창원지방법원 2025타경500. 하동군 청암면 중이리 658-1 일원의 기타 + 토지 사건으로, 감정 이용상태상 건물은 공부상 주택이지만 반파 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 성용호이고, 말소기준은 2024.09.23 강미경의 근저당권(채권최고액 47,000,000원)입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드· KB국민카드·현대캐피탈·하나카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 자체만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다.
현황조사·매각물건명세서상 성해일의 전입일은 2024.08.21입니다. 이는 말소기준권리보다 약 한 달 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 만약 유효한 임대차와 대항력이 확인되고 보증금이 매각대금보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계액이 늘어 실질취득액은 낙찰가만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경500 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 청암면 중이리 658-1 · 경상남도 하동군 청암면 청학로 915 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 주택(반파 상태) · 일괄매각 |
| 토지 | 대 · 460.0㎡ · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 성용호 |
| 감정가 / 최저가 | 63,091,650원 / 30,915,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강미경 / 36,480,383원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.23 근저당권 · 강미경 · 채권최고액 47,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2024.09.23 강미경 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 롯데카드 22,682,038원, KB국민카드 7,123,868원, 현대캐피탈 19,701,030원 및 16,873,362원, 하나카드 6,543,211원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 농협은행 가압류 15,559,118원은 2024.11.04 이미 말소됐습니다.
② 임차인·실질취득 — 최저가 49%보다 먼저 볼 것
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성해일 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인 조사 대상은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 성해일은 2013.01.31 이 부동산의 소유권을 이전받았던 전 소유자이기도 합니다. 따라서 현재 점유의 법적 성격, 임대차계약의 진정성, 보증금 지급 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조사 메모에서도 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 956,470원 |
| 2. 근저당 · 강미경 | 47,000,000원 | 29,958,530원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,682,038원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 7,123,868원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,701,030원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,873,362원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,543,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 119,923,509원, 채권자 배당액은 29,958,530원, 미배당은 89,964,979원입니다. 신청채권자 강미경의 청구액 36,480,383원도 전액 충족되지 않습니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 위 배당표의 매수인 인수 0원을 선순위 점유자의 보증금까지 포함한 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중이리 소재 하동호 남측 인근 및 근거리에 위치하고, 주변은 농경지·주택·임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 공부상 주택은 목조 스레이트지붕 단층, 사용승인일자 2003.05.06이며 현재 반파 상태로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 대 460.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 34,200원/㎡입니다.
- 규제. 대표 토지는 보전관리지역이며 준보전산지·가축사육제한구역에 해당합니다. 목록 8은 지방도 1003호선 접도구역에 일부 저촉됩니다.
- 공부 차이. 목록 9는 공부상 지목이 전이지만 현황은 묘지로 조사됐습니다.
- 일괄매각. 제시외수목(감정서상 기호 a)이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성해일의 임대차 원본 확인. 전입일 2024.08.21의 실제 점유 개시, 임대차계약 체결 여부, 보증금 지급액과 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정하지 말고, 점유와 유효한 임대차관계가 실제 존재하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가와 미배당 보증금을 합산해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 반파 주택 현장 확인. 공부상 주택이 반파 상태이므로 실제 잔존가치, 철거·보수 필요 여부와 비용 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외수목 포함 범위와 각 목록의 위치·경계·이용상태를 감정도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 접도·묘지 이슈 확인. 목록 8 접도구역 저촉과 목록 9의 현황 묘지 여부가 이용 및 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실질취득액이 미상인 상태에서는 단순 할인율을 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 후순위 권리가 대부분 정리되는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 2024.08.21 전입한 성해일입니다. 말소기준 근저당보다 빠른 전입인데 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다. 게다가 성해일은 전 소유자였던 이력도 있어 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
여기에 공부상 주택의 반파 상태, 일괄매각, 제시외수목, 일부 접도구역 저촉, 공부상 전·현황 묘지 차이까지 겹칩니다. 현재 최저가 30,915,000원은 감정가의 49%이지만, 실질취득액이 얼마인지 확인되기 전에는 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 점유자 보증금과 현장 상태를 확인해야 하는 고위험 확인형 경매입니다.
