의정부지방법원 2026타경199. 의정부동 아이콘스타센트럴 13층 1303호로, 감정가와 최저매각가가 모두 112,000,000원인 신건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가의 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 비교 실거래는 전용 22.87㎡ 규모이며, 감정평가 대상 호수는 25층 건물의 13층에 위치합니다. 소유자는 김정남으로, 종전 소유자 오기순으로부터 상속받아 2026년 6월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

말소기준권리는 2019년 8월 20일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 개시된 임의경매와 2026년 8월에 등기된 김정아의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임차인 엄다은과 김정아의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 권리분석상 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 평가합니다. 다만 엄다은의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 소액임차인 최우선변제 및 실제 점유관계도 별도 확인이 필요합니다.

더 중요한 문제는 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 92,500,000원인 상황에서 최저가는 19,500,000원 높습니다. 최신 실거래인 100,000,000원과 비교해도 12,000,000원 높은 가격입니다. 최근 시세가 하락하고 있어 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 실거래와 가격 추세를 우선해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 국민은행 근저당

말소기준권리는 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2019년 8월 20일 접수 제75949호로 설정되었으며, 표시된 채권최고액은 83,600,000원입니다. 채무자는 종전 소유자 오기순입니다. 이후 소유권은 상속을 원인으로 김정남에게 이전되었고, 국민은행이 근저당권 실행을 위해 임의경매를 신청했습니다.

초기 하나자산신탁 명의의 신탁 및 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다. 경매개시결정등기와 김정아의 주택임차권등기는 말소기준 이후의 등기로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 따라서 등기상 확인되는 후순위 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 0원 추정

임차인으로 확인되는 사람은 엄다은과 김정아, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아니라 각각 별도로 파악된 임차인입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2019년 8월 20일 말소기준권리보다 늦어, 현재 판정상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분류되지 않습니다.

엄다은은 2025년 5월 13일 전입했고, 2026년 8월 11일 배당요구를 신청했습니다. 말소기준보다 늦은 전입이므로 대항력은 없는 것으로 판정되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위 및 소액임차인 최우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 임대차계약과 점유 범위를 확인해야 합니다.

김정아의 임대차계약일은 2021년 4월 20일, 점유개시일은 2021년 5월 5일입니다. 그러나 주민등록일은 2025년 8월 21일로, 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 400,000원이고, 확정일자는 없습니다. 2026년 8월 24일 임차권등기명령을 원인으로 2026년 8월 25일 주택임차권등기가 접수되었습니다.

김정아는 계약 및 최초 점유개시 시점부터 보더라도 2019년 국민은행 근저당권보다 늦게 임대차관계가 시작되었습니다. 따라서 임차권등기가 존재한다는 이유만으로 선순위 대항력이나 매수인 보증금 인수가 성립하는 것은 아닙니다. 다만 최우선변제는 일반 우선변제와 요건이 다르므로, 임차인의 점유·전입 유지, 임대차계약의 진정성, 적용되는 소액보증금 기준 및 배당절차를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 21.1% 높은 신건

아이콘스타센트럴은 2019년 7월 16일 사용승인된 231세대 건물입니다. 비교 실거래는 전용 22.87㎡의 동일 면적 거래로, 총 12건입니다. 전체 평균 거래가는 93,875,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 9건의 평균인 92,500,000원과 최신 거래가 100,000,000원을 우선합니다.

동일 면적 실거래 범위는 75,000,000원~112,500,000원입니다. 이 중 112,500,000원 거래는 21층에서 발생했으며, 본건은 13층입니다. 최저가 112,000,000원은 전체 실거래 최고가에 근접하는 수준입니다. 높은 층의 일부 고가 거래가 존재한다는 사실만으로 13층인 본건의 현재 적정가격을 112,000,000원으로 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.1%를 적용한 추정치입니다. 위 표는 국민은행 근저당권 채권최고액 83,600,000원만 반영한 잠정 배당 산식입니다. 신청채권자의 전체 청구액 139,507,898원과 별도로 언급된 근저당권의 채권액, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 26,032,000원은 확정 배당금이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 감정가의 80%와 64%입니다. 두 회차 모두 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 실제 매수 비용의 가격 판단에서는 최저매각가와 최근 실거래를 비교할 수 있습니다. 다만 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함되지 않습니다.

