수원지방법원 2025타경55078. 용인시 처인구 역북동 용인역북더럭스나인 1층 120호 근린생활시설입니다. 소유자 이용준은 2023.01.17 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 459,806,820원입니다. 같은 날 검단신용협동조합 앞으로 채권최고액 576,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행 가압류와 용인시 압류 등이 이어졌고, 검단신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기만 보면 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 근린시설과 달리 주거 관련 점유기록이 존재합니다. 감정평가에는 현황 공실로 기재된 반면, 현황조사와 매각물건명세서에는 임차인과 주거 사용 관련 내용이 기록돼 있습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2023.01.17 검단신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 576,000,000원으로 설정된 이 권리가 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 용인시 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 주식회사하나자산신탁과 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 두 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 국민은행의 과거 근저당권도 말소된 상태입니다. 따라서 과거 신탁등기나 국민은행 근저당권을 현재 존속하는 인수권리로 계산할 필요는 없습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 2명과 미상 점유기록

성명이 확인된 임차인은 김정원·이승훈 2명입니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2023.01.17보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료 기준 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 두 사람의 보증금은 각각 10,000,000원이며, 중복신고된 보증기관이나 대위변제 승계인으로 표시돼 있지 않습니다.

실명으로 확인된 임차인 2명과 별도의 성명 미상 점유기록을 구분했습니다. '제비동' 기재가 실제 별도 임차인인지, 기존 임차인과 관련된 기록인지 확인되지 않아 실제 임차인 수를 3명으로 확정하지 않습니다.

이승훈은 2025.05.19 배당요구를 한 것으로 기록돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제권은 별도로 확인되지 않습니다. 김정원의 배당요구 여부 역시 확정되지 않았습니다. 대항력 유무, 우선변제권, 배당요구 여부는 서로 구분해야 하며, 임차보증금이 실제로 얼마 배당될지는 최종 배당순위와 배당표를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 537,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 537,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 나머지를 검단신용협동조합 근저당권에 배당하는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액은 576,000,000원으로, 가정 매각대금보다 큽니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 미상 점유자의 권리관계가 별도로 확인되면 인수 판단을 다시 해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 증가

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 유찰 시나리오에 따른 매각가와 예상배당은 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 429,600,000원, 2회 유찰 시 343,680,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 채권 미배당액은 각각 161,988,791원, 246,824,311원으로 증가합니다.

여기서 주의할 점은 채권자의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지 않는다는 것입니다. 말소되는 근저당권이나 후순위 가압류의 미배당액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다. 다만 별도로 인수되는 임차권이나 우선하는 권리가 있다면 다른 판단이 필요합니다. 특히 이 사건의 성명 미상 점유기록을 해소하기 전에는 시뮬레이션의 인수 0원만으로 최종 취득부담을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 역북동 행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 5층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2019.07.18이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 35m, 남측 약 12m, 서측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역으로, 지구단위계획구역에 포함됩니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항도 확인됩니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 4,487.5㎡, 공시지가는 3,728,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 해당사항이 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 근린생활시설의 주거 관련 점유기록은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 영업수요, 임대료, 공실, 점포 위치와 주변 상권의 영향을 받습니다. 본건의 개별 실거래 비교치와 수익성이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유기록 확인. '제비동' 기재의 실제 점유자, 전입시점, 보증금, 기존 임차인과의 동일성 여부를 확인하세요. 대항력 가능성이 해소되기 전에는 인수 0원 판단을 확정하지 마세요.
• 임차인 2명 대조. 김정원과 이승훈의 점유 부분, 전입신고, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조하세요.
• 공실 여부 확인. 감정평가상 공실과 현황조사상 임차인 기록이 일치하는지 확인하고, 현재 실제 점유자가 있는지 살펴보세요.
• 주거 사용 여부 확인. 근린생활시설과 주거 관련 기록의 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보로 제123호가 기재돼 있습니다. 공동담보권의 범위와 본건 제120호의 매각 대상 범위를 구분해서 확인하세요.
• 배당표 검토. 검단신용협동조합 청구금액과 채권최고액의 차이, 조세채권, 임차인 배당 여부를 확인하세요. 추정 배당액을 실제 확정 배당액으로 취급하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실거래와 현재 매매·임대 수준을 확인해 최저가 537,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 현장·명도 확인. 현재 임대차계약 존속 여부, 점유자, 영업·주거 사용 상태 및 인도 가능성을 점검하세요.
• 관리비 및 비용 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 취득 이후 발생할 수 있는 추가 비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.04 입찰에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인수 위험은 구분해야 한다”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 검단신용협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 성명이 확인된 임차인 2명 역시 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

하지만 전입일과 보증금이 미상인 '제비동' 점유기록이 남아 있습니다. 실제 별도 점유자인지조차 확정되지 않은 상황에서 인수 위험이 완전히 없다고 단정하기는 어렵습니다. 감정평가상 공실과 임차인 기재의 차이도 확인이 필요합니다.

가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가가 537,000,000원이지만 이를 비교할 실거래 시세가 확정되지 않았고, 근린시설 특유의 임대수익과 환금성도 추가 검증이 필요합니다. 따라서 현재는 신건 가격의 매력을 높게 평가할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하나, 미상 점유관계와 가격은 확인 전까지 보류입니다. 제비동 기록의 실체를 확인하고, 실제 점유와 근린시설 시세 검증을 마친 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.