대전지방법원 2025타경810. 천안시 서북구 불당동 736, 검은들3길 5의 3층 303호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가 197,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 96,530,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2022년 청양농업협동조합이 설정한 채권최고액 696,000,000원의 공동담보 근저당입니다. 이후 김규호 근저당 200,000,000원, 오케이저축은행 가압류 7,857,331원, 농협은행 가압류 9,143,230원, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
따라서 채권자들에게 미배당이 크게 남는 것과 매수인의 인수는 구분해야 합니다. 현재 최저가 96,530,000원 가정에서 배당 가능한 채권액은 94,392,460원이고 총 채권 미배당은 818,608,101원에 달하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 이 사건에서 더 까다로운 부분은 등기보다 공실 상가의 실제 이용상태·관리비·환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경810 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 736 3층303호 · 충청남도 천안시 서북구 검은들3길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 연규문 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 96,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 686,920,382원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 · 공시지가 3,109,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 관련 탐문에서는 구체적인 임대관계가 미상이고 본건 모두 장기간 공실상태였던 것으로 확인됐습니다. 따라서 제공된 권리자료상 대항력 임차보증금의 인수는 없으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 현장 점유상태와 임대관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 검증자료가 없다
현재 최저매각가 96,530,000원은 감정가 197,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 67,571,000원, 4회 유찰 시 47,299,700원으로 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래 등 직접 비교할 수 있는 거래자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이 건물은 천안시민체육공원 남측 인근의 번화한 상가지대에 위치하지만, 본건은 현재 공실이고 장기간 공실상태였던 것으로 탐문됐습니다. 상가·근린시설은 주거용 집합건물보다 임대수익과 공실기간에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있어 최저가보다 실제 임대수요 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,137,540원 |
| 2. 근저당 · 청양농업협동조합 | 696,000,000원 | 94,392,460원 |
| 3. 근저당 · 김규호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 7,857,331원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,143,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 913,000,561원 중 94,392,460원이 배당되고, 818,608,101원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시민체육공원 남측 인근의 번화한 상가지대로, 감정평가상 제반 입지여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 교통환경은 보통 수준입니다.
- 용도. 현재 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 6층이며 사용승인일은 2006.09.06.입니다.
- 도로·토지. 서측과 북측으로 폭 15m 도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형의 상업용 건부지입니다. 일반상업지역·불당지구 지구단위계획구역입니다.
- 공부 차이. 평가명령상 사무소·당구장·이용원이나 건축물대장상 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 일부 호실은 벽체 구분 없이 사용된 상태가 확인됐습니다.
- 관리비. 관리자에 따르면 2025.02. 기준 미납 관리비가 약 13,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 96,530,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 인근 동일 용도 매매·임대 사례로 별도 검증해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 장기간 공실 탐문이 있어 내부 상태, 설비 작동, 원상복구·인테리어 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 구체적인 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 확인. 2025.02. 기준 약 13,500,000원의 미납 관리비가 탐문됐으므로 현재 금액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 용도 및 벽체구분, 내부계단 관련 차이가 명시돼 있으므로 건축물대장·현황·원상복구 필요 여부를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 청양농업협동조합 근저당과 김규호 근저당은 301호·302호가 포함된 공동담보로 기재되어 있어 배당관계 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 197,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가가 96,530,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다.
하지만 근린시설은 감정가 대비 할인율만 보고 결론 내리기 어렵습니다. 이 물건은 현재 공실이고 장기간 공실 탐문이 있으며, 실거래 비교자료도 없습니다. 여기에 건축물대장과 현황의 차이, 일부 벽체 사용상태, 2025.02. 기준 약 13,500,000원의 미납 관리비가 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 현장·임대수익·관리비 검증 전에는 가격 메리트 판단 보류”입니다. 49%라는 할인율보다 실제로 다시 임대하거나 매각할 수 있는 가격을 먼저 확인해야 합니다.
