부산지방법원 2025타경4023. 부산 강서구 서부산유통단지 내 부산티플렉스 120동 2층 213호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 이홍석으로, 2014.06.26 소유권을 취득하면서 한국외환은행 명의의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금·부산신용보증재단·한국캐피탈·하나카드의 가압류가 이어졌고, 주식회사 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
표면적으로는 전형적인 근저당권 실행 경매입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 실제 점유관계의 정리는 다른 문제입니다. 특히 조사에 등장하는 113호는 등기상 근저당권의 공동담보로도 기재되어 있습니다. 따라서 113호의 점유자가 이번 매각 대상인 213호와 어떤 관계인지, 실제 매각 범위가 어디까지인지 확인하지 않은 채 213호의 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4023 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 등기기관 | 부산지방법원 서부지원 등기과 |
| 소재지 | 부산광역시 강서구 대저2동 3153-1 부산티플렉스 120동 2층 213호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 유통단지1로 41 |
| 물건종류 | 집합건물 · 도시형생활주택 표기 / 감정상 2층 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건 중 2층 213호 |
| 소유자 | 이홍석 (2014.06.26 소유권이전, 2014.04.23 매매 원인) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 264,415,053원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.26 · 을구 3번 · 주식회사한국외환은행 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 360,000,000원 |
| 공동담보 | 부산티플렉스 120동 1층 113호 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유는 미확정
최초 근저당은 2012.07.19 경남은행 명의로 설정됐으나, 2014.06.26 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 한국외환은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후 가압류 4건, 경매개시결정, 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026.05.12 부산강서세무서장의 압류도 말소기준 이후에 접수됐습니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 구별해야 합니다. 당해세 등 법정 우선순위가 있는 조세가 존재할 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 조사 대상 3건, 매각 호실 확인이 관건
현황조사에 등장하는 대상은 이철수, 주식회사 엠케이스틸 김서진, (주)부민입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없지만, 이들이 모두 213호의 실제 임차인이라는 의미도 아닙니다. 213호에 귀속되는 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.
| 조사 대상 | 기재 호실 | 전입일 | 월차임 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이철수 | 120동 113호 | 2025.07.03 | 100,000원 | 미상 | 없음 기재 전입일 기준 |
미상 | 아님 |
| 주식회사 엠케이스틸 김서진 | 120동 113호 | 2017.11.27 | 200,000원 | 미상 | 없음 기재 전입일 기준 |
미상 | 아님 |
| (주)부민 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 바탕으로 한 판단입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않았으며, 우선변제권 여부는 임대차계약·대항요건·확정일자·배당요구 등 추가 사실관계에 따라 달라집니다.
③ 가격 판단 — 최저가 105,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 105,000,000원이며 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 부산티플렉스 120동 213호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아, 최저매각가가 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 표기상 도시형생활주택이지만 감정평가상 사무실로 이용되고 있는 유통상업지역 내 집합건물입니다. 일반 주거용 공동주택의 거래가격을 그대로 적용할 수 없으며, 동일 단지·유사 층·실제 용도·면적이 일치하는 거래사례를 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 105,000,000원 | 100% | 658,551,379원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 84,000,000원 | 80% | 679,193,379원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 67,200,000원 | 64% | 695,690,979원 | 0원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 진행 결과가 아닙니다. 매수인 인수 0원은 확인되지 않은 선순위 임대차보증금 등을 반영하지 않은 계산상 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 360,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 279,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,228,501원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 70,718,915원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,333,963원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 761,281,379원 | 102,730,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 658,551,379원 |
감정가 그대로인 105,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,270,000원을 공제한 102,730,000원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 현재 계산상 0원입니다.
