수원지방법원 2025타경965. 광명시 철산동 철산센트럴푸르지오 103동 24층 2401호입니다. 2021년 사용승인을 받은 798세대 아파트로, 전용면적은 84.9924㎡입니다. 소유자 길성기는 2021년 10월 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 726,400,000원입니다.

경매를 신청한 곳은 신한은행입니다. 2024년 1월 24일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 903,600,000원, 경매 청구금액은 774,176,921원입니다. 이후 국세 압류와 여러 가압류가 발생하면서 경매 절차가 시작됐습니다.

그런데 근저당권보다 먼저 주택에 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 존재합니다. 신우섭의 전입일과 확정일자는 모두 2023년 12월 8일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기부상의 임차권등기일이 2025년이라고 해서 이 임차권을 단순한 후순위 소멸 권리로 취급하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

이 물건의 말소기준은 2024년 1월 24일 신한은행 근저당권입니다. 기존 잠실새마을금고 근저당권 650,000,000원은 2023년 12월 11일 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 발생한 국세 압류, 이혜진 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

산은캐피탈의 가압류 58,183,428원은 2026년 8월 24일, 한국주택금융공사의 가압류 169,431,965원은 2026년 4월 23일 각각 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이 두 가압류를 현재 살아 있는 채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차관계인 2명

확인되는 임차관계인은 신우섭과 이혜진, 총 2명입니다. 다만 신우섭은 아파트 전유 부분 전체에 관한 임차권자이고, 이혜진은 점유 호실이 109호로 기재되어 있어 현재 분석 대상인 103동 2401호와 구분해야 합니다.

승계는 매각 후 매수인이 임차보증금 미변제 잔액을 부담하는지에 관한 판정입니다. 신우섭의 현 회차 예상 인수액은 0원이지만, 전액 배당이 이루어져야 한다는 조건이 붙습니다. 이혜진은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류되며, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 8.3% 낮다

철산센트럴푸르지오의 동일 면적대 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,477,916,666원이지만, 현재 가격 경쟁력 판단에는 더 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 9건 평균 1,515,000,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 1,390,000,000원은 최근 12개월 평균 1,515,000,000원의 91.7%입니다. 금액 차이는 125,000,000원입니다.

최신 거래인 2026년 10월 2층 1,530,000,000원과 비교해도 최저가가 140,000,000원 낮습니다. 특히 본건과 같은 24층에서 2026년 7월 1,520,000,000원에 거래된 사례가 있어, 층수 측면에서도 의미 있는 비교 자료가 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,390,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제한 후, 선순위 임차보증금 750,000,000원을 전액 배당하고 나머지를 신한은행 등에 배당하는 구조입니다.

집행비용은 추정치이며 국세 등 우선배당 항목 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액 기준입니다. 일반 채권의 미배당액 835,410,819원은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 여유도 줄어든다

제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 이는 각 회차의 매각대금이 선순위 임차보증금 750,000,000원과 해당 회차 예상 집행비용을 충당하고, 나머지를 일반 채권자에게 배당하는 구조이기 때문입니다.

