인천지방법원 2025타경3574. 부천시 오정구 고강동 새한빌라 4동 1층1호는 벽돌조 2층 다세대주택의 1층 물건입니다. 감정가는 125,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 소유자 이미경은 2021년 4월 16일 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 120,000,000원입니다. 이후 박계순의 강제경매개시결정이 2025년 9월 4일 등기됐습니다.

이 사건에서 중요한 것은 오래된 근저당권이 아닙니다. 종전 근저당권들은 이미 말소된 것으로 확인되고, 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 특히 한국토지주택공사의 임차권등기는 등기 자체가 경매개시결정 이후에 이뤄졌더라도, 기재된 전입·점유 및 확정일자가 경매개시결정 이전이라는 점을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

말소기준은 2025.09.04 강제경매개시결정입니다. 1990년 한국주택은행 근저당권을 비롯해 과거에 설정된 국민은행·우리은행·오정농업협동조합 등의 근저당권은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액을 현재 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

그러나 임차인의 대항력은 등기일만으로 판단할 수 없습니다. 공세창은 2022.06.15, 임성식은 2023.05.30, 여규박은 2023.11.09에 각각 전입한 기록이 있어 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 여규박은 보증금과 확정일자가 미상이고, 실제 점유·임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요하므로 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 3명, 승계신고 1건

한국토지주택공사는 임성식 보증금의 대위·승계 주체입니다. 실제 임차인 수는 임성식·공세창·여규박 3명으로 계산합니다. 대항력 판단은 전입 외에 점유 유지 및 임대차 관계 확인이 전제됩니다.

③ 시세 비교 — 1.25억이 아니라 실질취득 1.65억으로 비교

비교 가능한 거래는 새한빌라2차4동의 면적 36.36㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 2022년 12월의 1건으로, 2층에서 128,000,000원에 거래됐습니다. 본 물건은 1층이므로 층 차이도 고려해야 합니다.

최저가 125,000,000원만 비교하면 2022년 거래가 128,000,000원의 97.7%이므로 약간 저렴해 보입니다. 하지만 이는 인수 위험을 제외한 착시입니다. 공세창 보증금 40,000,000원을 더한 실질취득 최소 추정액은 165,000,000원입니다. 이는 비교 거래보다 37,000,000원 높은 128.9% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 집행비용 2,550,000원을 제외한 뒤 한국토지주택공사에 90,000,000원을 배당하고, 박계순에게 32,450,000원을 배당합니다. 박계순의 청구금액은 128,383,550원이므로 95,933,550원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

예상배당은 집행비용 추정과 제시된 배당순위를 전제로 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당금 전액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

매수인 실질취득 계산 — 보증금 중복을 제거해야 한다

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고리울초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다. 북서측으로 포장된 소로와 접합니다.
• 건물 상태. 1990.05.18 준공된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 1층입니다. 위생·급배수 및 도시가스 시설이 있으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 용도·토지. 제2종일반주거지역이며 토지 전체 면적은 216.0㎡, 개별공시지가는 2,099,000원/㎡입니다. 대상은 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 항공표면 진입표면구역, 소음대책지역 제3종구역 다지구, 상대보호구역 및 토지거래허가구역 등이 확인됩니다. 관련 이용·거래 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 새한빌라2차4동은 6세대 규모이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2022.12의 1건입니다. 대단지 아파트와 달리 가격 비교 표본이 적고, 매도 시 적정 매수자를 찾는 데 불확실성이 있을 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한국토지주택공사 승계관계 확인. 임성식 보증금 90,000,000원과 한국토지주택공사 보증금 90,000,000원이 동일 채권의 대위·승계인지 원본 문건으로 확인하고, 중복 인수 계산을 방지해야 합니다.
• LH 임차권의 실제 미배당 가능성. 매각물건명세서상 을구 17번 임차권등기는 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당순위와 배당가능액을 확인해야 합니다.
• 공세창 보증금 40,000,000원. 전입일은 2022.06.15이며 배당요구는 2025.09.29에 이뤄졌습니다. 확정일자와 점유 유지 여부, 최우선변제 해당 여부 및 실제 배당액을 확인해 인수금액을 다시 산정해야 합니다.
• 여규박 임차관계 확인. 2023.11.09 전입 및 2025.10.29 배당요구 기록이 있으나, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·점유 현황 및 보증금 규모 확인 전에는 인수액의 상한을 정할 수 없습니다.
• 실제 점유와 명도. 한국토지주택공사의 임차권등기, 임성식·공세창·여규박의 임차관계가 실제 점유상태와 어떻게 연결되는지 조사해야 합니다. 배당 완료 여부와 별개로 인도·명도 과정에 부담이 생길 수 있습니다.
• 배당 시뮬레이션 재검증. 현재 표시된 인수 추정 130,000,000원과 한국토지주택공사 예상배당 90,000,000원을 동시에 인수액 계산에 반영하면 동일 보증금이 중복 계상될 수 있습니다. 법원 배당자료를 기준으로 재확인해야 합니다.
• 경매 진행상태 확인. 2026.06.08 채권자 박OO 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 기각의 대상과 절차상 효과가 명확하지 않으므로, 2026.11.05 매각기일의 유효 여부 및 진행 상태를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 시세와 환금성. 2022.12 거래 128,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 실제 매도 가능가격 및 노후 건물의 유지·보수 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세 및 규제. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부, 당해세·최우선변제, 토지거래허가구역과 항공 관련 규제의 실질적인 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건, 임대차계약서 및 법원 기일 공고를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.25억 ≠ 실질취득 1.25억”

이 사건은 신건 최저매각가 125,000,000원만 보면 과거 거래가 128,000,000원보다 조금 낮아 보입니다. 하지만 가격보다 먼저 해결해야 할 것은 임차보증금 인수관계입니다.

한국토지주택공사는 임성식의 보증금 90,000,000원을 대위·승계한 주체이므로 동일 보증금을 중복해서 더하면 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션처럼 90,000,000원이 전액 배당되면 해당 보증금의 인수액은 0원이지만, 공세창의 별도 보증금 40,000,000원은 인수 위험으로 남습니다. 여규박의 보증금과 우선변제 관계도 확정되지 않았습니다.

따라서 현재 배당 가정에 따른 실질취득액은 최소 165,000,000원 수준이며, 이는 확인된 2022년 거래가 128,000,000원의 128.9%입니다. 그 거래도 오래된 단일 표본인 만큼 현재 시세를 단정할 수 없고, 소규모 노후 다세대주택의 환금성 위험도 고려해야 합니다.

결론은 현 단계 입찰 보류입니다. 한국토지주택공사 승계보증금의 실제 배당액, 공세창의 별도 인수액, 여규박의 미상 보증금과 점유관계가 모두 확인되기 전에는 안전한 입찰 상한을 계산하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 실제 인수채무를 확정하고 실질취득 기준으로 가격을 다시 평가하는 데 있습니다.