수원지방법원 2025타경568. 경기도 시흥시 정왕동 2718-5에 있는 주건축물 제1동 2층 202호입니다. 등기상 소유자는 윤경빈이고, 2020.05.14 매매로 취득한 거래가액은 208,311,200원입니다. 같은 날짜 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 120,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.18 임의경매개시결정이 내려졌으며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 35,294,000원으로 감정가 300,000,000원의 약 11.76%입니다. 하지만 이 수치가 곧바로 ‘싸다’는 의미는 아닙니다. 이미 6회 유찰이 누적됐고, 감정평가상 기호(1)은 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 시세 비교용 실거래 자료도 별도로 확인되지 않으므로 현재 가격은 ‘큰 폭의 감정가 할인’으로 읽되, 실제 가격 적정성은 현장·임대수요·권리관계 확인이 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경568 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-5 주건축물 1동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 윤경빈 |
| 거래가액 | 208,311,200원 (2020.05.14 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 35,294,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 352,441,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 토지면적 1,192.4㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각으로 소멸
2020.05.14 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.18 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 2020.06.03 설정된 임차권은 이미 말소됐고, 2021.05.18 그 말소등기가 이루어졌습니다. 따라서 데이터상 매수인에게 인수되는 금액은 0원으로 정리됩니다.
② 임차인 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유호실 | 전입일 | 월세 | 대항력 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)엠마리나 | 205호 | 2024.02.14 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 매각물건명세서 보완 필요 |
현황조사상 확인된 임차인은 (주)엠마리나이고 점유호실은 205호입니다. 전입일은 2024.02.14로 말소기준권리인 2020.05.14 이후이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금은 미상이고 매각물건명세서 보완이 필요하다는 위험 메모가 있으므로, 서류 확인 전에는 보증금 문제를 임의로 확정해서는 안 됩니다. 또 본건 표시는 202호이므로 호실 일치 여부도 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,035,292원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 34,258,708원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,035,292원을 제외한 34,258,708원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 85,741,292원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 미반영이라고 명시돼 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·토지·용도 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 기호(1)은 ‘거북섬 별빛공원’ 북서측 인근의 ‘온누리프라자 2층 202호’로, 대규모아파트단지·근린생활시설·공원·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 용도. 감정평가상 기호(1)은 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 기호(2)는 근린생활시설입니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등이 포함되고 자연녹지지역 및 소로1류와 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,192.4㎡입니다.
- 건물. 기호(1)은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상3층 중 2층 202호이며, 기호(2)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상3층 중 2층 205호입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가의 함정 경계. 35,294,000원이라는 절대가격만 보지 말고 6회 유찰이라는 결과와 공실인 근린생활시설이라는 이용상태를 함께 판단하세요.
- 권리 확인. 2020.05.14 국민은행 근저당이 말소기준권리이고 매수인 인수액은 0원이지만, 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 호실 확인. 현황조사상 임차인은 205호로 나타나므로, 본건 202호의 실제 점유·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차보증금 확인. (주)엠마리나의 보증금은 미상이고 매각물건명세서 보완 필요 사항입니다. 전입일은 말소기준권리 이후로 대항력은 없지만, 서류 확인 없이 추정하지 마세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있으므로 토지 관련 제한과 금지사항 부기등기를 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 바로 매수 메리트”
권리만 보면 이 물건은 비교적 정리된 편입니다. 2020.05.14 국민은행 근저당이 말소기준권리이고 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 더 신중해야 합니다. 감정가 300,000,000원에서 최저매각가가 35,294,000원까지 내려왔고 6회 유찰됐지만, 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실이고, 별도등기와 토지 관련 제한도 확인 대상입니다. 권리는 비교적 안전, 가격은 낮지만 환금성과 실수요 검증이 핵심인 물건입니다.