하지만 2회 유찰 시에는 일반 채권자 배당이 128,304,000원까지 감소하며, 신우섭의 보증금과 집행비용을 공제한 뒤의 배당 여유도 작아집니다. 배당이 충분히 이루어진다는 전제가 유지되는지를 회차마다 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 경기도 광명시 철산동 일대로 주변에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정요항표상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다. 아파트 부지는 동측 약 27미터, 남측 약 20미터 도로에 접하며 지하주차장으로 연결됩니다.
• 건물. 2021.02.26 사용승인된 철근콘크리트구조 26층 건물의 24층 아파트입니다. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 철산센트럴푸르지오는 798세대로, 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 9건의 평균 거래가는 1,515,000,000원입니다.
• 거래 추세. 최근 거래군의 평균은 이전 거래군 대비 10.9% 상승했습니다. 최신 거래는 2026년 10월 1,530,000,000원이며, 동일 24층 거래는 2026년 7월 1,520,000,000원입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역으로, 정비구역·과밀억제권역 등이 관련되어 있습니다. 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역도 확인됩니다.
• 토지거래 관련 규제. 광명시 소재 아파트에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있습니다. 경매 취득의 적용·예외 및 후속 이용 제한은 실제 매각조건과 관계 법령에 따라 확인해야 합니다.
• 토지 및 공부. 공시지가 5,460,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적대 거래가가 1,440,000,000원에서 1,600,000,000원까지 분포하는 등 실제 거래가 확인됩니다. 다만 개별 호수의 층·향·내부 상태와 매도 시점에 따라 실현 가능한 가격은 달라집니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 전액 배당 확인. 신우섭의 전입·확정일자는 2023.12.08, 보증금은 750,000,000원입니다. 배당 후 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 최우선으로 확인하세요.
• 국세 압류 및 우선배당 세액 확인. 2024.12.13 광명세무서장 관련 압류가 존재합니다. 실제 세금액과 법정 우선순위에 따라 임차보증금 배당 결과가 변동되는지 점검해야 합니다.
• 임차권등기와 대위 관계 확인. 신우섭의 임차권등기에는 서울보증보험의 보증금반환채권 양도에 따른 대위가 기재되어 있습니다. 배당수령권자, 전액 변제 여부 및 말소 절차를 확인하세요.
• 109호와 2401호의 구분. 이혜진은 현황조사상 109호 임차인으로 나타나며 같은 이름의 550,000,000원 가압류권자가 존재합니다. 공동담보 및 감정요항표에 상업용 109호도 등장하므로 사건별 매각대상과 실제 점유·임차관계를 대조해야 합니다.
• 실제 점유 상태 및 명도. 신우섭의 임차권등기 여부만으로 현재 점유 또는 퇴거 여부를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 신한은행 공동담보 확인. 근저당권에 광명티아모아이티타워 109호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 다른 담보물의 처분·배당이 본 사건의 실제 채권잔액 및 배당에 영향을 주는지 살펴보세요.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 91.7%입니다. 다만 실제 응찰가가 올라갈수록 125,000,000원의 가격 차이가 줄어들며, 인수·세금·명도 비용이 추가되면 실질적인 가격 경쟁력도 감소합니다.
• 유찰 후 재분석. 1회 유찰 시 1,112,000,000원, 2회 유찰 시 889,600,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 어느 회차든 임차보증금의 전액 배당 여부를 별도로 검토하세요.
• 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 부담할 가능성이 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구·채권신고 자료와 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”

철산센트럴푸르지오 103동 2401호는 가격만 놓고 보면 분명 검토 가치가 있는 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 1,515,000,000원인데 신건 최저가는 1,390,000,000원입니다. 최신 거래 1,530,000,000원과 동일 24층 거래 1,520,000,000원보다도 낮으며, 최근 시세 추세는 +10.9%입니다.

그러나 이 물건의 가장 큰 변수가 가격은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 750,000,000원 임차보증금입니다. 현 회차 예상배당에서는 전액 지급되므로 매수인 예상 인수액 0원, 실질취득액 1,390,000,000원으로 계산할 수 있습니다. 하지만 이 계산은 전액 배당이 이루어진다는 전제에서만 유효합니다.

국세 압류에 따른 배당순위, 보증기관의 반환채권 양도 관계, 다른 호실로 기재된 이혜진의 임차관계 및 공동담보 범위까지 확인해야 합니다. 이 문제가 해소되지 않은 상태에서는 저렴한 최저가만 보고 안전한 경매라고 판단할 수 없습니다.

결론은 가격 경쟁력은 확인되지만 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 신우섭 보증금의 전액 배당을 확실히 검증할 수 있다면 최근 시세와의 가격 차이가 의미 있는 장점이 될 수 있습니다. 반대로 잔액 인수 가능성이나 매각대상 범위가 불명확하다면 가격상 이점만으로 응찰을 결정해서는 안 됩니다.