부산지방법원 2025타경4023. 부산 강서구 대저2동 서부산유통단지에 위치한 부산티플렉스 120동 1층 113호입니다. 소유자는 이홍석이며, 2014년 6월 26일 소유권을 이전받은 날 한국외환은행 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 바로 매각으로 소멸할 권리의 기준입니다.
이후 신한카드·신용보증기금·부산신용보증재단·한국캐피탈·하나카드가 가압류를 설정했고, 하나은행의 임의경매개시결정과 국의 압류도 등기됐습니다. 이들 권리는 말소기준보다 후순위이므로 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다. 그러나 후순위 등기 소멸과 점유자 명도·임차보증금 문제는 동일하지 않습니다. 전입일이 확인되지 않는 점유 관련 기재가 남아 있어 매수인의 실제 부담액을 확정적으로 0원이라고 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 3153-1 부산티플렉스 제120동 제1층 제113호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 유통단지1로 41 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 · 감정평가상 기타판매시설(1층 점포, 배영기계) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 · 120동 1층 113호 |
| 소유자 | 이홍석 (2014.06.26 소유권이전, 2014.04.23 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 264,415,053원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.26 을구 3번 · 주식회사한국외환은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 공동담보 | 부산티플렉스 제120동 제2층 제213호 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도
말소기준은 2014.06.26 을구 3번 한국외환은행 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정된 경남은행 근저당권은 같은 날 이미 말소됐고, 2014년에 설정됐던 옵트론텍 전세권도 2016년에 말소됐습니다. 따라서 이 두 과거 권리를 현재 존속하는 선순위 인수권리로 볼 수는 없습니다.
말소기준 이후 설정된 신한카드·신용보증기금·부산신용보증재단·한국캐피탈·하나카드의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 특히 국의 압류등기 소멸 여부와 별개로 당해세 등 실제 배당 우선순위에 영향을 주는 조세채권은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 4건 중 2건 미상
현황조사와 매각물건명세서에 임차인·점유 관련 4건이 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없으며, 4건 모두 개별 조사 대상입니다. 다만 명칭 사이의 실제 관계, 동일 점유의 중복 기재 여부 및 각자의 법적 임차인 지위는 확인이 필요합니다.
| 임차인·점유 관련 명칭 | 전입신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이철수 120동 113호 |
2025.07.03 | 미상 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 엠케이스틸 김서진 120동 113호 |
2017.11.27 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)부민 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 스틸 주거 기재 |
미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
대항력 판정은 말소기준권리인 2014.06.26 근저당권을 기준으로 한 조사상 판단입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않는 부분은 우선변제권까지 단정할 수 없습니다. 상가임대차 적용 여부와 사업자등록·점유 요건도 함께 확인해야 합니다.
인수금 산정의 핵심은 미상임차인에게 선순위 대항력과 미배당 보증금이 존재하는지입니다. 예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 조사되지 않은 보증금의 법적 승계 여부까지 확정한 결과는 아닙니다. 만약 매수인이 승계해야 할 대항력 있는 보증금이 확인된다면 실질취득비용은 낙찰가와 미배당 인수액의 합계로 다시 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당액을 전부 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
③ 가격·예상배당 — 낙찰가보다 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 246,000,000원입니다. 이 물건의 가격 적정성은 동일 부산티플렉스 내 비교 가능한 점포의 최근 거래가격, 실제 이용 가능성, 임대수익과 공실 상황을 기준으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 도시형생활주택이라는 사건상 용도와 감정평가상 점포 이용상태가 서로 달라 비교 대상을 먼저 확정해야 합니다.
예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,244,000원 |
| 1. 근저당 · 한국외환은행 | 360,000,000원 | 241,756,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 13,331,337원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 279,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,228,501원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 | 70,718,915원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 25,333,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 4,244,000원을 제외한 241,756,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 가압류권자에게 돌아가는 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
채권액 기준 전체 774,612,716원에 대해 예상 채권자 배당은 241,756,000원, 예상 미배당은 532,856,716원입니다. 근저당권의 360,000,000원은 채권최고액 기준이므로 실제 피담보채권액 및 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수 예상액이며 그 자체가 낙찰자에게 승계되는 금액은 아닙니다.
