대전지방법원 2025타경11993. 천안시 동남구 성남면 신사리 일대의 대지·토지를 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가 당시 건물은 공실 상태로 활성화되지 않았고 사람의 흔적을 찾을 수 없는 상태로 조사됐으며, 일부 건물과 토지는 야영장 용도로 이용됐으나 현재 비활성화 상태입니다. 감정가는 1,926,133,594원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 943,806,000원입니다.
등기상 기준점은 2022.06.03. 설정된 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 1,378,800,000원이고 2024.10.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 소유권이전청구권 가등기, 여러 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 목록 20·22의 2020.05.15. 지상권이 별도로 기재돼 있습니다. 지상권자인 옥천농업협동조합이 2026.05.11. 말소동의서를 제출했지만, 선순위 권리인 만큼 동의서 제출 사실과 실제 말소 완료는 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11993 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-5 · 성남면 종합휴양지5길 32-48 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 공실 · 비활성 휴양시설·야영장 |
| 소유자 | 김진철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,926,133,594원 / 943,806,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,479,009,486원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 24·34·44·54·64·74 지분매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만 선순위 지상권 확인
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 승계 부담은 배당 시뮬레이션상 없습니다. 말소기준권리는 2022.06.03. 옥천농업협동조합의 근저당권이고, 2022.06.08. 소유권이전청구권 가등기 및 그 뒤의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 943,806,000원으로 감정가 1,926,133,594원의 49% 수준입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 금물입니다.
특히 감정평가 당시 대상 시설은 공실이고 활성화되지 않았으며 야영장도 비활성 상태입니다. 주위가 근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대이고, 토지마다 계획관리지역·보전관리지역·농림지역 등 용도지역이 혼재합니다. 일부 토지는 지목과 현황이 다르다는 지적까지 있어, 일반적인 주거용 부동산보다 환금성과 활용성 판단이 훨씬 중요합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 943,806,000원 | 907,676,431원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 660,664,200원 | 1,187,986,813원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 462,464,940원 | 1,384,204,080원 |
③ 예상배당표 (매각가 943,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,838,060원 |
| 2. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 1,378,800,000원 | 931,967,940원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 18,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 220,055,186원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 포항수산업협동조합 | 206,225,820원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,563,365원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 943,806,000원을 기준으로 집행비용 11,838,060원을 공제한 뒤 선순위 근저당에 931,967,940원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 907,676,431원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안 예술의 전당 남동측 인근에 서로 연접해 위치하며, 주위는 근교 녹지지대 내 휴양시설 주변지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 평가 당시 공실이며 활성화되지 않은 상태로, 사람의 흔적을 찾기 어려웠습니다. 야영장도 비활성화 상태입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2022.04.28.입니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 ‘대’, 면적 2,741㎡, 상업용 이용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 보전관리지역을 비롯해 계획관리지역·농림지역 등이 물건별로 혼재하며 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 목록 20·22는 지목이 임야이나 현황과 차이가 있는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 활성화되지 않은 휴양·야영시설과 복수 토지의 일괄매각 구조라 매수층이 제한될 수 있어, 감정가 대비 할인율보다 활용계획과 출구전략 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 말소 확인. 목록 20·22의 2020.05.15. 지상권에 관해 2026.05.11. 말소동의서가 제출됐습니다. 실제 등기 말소 및 매각조건 반영 여부를 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 2022.06.08. 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 후순위로 소멸 예정이지만, 담보가등기 여부를 관련 서류와 함께 확인하세요.
- 일괄·지분매각 범위 확인. 목록 24·34·44·54·64·74는 지분매각이고 제시외 물건도 포함됩니다. 각 목록별 권리와 현황을 빠짐없이 대조해야 합니다.
- 가격은 현장가치로 재산정. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 저가라고 단정할 수 없습니다. 비활성 시설의 복구·운영·철거 비용과 토지 활용성을 별도로 산정하세요.
- 용도지역·산지·농지 규제 확인. 계획관리·보전관리·농림지역과 준보전산지·영농여건불리농지 등이 혼재합니다. 계획한 개발·영업이 가능한지 필지별로 확인하세요.
- 공실 상태 현장 확인. 평가 당시 사람이 사용한 흔적이 없는 공실 상태였습니다. 시설 훼손·노후·관리 상태를 현장에서 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 각 목록의 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 권리와 활용성이 먼저다
현재 최저가는 감정가 1,926,133,594원의 49%인 943,806,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 2020.05.15. 선순위 지상권의 실제 말소 여부가 입찰 전 가장 먼저 확인할 사항입니다. 말소동의서가 2026.05.11. 제출돼 위험 완화 근거는 있으나 확인 절차를 생략할 수 없습니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 자료가 없기 때문에 49%만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 공실·비활성 휴양시설, 복수 토지와 지분매각, 제시외 물건, 용도지역 혼재와 일부 공부·현황 차이까지 감안하면 환금성은 일반 주거용 부동산보다 낮게 봐야 합니다. 권리는 조건부 확인, 가격은 현장가치 재산정. 이 물건은 낙찰가보다 선순위 지상권 정리와 실제 활용 가능성이 수익성을 결정합니다.
