수원지방법원 2025타경55078. 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 용인역북더럭스나인 1층 123호 근린생활시설입니다. 역북동 행정복지센터 남측 인근에 자리한 집합건물로, 감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 이용준이며, 2023.01.17 소유권이전 당시 거래가액은 314,259,000원으로 기재돼 있습니다.

동일한 날 검단신용협동조합 앞으로 채권최고액 576,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 카드사·금융기관 가압류와 지방자치단체 압류가 이어졌습니다. 신청채권자인 검단신용협동조합의 청구액은 485,670,694원입니다. 이 근저당권에는 120호 공동담보가 명시돼 있어 123호 단독의 채무 규모와 담보 전체의 채무를 혼동하지 않는 것도 중요합니다.

현재 최저가는 감정가와 동일한 356,000,000원입니다. 말소기준권리 이후의 일반 채권이 대거 소멸한다는 점은 유리하지만, 상가의 실제 점유·임대차 및 현재 거래가격이 확인되기 전까지는 적극적인 가격 평가를 보류하는 편이 합리적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2023.01.17 설정된 검단신용협동조합 근저당권입니다. 과거 하나자산신탁·코리아신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 종전 국민은행 근저당권 역시 등기상 말소된 상태입니다.

말소기준 이후에는 삼성카드 가압류 8,169,291원, 중소기업은행 가압류 8,892,791원, 검단신용협동조합의 임의경매개시결정, 용인시의 압류 2건이 있습니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류와 관련된 조세의 실제 배당순위 및 매수인 부담 가능 사항은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 120호로 기재

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 김정원·이승훈 2명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고자는 포함돼 있지 않습니다. 두 사람 모두 말소기준권리 설정일인 2023.01.17보다 늦게 전입했으며, 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다.

그러나 더 중요한 사실은 두 사람의 점유 부분이 경매 대상 123호가 아니라 120호로 기재돼 있다는 점입니다. 김정원은 '제비동120호', 이승훈은 '1동 120호'로 표시돼 있어 동 표기까지 서로 다릅니다. 따라서 두 사람의 보증금을 123호의 인수보증금으로 합산하거나, 두 사람이 123호를 점유한다고 확정해서는 안 됩니다.

두 임차인의 확정일자는 확인되지 않습니다. 이승훈의 배당요구 사실만으로 실제 배당순위나 배당액을 확정할 수 없습니다. 위 임차인들은 모두 120호로 표시돼 있으며, 본 경매 대상은 123호입니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 신건 356,000,000원

현재 감정가와 최저매각가는 모두 356,000,000원입니다. 인수액 0원 가정에서는 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 356,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이는 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용을 제외한 수치입니다.

이 물건은 근린생활시설이므로 아파트의 주거용 실거래 평균으로 가격을 판단해서는 안 됩니다. 현재 비교 가능한 해당 근린시설의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가 356,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단하기 어렵습니다. 현재 소유자의 종전 거래가액 314,259,000원 역시 현재 시세를 직접 증명하지는 않습니다.

유찰 회차는 가상 시나리오이며 실제 유찰 이력이 아닙니다. 각 회차의 배당과 미배당은 제시된 시뮬레이션 기준입니다. 채권 미배당이 늘어나더라도 그 금액이 자동으로 매수인에게 승계되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)

신건 최저가 356,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,784,000원을 제외한 350,216,000원이 근저당권자 검단신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 삼성카드·중소기업은행 가압류채권자에게는 예상배당이 없으며 소유자 잔여금도 없습니다.

배당표의 근저당 채권액 576,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 청구액 485,670,694원과는 다릅니다. 따라서 실제 채권액 확정 및 공동담보 관련 배당 결과에 따라 법원의 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권 우선순위·임차인의 최우선변제 및 실제 확정채권액은 반영되지 않았습니다. 예상 미배당 242,846,082원은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 역북동 소재 역북동 행정복지센터 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건축 현황. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 10층 건물로 사용승인일은 2019.07.18입니다. 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로 여건. 동측 약 35m, 남측 약 12m, 서측 약 15m의 포장도로에 접합니다. 도로 접근 조건은 확인되지만 이것만으로 상가 매출이나 임대수요를 보장할 수는 없습니다.
• 토지·용도지역. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 준주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 규제. 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다. 향후 업종·사용계획에 따라 구체적인 제한과 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,728,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 4,487.5㎡입니다. 이는 123호 개별 상가의 직접적인 시장가격이 아닙니다.
• 공실·환금성. 감정평가상 근린생활시설은 공실로 파악됐습니다. 실제 임대수익과 최근 거래사례를 확인하지 못한 상태이므로 향후 임대·재매각의 용이성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.
• 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 호실 구획과 점유현황은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 120호와 123호 구분. 현황조사에서 임차인 2명이 모두 120호에 기재된 이유를 확인하세요. 집합건축물대장, 건축물도면, 실제 출입문 번호와 점유 구획을 대조해야 합니다.
• 123호 공실 실사. 감정평가상 공실이더라도 현재 실제 점유자가 있는지 확인하세요. 열쇠 관리, 출입, 내부 점유물 및 사용관계도 함께 점검해야 합니다.
• 상가 임차관계. 사업자등록, 임대차계약, 점유 개시, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인하세요. 전입일만으로 근린생활시설의 대항력과 우선변제권을 최종 판단해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 검단신용협동조합 근저당권의 공동담보 120호에 관한 진행 상황과 배당·변제 관계를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 용인시의 압류 2건에 관한 세목·금액 및 법정기일을 확인하세요. 당해세 등은 일반 근저당권과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 매매가격, 임대보증금, 월차임, 공실 기간을 조사해 356,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 용도·규제 확인. 준주거지역 및 토지거래계약 허가구역 등 규제사항이 실제 취득·사용·임대 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비와 기타 체납 여부를 관리주체에 확인하세요. 집합건물 특성상 일부 체납 관리비의 승계 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 법원의 최종 배당 관련 자료를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “말소될 권리와 실제 취득가치는 다르다”

용인역북더럭스나인 123호는 등기만 살펴보면 비교적 이해하기 쉬운 경매입니다. 2023.01.17 검단신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 예상 미배당 242,846,082원도 낙찰자가 자동으로 떠안는 금액은 아닙니다.

그러나 실제 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 임차인 2명은 120호로 기재돼 있지만 경매물건은 123호라는 점, 120호가 공동담보라는 점, 123호가 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 확정되지 않았다는 점입니다. 이 세 가지를 확인하지 않고 단순히 인수액 0원이라는 숫자에 의존하기는 어렵습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 356,000,000원이 곧 저가 매수 기회라는 근거는 없습니다. 근린시설은 점포의 실제 위치·접근성·임대수요·공실과 거래사례가 취득가치에 큰 영향을 미칩니다. 이후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 시세 검증과 임대수익 검증이 먼저입니다.

결론은 ‘등기상 인수 위험은 낮은 편, 실제 점유와 가격은 검증 전’입니다. 신건 응찰을 서두르기보다 123호의 독립된 점유 상태, 120호와의 구획, 공동담보 관계 및 유사 상가 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.