서울중앙지방법원 2025타경2560. 서울 종로구 신문로1가 광화문오피시아빌딩의 지하층 106호를 대상으로 하는 근린시설 경매입니다. 현재 소유자는 김승명, 신청채권자는 용두새마을금고입니다. 2016년 설정된 채권최고액 416,000,000원의 근저당권이 말소기준이고, 2018년 동일 금고의 채권최고액 32,500,000원 근저당권이 뒤따릅니다. 두 근저당권 모두 B107호와 공동담보 관계를 기재하고 있다는 점이 일반적인 단독 점포 경매와 다른 부분입니다.
권리의 순서만 놓고 보면 매각으로 정리될 권리가 중심입니다. 하지만 법적으로 무엇을 낙찰받는지와 현장에서 무엇을 인도받을 수 있는지는 별개의 문제입니다. B106호와 B107호는 별도 호수임에도 현황상 하나의 음식점으로 사용되고 있습니다. B106호의 단독 사용 가능성, 호별 경계의 복원 가능성, 실제 임차인의 점유 범위를 확인해야 낙찰 후 명도와 사용 계획을 세울 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 신문로1가 163 광화문오피시아빌딩 비층 106호 도로명주소: 서울특별시 종로구 새문안로 92 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 지하층 점포 · B106호와 B107호를 통합하여 일반음식점 '시루'로 이용 |
| 건물 현황 | 2005.10.18 사용승인 · 23층 건물 · 일반철골·철근콘크리트·철골콘크리트 구조 |
| 소유자 | 김승명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 377,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 용두새마을금고 / 343,128,203원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.25 을구 13번 용두새마을금고 근저당권 · 채권최고액 416,000,000원 |
| 실제 임차인 | 이정수 1명 · B106호 및 B107호 통합점포 점유 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유관계는 별도
말소기준은 2016.11.25 을구 13번 용두새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 416,000,000원이며 채무자는 이은경입니다. 이후 설정된 2018년의 근저당권, 2020년 종로구 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
기존에 설정됐던 국민은행·하나은행·신한은행 등의 근저당권과 다수의 압류도 등기부상 말소 이력이 있습니다. 특히 2020년 광화문오피시아빌딩관리단이 신청한 강제경매는 2021년 취하되어 관련 등기가 말소되었습니다. 이는 현재 진행 중인 경매와 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음 판정, 상가 점유 검증 필수
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 이정수 1명입니다. B106호와 B107호를 함께 사용하는 음식점의 점유자로 기재되어 있으며, 보증금 2,000,000원과 월차임 900,000원이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 범위 | 보증금 / 월차임 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정수 | 지하 106·107 각 호 통합 음식점 |
2,000,000원 900,000원/월 |
2019.09.03 | 대항력 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
보증금과 월차임은 B106호·B107호에 걸친 임대차 내용으로, B106호에 귀속되는 금액이 별도로 확정된 것은 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
현재의 권리·배당 분석에 따르면 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 그러나 음식점이 계속 운영되고 있는 경우 낙찰 후 실제 인도까지 임차인과의 협의, 점유 범위 확정, 시설 구분 등이 필요할 수 있습니다. 특히 B107호에 대한 별도 소유권이나 사용권한이 낙찰로 함께 이전된다고 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 377,000,000원, 시세 확인이 우선
현재 감정가와 최저매각가는 모두 377,000,000원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 예상 권리 인수액 0원을 적용하면 최저가 기준 실질취득액도 377,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비, 점포 구분 공사비, 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
가격 메리트를 판단할 때 중요한 것은 감정가 대비 할인율보다 같은 건물의 지하 근린시설 거래가격과 실제 사용 가능한 면적·상태입니다. 특히 이 물건은 통합 음식점으로 사용되는 B106호이므로 다른 층의 사무실이나 일반적인 주거시설 가격을 그대로 비교 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 최근 유사 점포의 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 최저가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 377,000,000원 | 0원 | 377,000,000원 | 77,578,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 301,600,000원 | 0원 | 301,600,000원 | 151,922,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 241,280,000원 | 0원 | 241,280,000원 | 211,397,920원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%의 가정값입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다. 실질취득액은 예상 인수권리만 가산한 수치로, 취득 및 점유 정리에 필요한 부대비용은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 6,078,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 용두새마을금고 |
416,000,000원 | 370,922,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 용두새마을금고 |
32,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 448,500,000원 | 370,922,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 77,578,000원 |
신건 최저가 377,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 6,078,000원을 제외한 370,922,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 을구 13번 근저당권은 일부 미배당이 발생하고, 을구 16번 근저당권은 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
여기서 77,578,000원의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다. 낙찰자의 예상 권리 인수액은 별도로 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 신문로1가, 지하철 5호선 광화문역 남서측 인근입니다. 주변에 업무시설·상업시설·공공기관·문화시설이 모여 있는 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 광화문역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다. 북측은 새문안길, 남측은 약 12m 도로와 접하는 환경입니다.