채권총액 761,281,379원 중 658,551,379원이 미배당으로 남지만, 이는 채권자 측의 미회수액이지 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 확정채권액, 공동담보 관계, 우선순위가 있는 조세 및 임차인 권리에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 강서구 대저2동 서부산유통단지 내 부산티플렉스에 위치합니다. 기계공구상가를 중심으로 건축자재, 화학·소재, 자동차부품, 의약품 관련 단지가 밀집한 유통상업지구입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 단지 특성. 부산티플렉스 기계공구상가는 총 2개 블럭, 52동, 약 1,400여 개 점포로 형성된 상업시설 집적지입니다. 일반 주거단지와는 수요층과 거래 특성이 다릅니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산김해경전철 서부산유통지구역이 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 2층 건물이며, 공동 위생설비·급배수설비·화재경보 및 탐지설비가 설치되어 있습니다. 213호는 감정평가상 사무실로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 상업용 건부지입니다. 단지 내 가로망이 확보되어 있으며 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·제1종지구단위계획구역 및 경제자유구역에 포함되고, 비행안전제5구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인됩니다. 실제 이용 및 용도변경 가능 여부는 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 도시형생활주택 표기와 사무실 이용상태의 관계는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 유통단지 내 사무실·상가 성격의 물건으로 일반 주거용 아파트와 매수 수요층이 다릅니다. 매각가격과 환금성을 판단하려면 동일 용도·유사 규모의 거래사례와 공실·임대수요를 확인해야 하며, 현재 최저가에 가격상 이점이 있다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 확정. 경매 목적물이 120동 213호인 점을 기준으로 매각물건명세서, 감정평가서, 도면 및 집합건축물대장의 호실 표기를 대조하세요. 공동담보로 기재된 113호가 이번 매각에 포함되는지 여부도 사건 원본에서 확인해야 합니다.
- 213호 실제 점유자 조사. 현황조사상 113호 기재 대상 2건을 213호 임차인으로 단정하지 마세요. 현장 확인을 통해 213호의 실제 사용 주체와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- (주)부민의 권리 확인. 호실·전입일·사업자등록 관련 일자·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 가능·미상 상태가 해소되지 않으면 0원 인수라는 가정을 확정할 수 없습니다.
- 보증금과 차임 확인. 이철수의 월차임은 100,000원, 주식회사 엠케이스틸 김서진의 월차임은 200,000원으로 기재되어 있으나 보증금은 확인되지 않습니다. 임대차계약서를 통해 금액과 계약 목적물을 대조하세요.
- 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해야 합니다. 단순히 최저매각가 105,000,000원만으로 취득비용을 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 사무실 이용의 차이를 건축물대장, 허가사항 및 현장 상태로 확인하세요. 주거용으로 활용할 수 있다는 전제는 피해야 합니다.
- 공동담보 및 채권자 명의. 한국외환은행 근저당권과 하나은행의 경매신청 관계, 공동담보 113호, 실제 배당 대상과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2026.05.12 부산강서세무서장의 압류가 있으므로 체납세액, 법정기일 및 우선배당 가능성을 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 조세채권 배당은 구분해야 합니다.
- 가격 비교. 213호와 유사한 실제 사무실·상가의 최근 거래 및 임대사례를 확보한 뒤 응찰가를 결정하세요. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다.
- 관리비·인도 비용. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 명도비용 및 공실 상태를 확인해 실질취득비용에 반영하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 사건 진행내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “채권 미배당보다 중요한 것은 213호의 실제 권리관계”
이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2014.06.26 한국외환은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 신건 최저가 105,000,000원에 대한 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
하지만 그 숫자만 보고 권리가 깨끗하다고 확정하기 어렵습니다. 경매 대상은 213호인데 점유 조사 2건은 113호를 가리키고, (주)부민은 점유 호실과 대항력 판단에 필요한 사실이 확인되지 않습니다. 더구나 도시형생활주택이라는 물건 표기와 감정평가상 사무실 이용상태 사이에도 확인할 사항이 있습니다.
감정가 105,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않습니다. 즉 이 물건은 최저가가 낮아 보여 먼저 입찰할 유형이 아니라, 매각 범위·점유·용도·실거래가격을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토. 등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 호실 불일치와 미상 점유자, 용도 확인, 시세 검증이 해결되지 않은 상태에서는 가격상 가점을 부여할 수 없습니다. 213호에 관한 선순위 임차권 또는 인수 위험이 해소되는지 확인하기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 적절합니다.
