대전지방법원 2025타경810. 천안시 서북구 불당동 736, 검은들3길 5의 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실이며, 기호 1 일부에는 방·욕실 등 주거시설이 갖춰져 있다고 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층으로 2006.09.06. 사용승인됐습니다.
권리분석의 출발점은 2022.06.17. 설정된 청양농업협동조합 근저당권 696,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 김규호 근저당권 200,000,000원과 천안시 압류, 농협은행·KB국민카드·오케이저축은행 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경810 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 3층 301호 · 도로명 충청남도 천안시 서북구 검은들3길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 · 일부 주거 시설(방, 욕실) 구비 |
| 소유자 | 연규문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 641,000,000원 / 314,090,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양농업협동조합 / 686,920,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 을구 22번 청양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각 관련 현황 | 일괄매각 · 목록 1, 2는 벽체 구분 없이 사용 중 · 건축물대장상 내부계단 기재가 있으나 현황 내부계단 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 탐문에서는 구체적인 임대관계가 미상이라고 조사됐고, 모두 장기간 공실상태였던 것으로 탐문됐습니다. 따라서 제공된 권리·배당 자료상 임차보증금 승계액은 없지만, 현장 점유상태와 실제 임대관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 대비 저가’는 다른 말
현재 최저매각가는 314,090,000원으로 감정가 641,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 한 번 더 유찰되면 219,863,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시에는 153,904,100원(감정가 24%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 같은 거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다 = 시세보다 싸다”로 연결할 근거는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설이고 장기간 공실로 탐문된 물건인 만큼, 실제 거래가·임대수익·공실기간을 별도로 확인하지 않은 상태에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,197,260원 |
| 2. 근저당 · 청양농업협동조합 | 696,000,000원 | 308,892,740원 |
| 3. 근저당 · 김규호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,563,576원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,686,446원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,857,331원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 919,107,353원 중 예상 배당액은 308,892,740원이고, 미배당액은 610,214,613원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 일부에는 방·욕실 등 주거 시설이 갖춰져 있습니다.
- 입지. 천안시민체육공원 남측 인근의 번화한 상가지대이며 감정평가에서는 제반 입지여건이 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 인접토지와 등고평탄한 정방형 상업용 건부지이며 서측·북측으로 폭 15m 도로와 접합니다. 토지면적은 596.8㎡, 공시지가는 3,109,000원/㎡입니다.
- 지역지구. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역(불당지구)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 6층, 사용승인일 2006.09.06.이며 전기·위생·급배수·급탕·소화·승강기·주차·도시가스 설비가 있습니다.
- 현황차이. 평가명령상 사무소·당구장·이(미)용원으로 되어 있으나 건축물대장상 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 벽체 구분 없는 사용과 내부계단 현황 차이가 확인됐습니다.
- 공실·관리비. 모두 장기간 공실상태였던 것으로 탐문됐고 관리자에 따르면 2025.02. 기준 미납 관리비가 약 13,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 최저가 314,090,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 근린시설 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 구체적인 임대관계는 미상입니다. 장기 공실 탐문 내용과 실제 현장을 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 2025.02. 기준 미납 관리비 약 13,500,000원이 탐문됐으므로 입찰 직전 관리주체를 통해 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 벽체·내부계단 확인. 벽체 구분 없이 사용 중인 부분과 건축물대장상 내부계단 기재에도 현황 내부계단이 없는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각과 목록 1, 2의 벽체 구분 없는 사용이 기재돼 있으므로 매각 대상과 이용 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 매각가에서는 후순위 채권에 상당한 미배당이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 매수인 승계액으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상품성과 가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.17. 청양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현재 최저가 314,090,000원 기준 예상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 후순위 채권의 미배당 610,214,613원을 떠안는 문제가 아닙니다.
대신 물건 자체를 봐야 합니다. 제2종근린생활시설이면서 일부 주거시설이 있고, 장기간 공실, 벽체 구분 없는 사용, 내부계단 현황 차이, 약 13,500,000원 미납 관리비가 확인됩니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 판정할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 근린시설. 이 사건은 등기보다 현장·실거래·임대수익 검증이 입찰 결론을 좌우합니다.
