창원지방법원 2025타경429. 거제시 장목면 시방리 195-29 소재 근린시설과 토지가 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층으로, 사용승인일은 2011.06.01이며 1~4층 모두 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김민경이고, 경매의 말소기준은 2021.10.07 설정된 부산은행 근저당권 채권최고액 1,320,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 부산은행 근저당 2건과 삼성카드·경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순위보다 일괄매각 대상의 현황과 이용제한을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경429 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 시방리 195-29 · 경상남도 거제시 장목면 시방2길 52 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1~4층 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 · 사용승인일 2011.06.01 |
| 토지 | 지목 대 · 728㎡ · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김민경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,728,167,400원 / 1,209,717,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권액 | 1,603,085,598원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 13 현황 포락지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.07 부산은행 근저당권입니다. 이후 2022년 부산은행 근저당 2건, 2025년 삼성카드와 경남신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 신현농업협동조합·거제수산업협동조합 등의 근저당과 국민건강보험공단 압류 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미화 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이미화의 전입일 2023.02.20은 말소기준권리 2021.10.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.05.27에 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당 규모는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인율과 ‘싼 가격’은 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 1,209,717,000원으로 감정가 1,728,167,400원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 1,209,717,000원입니다.
하지만 비교 가능한 최근 실거래 가격축이 확인되지 않는 상황에서는 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 일반음식점으로 이용되는 근린시설과 토지의 일괄매각이고, 목록 13의 현황 포락지, 지적경계 불명확, 제한보호구역 저촉 등이 함께 있어 개별 물건 상태가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,209,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,497,170원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 (을구 17번) | 1,320,000,000원 | 1,195,219,830원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 (을구 19번) | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 (을구 20번) | 148,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,414,888원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 43,449,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,871,364,838원 중 1,195,219,830원이 배당되고, 미배당액은 676,145,008원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 장목면 시방리 ‘시방마을’ 북동측 인근이며, 해안가 주변 음식점·펜션·농경지 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일련번호 11은 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 영업용 이용. 건물은 1~4층 모두 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 시스템 에어컨 등이 시설돼 있습니다.
- 토지. 토지 자료상 지목은 대, 면적은 728㎡, 이용상황은 주상용이며 완경사·부정형입니다. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 자연취락지구, 가축사육제한구역, 제한보호구역 관련 사항이 확인되며 제한보호구역은 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 현황 차이. 목록 13은 현황 ‘포락지’ 상태이고, 감정평가에서도 이를 감안해 평가했으며 경매 진행과 입찰 시 유의를 명시했습니다.
- 경계 확인. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구된다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 이 사건은 일괄매각이므로 각 목록의 위치·현황·이용상태와 감정평가액 구성 내용을 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 목록 13 포락지 확인. 현황 포락지가 실제 이용·접근·가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적측량 검토. 지적경계가 불분명하다고 명시돼 있으므로 인접필지와 경계 문제를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이미화는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당과 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 임대관계를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·제한보호구역 등 토지이용 제한이 실제 영업·증개축·개발 계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 절차 상태 확인. 2025.09.16 및 2025.09.30 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 입찰 전 사건기록에서 현재 매각절차의 진행 상태와 관련 결정을 원본으로 확인하세요.
- 가격 독립 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설과 토지의 실제 거래사례 및 현장 수익성을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 건 물건 실사다
권리관계만 보면 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 이미화도 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 1,209,717,000원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 주거용 경매처럼 권리만 정리하면 끝나는 사건이 아닙니다. 근린시설 + 토지의 일괄매각이고 목록 13 포락지, 불분명한 지적경계, 제한보호구역 저촉, 임대관계 미상이라는 실물 리스크가 겹칩니다. 게다가 비교 가능한 실거래 가격축 없이 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 물건성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