집행비용은 매각가의 약 1.7% 등을 고려한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원 역시 확인되지 않은 임대차관계가 없다는 조건에서의 계산입니다.
유찰 시나리오 (감정가 기준)
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 예상 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 246,000,000원 | 241,756,000원 | 532,856,716원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 196,800,000원 | 193,244,800원 | 581,367,916원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 157,440,000원 | 154,435,840원 | 620,176,876원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 최저매각가가 낮아지지만, 채권자 미배당액은 커집니다. 등기상 후순위 채권의 미회수액은 원칙적으로 낙찰자의 개인채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 미상 점유자의 보증금 중 법적으로 매수인이 인수해야 하는 금액이 확인된다면 낙찰가 외에 그 금액을 더한 실질취득비용을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 부산 강서구 대저2동 서부산유통단지에 자리하며, 부산티플렉스 기계공구상가는 총 2개 블록, 52동, 약 1,400여 개 점포로 형성된 유통상업 집적지입니다. 주변에는 건축자재·화학 및 소재·자동차부품·의약품 관련 단지가 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 부산김해경전철 서부산유통지구역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 본건 1층 113호는 감정평가상 기타판매시설인 점포(배영기계)로 이용 중입니다. 공동 위생설비·급배수설비·화재경보 및 탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·비행안전제5구역(전술)·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지는 상업용 건부지이고 단지 내 가로망이 확보돼 있습니다. 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
- 환금성. 유통단지에 집적된 점포라는 특성이 있습니다. 향후 매도와 임대에서는 기계공구·유통 관련 실수요, 적법한 업종 사용 가능성, 점포별 위치 및 영업 수요를 검토해야 합니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 4건의 실제 관계. 이철수, 주식회사 엠케이스틸 김서진, (주)부민, 스틸의 점유 위치·임대차계약·사업자등록·주민등록·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 명칭이 다른 기재가 동일한 점유를 가리키는지도 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 2건 해소. (주)부민과 스틸의 전입·점유 개시 및 계약 관계를 명확히 해야 합니다. 특히 스틸의 주거 기재와 감정평가상 점포 이용상태가 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 용도와 적법성. 도시형생활주택이라는 물건종류 표시와 기타판매시설이라는 감정 이용상태가 일치하지 않습니다. 건축물대장, 건물 등기표시, 허가된 용도 및 실제 점포 사용 가능 여부를 대조하세요.
- 공동담보·배당. 2층 213호 공동담보관계와 실제 담보채권 잔액을 확인하세요. 하나은행의 신청채권 264,415,053원과 등기상 채권최고액 360,000,000원을 혼동해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금·명도. 장기 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 금액, 당해세 등 배당 우선채권, 실제 영업·점유 현황 및 인도 절차를 확인하세요.
- 가격 비교. 1층 점포로서 유사한 호실의 최근 실거래·임대차 조건을 검증하고 매각가와 실질취득비용을 비교해야 합니다. 최저가가 196,800,000원 또는 157,440,000원으로 낮아져도 시세 검증 없이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임차관계 및 체납 관련 자료의 최신 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 점유가 문제”
이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2014년 한국외환은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하며, 과거 경남은행 근저당권과 옵트론텍 전세권도 이미 말소됐습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 등기부가 정리된다고 해서 매수인의 모든 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 조사상 점유·임차 관련 4건 가운데 2건의 대항력을 확인할 수 없고, 보증금도 확인되지 않습니다. 여기에 도시형생활주택이라는 용도 표시와 실제 점포 이용상태 사이의 차이까지 있습니다. 이러한 사정은 매수 후 명도, 실사용, 임대, 매각에 모두 영향을 미칠 수 있습니다.
현재 신건 최저가 246,000,000원은 감정가와 같지만, 이를 곧바로 적정가격이나 저가 매수 기회라고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 미상 점유자의 보증금 인수 가능성을 해결하지 못하면 실제 취득비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.
결론은 등기상 말소구조는 긍정적이지만, 임차관계·용도·시장가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건이라는 것입니다. 입찰 판단의 선행조건은 대항력 미상 2건의 권리관계 확정과 해당 호실의 적법한 이용상태 확인입니다.
