000원입니다. 그러나 가격 판단에 더 중요한 기준은 최근 12개월 9건 평균 92,500,000원과 최신 거래 100,000,000원입니다.

같은 면적의 전체 거래 범위는 75,000,000원~112,500,000원입니다. 2026년 8월에는 112,500,000원 거래도 있었지만, 같은 달 91,000,000원과 92,000,000원 거래가 함께 존재합니다. 최고 거래가 한 건만을 기준으로 신건 감정가가 적정하다고 평가하기 어렵습니다.

최저매각가 112,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.1%이고, 최신 거래가 100,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 과거 대비 -5.6%로 하락하고 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 가격비율 119.3%보다 최근 평균 기준의 121.1%를 우선해 판단해야 하며, 신건에 가격상 할인 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

현재 신건 최저가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,368,000원을 공제하고, 국민은행 근저당권에 84,700,000원을 배당하면 소유자에게 24,932,000원이 남는 계산입니다. 다만 근저당권은 이후 채권최고액이 변경됐으며, 임차인 최우선변제와 당해세도 반영되지 않은 가정입니다.

위 예상배당은 설정 당시 채권최고액 84,700,000원을 사용한 추정치입니다. 2019.10.01 변경등기상 채권최고액은 79,000,000원입니다. 임차인 배당, 당해세, 실제 채권액과 집행비용 확정에 따라 배당금 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 자금·배당 시나리오

1회 유찰 시 가정가격은 89,600,000원으로, 현재 최근 12개월 실거래 평균 92,500,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 71,680,000원까지 내려갑니다. 다만 이러한 가격은 실제 유찰이 발생했을 때의 시나리오이며, 미래의 시세 하락 가능성과 임차인 관련 미확정 사항을 함께 고려해야 합니다.

2회 유찰 시 채권자 미배당 예상액은 14,710,240원이지만, 이는 근저당권 관련 배당 부족액이지 곧바로 매수인이 인수할 금액이라는 뜻은 아닙니다. 현 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에 0원으로 표시됩니다. 다만 실제 점유·임차관계와 선순위 권리 존재 여부에 대한 최종 확인이 전제됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 의정부동 경의초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 각종 점포·업무시설·오피스텔·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 위치합니다. 대중교통과 차량 접근성을 모두 갖춘 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물로 2019.07.16 사용승인됐습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 등으로 마감됐으며, 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기·주차시설 등을 갖추고 있습니다.
• 이용 상태. 감정평가상 해당 1601호는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 사건의 근린시설 표기와 차이가 있어 공부상 호별 용도를 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 일반상업지역이며, 북서측 왕복 2차선 도로와 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가 자료는 3,186,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역과 과밀억제권역에 해당하며, 상대보호구역·가축사육제한구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 규제사항이 있습니다. 일부 필지는 특정용도제한지구에도 해당합니다.
• 공부 및 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 호별 용도 표기 문제는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아이콘스타센트럴은 231세대 규모로, 동일 면적 거래가 확인되지만 가격 편차가 큽니다. 최근 거래 추세는 -5.6%이고 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 8.8회로 나타나, 매도 소요기간과 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원의 121.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원도 초과하므로 신건 가격을 할인 매수가로 평가하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -5.6%입니다. 전체 평균 93,875,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하고, 실거래 최고액 112,500,000원만으로 적정가격을 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오 점검. 현재 최저가는 112,000,000원이며 1회 유찰 가정가격은 89,600,000원, 2회 유찰 가정가격은 71,680,000원입니다. 유찰 여부와 당시 시장가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 다시 판단해야 합니다.
• 실제 임차인 2명 확인. 엄다은과 김정아의 보증금·확정일자· 임대차계약 내용·점유 부분을 확인해야 합니다. 두 사람 모두 후순위 전입으로 분석되지만 배당요구 내역과 소액임차인 최우선변제 가능성은 따로 검토해야 합니다.
• 근저당권 변경등기. 국민은행 근저당 채권최고액은 최초 84,700,000원에서 79,000,000원으로 변경됐습니다. 배당표 추정금액과 실제 등기상 금액이 다르므로 채권계산서·등기부 최신본을 대조해야 합니다.
• 건물 용도 대조. 경매 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용 상태의 차이를 확인하세요. 건축물대장·집합건축물대장·등기부와 실제 이용 상태를 비교하고 대출·전입·임대 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인 2명의 실제 점유 여부와 명도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·건축물대장·실거래가 원본을 입찰 전 다시 확인하세요. 매각기일은 2026.11.04입니다.

맺으며 — “권리는 단순해도 가격과 환금성이 문제다”

이 물건의 등기상 권리관계는 복잡한 인수형 물건과는 다릅니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 엄다은·김정아 역시 확인된 전입일을 기준으로 후순위입니다. 따라서 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 두 임차인의 보증금과 확정일자가 미상이고 근저당권 변경금액도 배당 추정과 차이가 있어 추가 확인은 필수입니다.

가격 위험은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 112,000,000원이 최근 실거래 평균 92,500,000원보다 높고, 최근 평균 대비 비율은 121.1%입니다. 최신 거래인 100,000,000원보다도 비쌉니다. 여기에 -5.6%의 하락 추세와 단지 경매 통계상 8.8회의 평균 유찰 횟수까지 겹칩니다.

감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 소형 물건이지만 사건 용도에는 근린시설로 기재돼 있다는 점도 무시할 수 없습니다. 현재 가격에서 저렴하다는 근거는 없고, 환금성과 임차관계에도 확인사항이 남습니다. 등기상 인수는 낮게 추정되지만, 가격·임차·용도 위험이 겹치는 D등급의 보수적 검토 대상입니다. 이 물건의 핵심은 무조건 낙찰받는 것이 아니라 최근 시세보다 충분히 낮은 가격인지, 실제로 원하는 용도로 이용·매도할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.