- 건물. 2005.10.18 사용승인된 23층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. B106호와 B107호를 호별 경계 없이 일반음식점 '시루'로 사용하고 있습니다. 단독 점포로서의 활용 가능성과 구분 공사 필요성이 환금성 판단의 중요한 변수입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며, 지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등과 관련됩니다. 건축선 저촉 및 대공방어협조구역 등도 토지이용계획에서 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 52,960,000원/㎡입니다. 이는 개별 점포의 거래가격이 아니므로 B106호의 낙찰가 적정성 판단에 직접 대입할 수 없습니다.
- 건축물 상태. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 두 호수의 통합 사용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 광화문 업무·상업 중심지 인근이라는 입지 특성은 있지만, 해당 물건은 지하 근린시설입니다. 일반 주거용 부동산보다 용도, 출입 동선, 임차 수요, 설비 및 개별 호실의 독립성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 사건의 매각목적물이 B106호인지, B107호가 별도의 매각목적물로 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서 원본을 대조해야 합니다. 공동담보 기재만으로 두 호실을 함께 취득하는 것은 아닙니다.
- 호별 경계 확인. B106호와 B107호가 경계 없이 통합되어 있으므로 건축물현황도, 집합건물 도면, 현장 출입 동선을 대조하여 B106호의 독립적인 인도와 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
- 상가 임대차 확인. 이정수의 임대차계약서, 사업자등록 신청일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 상가건물 임대차의 대항력 판단은 단순한 전입신고일 확인만으로 끝낼 수 없습니다.
- 명도 계획. 음식점 '시루'가 B106호·B107호를 통합 사용하고 있으므로 낙찰 후 임차인과의 협의, 영업시설 처리, 실제 점유 인도 및 공간 구분에 소요될 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 관리단 채권. 2020년 광화문오피시아빌딩관리단이 강제경매를 신청했다가 2021년 취하한 이력이 있습니다. 이를 현재 체납의 증거로 단정할 수는 없지만, 관리사무소와 관련 자료를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담 및 관리단 채권을 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 관계. 용두새마을금고 근저당권에 B107호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 다른 호실의 경매·변제 상황을 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 2020.01.10 종로구 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 등기라는 점과 실제 조세채권의 배당 우선순위는 구별하여 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 377,000,000원이 시세보다 낮다는 판단을 하기 전에 같은 건물·유사 층·유사 용도의 실제 거래와 임대수익, B106호 단독 활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 부담 가능성, 영업시설 구분 및 원상복구 비용을 별도 자금계획에 반영해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물현황도, 임대차 관계 및 최신 매각기일 공고를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되어도, 점포는 저절로 나뉘지 않는다”
이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2016년 용두새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 임차인 이정수도 현재 조사상 대항력이 없는 것으로 분류되며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 단순한 근저당권 말소 여부가 아니라 B106호와 B107호의 통합 사용에 있습니다. 법적으로 한 호실을 취득하더라도 실제 음식점은 경계 없이 운영되고 있어, 낙찰자가 해당 호실을 독립적으로 인도받고 활용할 수 있는지가 핵심입니다. 상가 임대차의 사업자등록과 점유 이력, 공동담보 및 관리단 관련 사항도 확인해야 합니다.
가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저가는 377,000,000원이고 권리상 예상 인수액을 합친 실질취득액도 같은 금액입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익 검증을 마치지 않은 상태에서 이를 저가 매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 통합 점포의 법적·물리적 제약은 그대로 남을 수 있습니다.
결론은 권리상 소멸 구조는 양호하지만, 현장 점유와 분리 사용, 가격 적정성은 확인이 필요한 신중 검토형 물건입니다. 입찰가를 결정하기 전에 B106호의 독립성, 상가 임차인의 실제 권리, 관리비와 공동담보 관계를 우선 확인하는 것이 타당합니다.
