인천지방법원 2025타경3574. 부천시 오정구 고강동에 위치한 삼도주택 6동의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 117,000,000원인 신건이지만, 가격표만 보고 접근하면 위험합니다. 등기부의 말소기준권리는 2025년 5월 12일 설정된 김홍자 명의의 근저당권입니다. 그런데 임성식·공세창·여규박의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 선순위 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환 부담은 별도로 남을 수 있습니다.

특히 임성식의 보증금은 90,000,000원, 공세창의 보증금은 40,000,000원입니다. 두 사람의 확인된 보증금 합계는 130,000,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 여규박은 전입일과 배당요구 기록이 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 130,000,000원은 확인된 보증금에 기초한 인수 추정치이지, 전체 위험액의 확정 상한이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인은 남을 수 있다

과거 한국주택은행·국민은행 및 서천농업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 매각에 따른 권리 판단의 출발점은 2025.05.12 김홍자 근저당권입니다. 이후 2025.09.04 박계순의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 권리까지 자동 소멸한다는 뜻은 아닙니다.

선순위 임차인 분석

현황조사와 문건접수 기록에서 확인되는 임차인은 실제 임차인 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 세 사람 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르지만, 특히 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 구분해 확인해야 합니다.

확정일자가 확인되지 않은 임차인은 우선변제권의 성립 및 배당순위를 별도로 검토해야 합니다. 또한 선순위 전입 사실만으로 현재 대항력 유지가 최종 확정되는 것은 아닙니다. 계약관계, 주택 인도, 주민등록 유지, 점유 부분과 배당 결과를 종합적으로 확인해야 합니다.

② 실질취득 분석 — 낙찰가 1.17억만 보면 안 된다

이 물건에는 가격 판단에 사용할 수 있는 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 117,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 우선 살펴봐야 할 것은 낙찰대금에 더해질 수 있는 임차보증금 인수액입니다.

대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰대금보다 큰 단일 선순위 임차인의 경우, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 이 사건의 확인된 개별 보증금은 각각 90,000,000원과 40,000,000원이므로, 두 보증금을 하나의 임차보증금처럼 취급해 그 공식이 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.

아래 회차별 계산은 제시된 시나리오와 동일하게 확인된 보증금 130,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 가정을 유지한 결과입니다. 실제 배당으로 보증금 일부가 변제되면 인수액이 달라질 수 있고, 여규박의 보증금이 확인되면 부담이 추가될 수 있습니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가 + 제시된 매수인 인수 추정액 130,000,000원. 각 회차에서 동일한 인수액을 가정했으며, 보증금 미상 임차인의 부담·취득세·명도비·기타 비용은 제외했습니다. 실제 배당과 대항력 인정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

유찰되면 매각대금은 낮아지지만, 선순위 임차인에게 실제 얼마가 배당되고 얼마가 남는지를 함께 살펴야 합니다. 최저가가 감정가의 80% 또는 64%까지 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다. 실질취득액과 실제 거래 가능한 시세를 비교한 이후에야 가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)

집행비용 2,438,000원, 김홍자 근저당 배당 29,700,000원, 박계순 배당 84,862,000원으로 매각대금 117,000,000원이 전액 배분되는 추정입니다. 임차보증금 인수액 130,000,000원은 매각대금 배당과 별도의 매수인 부담 추정액입니다. 당해세·최우선변제 및 여규박의 보증금은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 부족 비교

위 시나리오에서는 어느 회차에서도 신청채권자 박계순의 청구금액이 전부 충족되지 않습니다. 다만 일반 채권자의 미배당액과 선순위 임차보증금의 매수인 인수액은 성격이 다릅니다. 매수인의 직접적인 부담 판단에서는 임차보증금의 대항력과 배당 후 잔액을 별도로 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고리울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 가까운 곳에 있습니다.
• 건물. 1986.08.25 준공된 6세대 규모의 삼도주택입니다. 감정요항표에는 벽돌조 슬래브지붕, 타일 외벽과 벽지 내벽, 샤시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 도시가스시설이 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 대지. 자루형 다세대주택 부지로, 북서측 포장도로와 접합니다. 토지면적은 183.6㎡이며 공시지가는 1,805,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보로 개별 세대의 면적이나 시세를 뜻하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로3류 접함·과밀억제권역·토지거래허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 공항 관련 규제. 소음대책지역 제3종구역 다지구와 항공표면 진입표면구역 등에 해당합니다. 사용·증개축·거래 시 관련 제한 확인이 필요합니다.
• 학교 관련 규제. 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.
• 건물 상태. 위반건축물로 표시되지는 않았고 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 별도로 명시된 현황 호수 오기 및 구조 설명의 불일치는 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 노후 다세대주택으로서 동일 조건의 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 시세와 실제 매도 가능 가격에 대한 별도 조사가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 3명 재확인. 임성식·공세창·여규박의 임대차계약, 전입세대, 실제 점유와 대항요건 유지 여부를 확인하세요.
• 보증금 원본 대조. 임성식 90,000,000원과 공세창 40,000,000원의 계약 내용을 확인하고, 여규박의 보증금과 계약관계를 반드시 조사해야 합니다.
• 확정일자 및 배당순위 확인. 확인되지 않은 확정일자와 각 임차인의 우선변제권 성립 여부, 배당요구의 적법성을 검토하세요.
• 배당 후 잔액 계산. 배당요구 여부만으로 인수액을 결정하지 말고 실제 배당 가능액과 미배당 보증금을 임차인별로 계산하세요.
• 실질취득 기준 가격 검토. 신건의 제시된 실질취득 추정은 최소 247,000,000원입니다. 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 부담과 실제 시장가격을 비교하세요.
• 호수와 점유 부분 확인. 등기부의 2층 1호, 현황 301호, 현황도상 302호 오기 및 감정요항표의 층수 기재를 반드시 대조하세요.
• 명도 가능성 확인. 선순위 임차인의 보증금 반환 문제가 해결되지 않으면 인도와 명도 과정에 장애가 생길 수 있습니다.
• 관리비 및 건물 상태 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 노후 건물의 수선비용을 조사하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지이용 규제 내용을 확인하고 실제 입찰·취득에 적용되는 제한 여부를 별도로 검토하세요.
• 경매 진행상태 확인. 2026.06.08에 채권자 박OO 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 2026.11.05 매각기일이 실제로 유효한지 법원 사건 진행내역을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 사실조회 회신을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득액을 보라”

부천 삼도주택 6동의 이 사건은 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가격 판단을 좌우하는 경매물건입니다. 감정가 117,000,000원과 동일한 신건 최저가만 보면 일반적인 소액 다세대주택 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 임차인 3명의 선순위 전입이 확인되고, 임성식과 공세창의 보증금 합계만 130,000,000원입니다.

제시된 배당 추정에 따르면 신건의 실질취득 부담은 247,000,000원 이상으로 계산됩니다. 여규박의 보증금은 확인되지 않아 추가 부담 가능성이 있으며, 배당 결과와 대항력 유지 여부가 확정되기 전까지는 최종 부담액도 단정할 수 없습니다.

매각으로 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 이 물건을 권리상 안전하다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교가 없는 상황에서 가격 메리트를 주장할 근거도 부족합니다. 현황 호수의 불일치와 기각결정 관련 기록까지 고려하면 우선순위는 입찰가 산정이 아니라 권리관계·점유현황·진행상태의 원본 확인입니다.

결론: 인수위험 높음 · 실질취득 부담 큼 · 시세 대비 가격 메리트 판단 불가. 입찰 보류 및 추가 확인 권고.