채권자 배당·미배당 수치는 확인된 채권최고액 83,600,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 다른 근저당권과 실제 청구액, 조세채권 및 임차인 우선배당에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원보다 낮아지는 구간입니다. 반면 현재 신건 가격은 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다. 2회 유찰 시에는 71,680,000원으로 내려가지만, 낮은 최저가만으로 낙찰 가능성이나 실제 수익성이 보장되지는 않습니다. 최근 가격 하락과 건물의 유찰 통계, 명도 및 용도 확인 부담을 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 경의초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 각종 점포, 업무시설, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물이며, 사용승인일은 2019.07.16입니다. 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기·주차시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 4필지 일단의 토지로, 근린생활시설 및 도시형생활주택의 건부지입니다. 북서측 왕복 2차선 도로와 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지 면적은 455.0㎡이고, 공시지가는 3,186,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역이며, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 관련됩니다. 일부 필지에는 특정용도제한지구도 지정되어 있습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 사건의 용도 표기와 감정 이용상태 차이는 별도 공부 대조가 필요합니다.
• 환금성. 231세대 건물이고 동일 면적 실거래가 존재하지만, 거래가격이 75,000,000원부터 112,500,000원까지 분산되어 있습니다. 최근 가격 추세가 -5.6%이며, 경매 평균 유찰 횟수 8.8회와 매각률 0.0%도 매도 시 가격과 처분기간을 보수적으로 판단할 이유입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원의 121.1%입니다. 최신 거래가 100,000,000원과 최근 가격 하락 추세를 기준으로 응찰가격 상한을 검토해야 합니다.
• 유찰 회차 검토. 1회 유찰 시 최저가 89,600,000원, 2회 유찰 시 71,680,000원입니다. 해당 가격은 확정된 향후 매각가격이 아닌 유찰 시나리오이며, 실제 매각공고와 기일 변경을 확인해야 합니다.
• 근저당권 원본 대조. 2019.08.20 접수 제75949호와 제75951호의 근저당권 내역을 확인해야 합니다. 신청채권자 청구액 139,507,898원과 확인된 채권최고액 83,600,000원의 차이를 채권계산서 및 배당관계로 검증해야 합니다.
• 엄다은 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·임대차계약·점유관계를 확인하고, 배당요구의 적법성 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 검토해야 합니다.
• 김정아 임차권등기 확인. 계약일 2021.04.20, 점유개시일 2021.05.05, 전입일 2025.08.21, 임차권등기일 2026.08.25를 원본 서류와 대조해야 합니다. 확정일자 없음 및 보증금 10,000,000원에 따른 배당관계도 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 임차인이 2명으로 파악된 만큼 현 점유자와 실제 거주관계를 확인해야 합니다. 후순위 임차인이라는 사정만으로 명도비나 인도절차 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 용도 및 금융조건. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 현장 이용상태와 대조하고, 금융기관의 실제 담보인정 기준을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 확인. 체납 관리비 중 공용부분 관련 승계 가능액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 매각물건명세서상 특별매각조건을 확인해야 합니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 현황조사서, 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 낙찰가격”

이 사건은 2019년 국민은행 근저당권을 말소기준으로, 후순위 임차권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 엄다은과 김정아, 실제 임차인 2명 모두 전입일이 말소기준 이후이므로 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 보증금이 미상인 임차인과 추가 근저당권의 세부 내역은 배당 및 명도 판단에서 확인해야 할 사항입니다.

가격 측면의 결론은 더 분명합니다. 최저가 112,000,000원은 최근 12개월 평균 92,500,000원의 121.1%로, 최신 거래가 100,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래가격은 -5.6%의 하락 추세이며, 건물 경매 통계상 평균 유찰은 8.8회, 매각률은 0.0%입니다. 소형 도시형생활주택의 환금성과 사건상 용도 표기까지 고려하면 신건 가격에 투자 메리트를 부여하기 어렵습니다.

현재는 권리 인수 위험이 비교적 낮지만 가격 부담이 큰 물건으로 평가합니다. 1회 유찰 시 89,600,000원으로 내려가면 최근 실거래 평균보다 낮은 가격대에 진입하므로 가격을 다시 검토할 여지는 있습니다. 그러나 하락 추세와 환금성, 임차인 점유관계, 근저당권·배당관계를 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 수익성을 확정해서는 안 됩니다. 권리는 조건부 양호, 신건 가격은 부적합 — 입찰보다 검증과 가격 조정이 우선입니다.