수원지방법원 2025타경965. 경기도 광명시 하안동 광명티아모아이티타워 1층 109호 근린시설입니다. 감정평가상 상업용으로 이용되고 있으며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,200,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 신청채권자는 신한은행이고 청구금액은 774,176,921원입니다.

이 물건의 말소기준권리는 2024.01.24 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 903,600,000원이며, 이후 설정된 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 것으로 분류됩니다. 그러나 말소된다는 사실과 실제 세금 배당 부담이나 임차권 문제가 모두 해결됐다는 사실은 다릅니다. 특히 상가 109호와 별도 아파트 103동 2401호에 관한 기록이 함께 등장하므로 두 호실의 권리와 매각 범위를 구분해 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 다만 세금·임차권 확인

말소기준은 2024.01.24 신한은행 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 광명시 압류, 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 산은캐피탈의 가압류는 별도 말소등기가 확인되며, 최초 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.

다만 국세 압류 1건과 지방세 압류 2건이 존재합니다. 이들은 등기상 후순위라는 이유만으로 세금채권의 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다. 당해세 여부와 법정기일 등에 따라 배당액 및 후순위 채권자 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

임차인 현황 — 호실별로 판단해야 한다

임차 관련 기록에는 이혜진과 신우섭이 등장합니다. 그러나 두 사람의 신고 장소가 서로 다릅니다. 이혜진은 경매 대상인 109호와 연결되며, 신우섭은 공동담보로 기재된 103동 2401호와 연결됩니다. 따라서 두 사람을 모두 109호의 임차인으로 합산하거나 동일한 인수위험으로 취급해서는 안 됩니다.

② 가격 검토 — 12억원 신건의 적정성은 미확정

현재 최저매각가는 1,200,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 매수인 인수액이 실제로 0원이라는 전제하에, 최저가 낙찰 시 실질취득액도 1,200,000,000원으로 계산됩니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득비용을 제외한 금액입니다.

다만 동일 건물 또는 비교 가능한 근린시설의 실거래가격과 최근 가격 추세를 확인할 수 없어, 감정가 12억원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 주거용 아파트와 달리 근린시설은 상가의 위치, 임대수익, 실제 영업상태 및 공실 위험 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 유찰 여부나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저매각가 시나리오는 960,000,000원, 2회 유찰 시에는 768,000,000원입니다. 이때 예상배당상 매수인 인수액은 여전히 0원으로 표시되지만, 그 자체가 임차권 승계 위험이 없음을 법적으로 보장하지는 않습니다. 또한 할인된 가격이 실제 시세보다 저렴한지도 별도의 시장조사가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 1.2%로 추정한 금액입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 시뮬레이션에서는 채권자에 대한 총 배당액이 909,110,819원, 미배당액은 0원입니다. 집행비용 14,400,000원을 차감하고 채권자 배당을 마치면 소유자에게 276,489,181원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 이는 세금 우선배당과 추가 권리관계를 반영하기 전의 예상치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광명시 하안동에 위치한 광명티아모아이티타워 1층 109호입니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 16층 건물 중 1층 근린시설입니다. 사용승인일은 2023.09.15이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등으로 구성됩니다.
• 도로. 북동측 약 12미터, 남측 약 6미터, 북서측 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 실제 109호 거래에 허가가 필요한지는 적용 대상과 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,479,000원이며, 토지 이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에는 상업용 '순치킨 광명하안점'으로 기재되어 있으나, 109호 관련 임차인의 사용 용도는 주거로 기재되어 있습니다. 실제 영업·점유 형태 및 건축물의 적법한 사용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임차수익, 영업 입지, 개별 점포의 이용상태 및 공실 위험의 영향을 크게 받습니다. 현재 가격의 적정성과 환금성을 확정하기 어려우므로 실제 수익성과 거래사례 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 및 공동담보 확인. 광명티아모아이티타워 109호와 철산센트럴푸르지오 103동 2401호가 각각 어떤 방식으로 경매에 포함되는지 확인하세요. 공동담보와 일괄매각은 구분해야 합니다.
• 109호 임대차 확인. 이혜진의 보증금 5,000,000원과 월차임 2,500,000원, 실제 점유 상태, 계약 내용 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 선순위 전입자의 호실 확인. 신우섭은 2023.12.08 전입으로 기재되어 있으나 신고 장소는 103동 2401호입니다. 실제 임차 목적물·보증금·확정일자·매각 범위를 반드시 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세 압류 1건과 광명시 압류 2건의 실제 체납액, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당표의 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
• 공동담보 채권 확인. 신한은행 근저당 채권최고액은 903,600,000원, 경매 청구금액은 774,176,921원입니다. 실제 채권잔액과 다른 공동담보물의 처분·배당 관계를 확인하세요.
• 상가 시세와 수익성 검토. 최저매각가 1,200,000,000원이 현재 거래가격에 비해 적정한지 동일 건물의 거래사례, 임대료, 공실 상태 등을 통해 검증하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 960,000,000원, 2회 유찰 시 768,000,000원으로 산정되어 있습니다. 할인율만으로 입찰 여부를 결정하지 말고 실제 시장가격과 권리 인수 가능성을 함께 확인하세요.
• 영업·명도 확인. 상업용으로 이용 중인 점포의 실제 영업 상태와 점유자의 인도 협의 가능성을 확인하세요. 임차인의 권리가 매각으로 소멸하더라도 명도 절차와 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 및 사용관계 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 상업용 시설의 실제 이용상태를 관리주체 및 관계 서류를 통해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “후순위 소멸 ≠ 모든 위험 해소”

이 물건은 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있어, 등기상 말소관계 자체는 비교적 명확합니다.

하지만 국세·지방세 압류 3건이 존재하고, 별도 공동담보 아파트에 선순위 전입 및 보증금 미상 임차인이 기재되어 있습니다. 더욱이 경매 대상인 109호는 상업용 근린시설로, 실제 점유·임대차 상태와 적정 시장가격을 확인해야 합니다.

따라서 현재 단계의 판단은 권리 소멸 구조는 확인되나, 최종 인수위험과 가격 적정성은 검증이 필요한 신건입니다. 감정가와 같은 1,200,000,000원에 곧바로 응찰하기보다는, 매각 대상 범위·임차관계·세금채권·상가 수익성을 먼저 확인하는 것이 타당합니다.

결론은 “후순위 말소 구조는 긍정적, 임차·세금·가격 검증 전 입찰은 보류”입니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 최종적으로 인수할 권리가 무엇인지와 실제 상업용 부동산의 가치가 얼마인지에 있습니다.