부산지방법원 2025타경102273. 부산 사상구 주례동 692-22에 소재한 공장·창고와 토지 관련 경매입니다. 소유자는 여일동, 신청채권자는 중소기업은행으로, 2012년 3월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 같은 은행 명의의 근저당권이 여러 건 추가 설정되었고, 부산신용보증재단 등 후순위 채권자의 가압류와 국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
현재 최저매각가격은 4,274,817,000원으로 감정가격 4,274,817,540원과 사실상 같은 신건 수준입니다. 권리상 인수액이 0원이라고 하더라도 이 가격이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 토지·건물·제시외 건물·기계 및 기구가 결합된 일괄매각이므로, 단순 건물 매매처럼 접근하면 자산 범위와 실제 가치를 잘못 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경102273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 주례동 692-22 도로명: 부산광역시 사상구 가야대로213번길 12-16 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 창고 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
| 목록2 이용상태 | 공부상 창고 · 현황 공장 및 창고 |
| 토지면적 | 961.7㎡ · 지목 대 · 공업용 |
| 토지 형상 | 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 준공업지역 |
| 개별공시지가 | 1,611,000원/㎡ |
| 소유자 | 여일동 (단독소유) |
| 감정가 | 4,274,817,540원 |
| 최저매각가 | 4,274,817,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 신청채권 청구액 | 2,335,453,841원 |
| 말소기준권리 | 2012.03.15 · 을구 11번 · 중소기업은행 근저당권 876,000,000원(채권최고액) |
| 실제 임차인 | 박차호 1명 · 대항력 없음 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.03.15 설정된 을구 11번 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정되었던 수정2동새마을금고·고려상호신용금고·국민은행·농업협동조합중앙회 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다.
말소기준 이후의 중소기업은행 근저당권과 부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단·김정옥의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 승계 인수액은 0원으로 판단됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 명도 확인 필요
확인된 실제 임차인은 박차호 1명입니다. 전입일은 2014.02.20로 말소기준권리 설정일인 2012.03.15보다 늦습니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 따른 대항력 판단은 없음입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박차호 | 2014.02.20 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
임차인의 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다. 임차인이 말소기준권리보다 늦게 전입한 것으로 판단되어 대항력에 따른 보증금 승계 인수는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 우선변제권·최우선변제권의 성립과 배당요구 여부는 확정되지 않았으므로, 배당표에서 보증금이 전액 반환된다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 실거래 검증 전 가격 판단 보류
현재 최저매각가 4,274,817,000원은 감정가 4,274,817,540원과 거의 일치합니다. 아직 유찰 이력이 없는 신건이며, 최저가에 낙찰되고 배당표상 인수액이 0원이라는 가정에서는 실질취득금액 역시 4,274,817,000원입니다. 다만 취득 관련 세금·명도·시설정비 등 부대비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 4,274,817,000원 | 2,507,872,868원 | 0원 | 1,721,795,962원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 3,419,853,600원 | 2,507,872,868원 | 0원 | 875,382,196원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 2,735,882,880원 | 2,507,872,868원 | 0원 | 198,251,183원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 신건 및 1·2회 유찰 가정 모두 채권자 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 기재된 채권액과 비용에 따른 추정 배당 결과입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등 배당순위와 실제 채권액이 달라지면 결과 역시 변동될 수 있습니다.
이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 한계는 비교 가능한 실거래 시세를 확인하지 못했다는 점입니다. 공장·창고는 토지의 위치, 건물 구조와 연식, 설비, 진입로, 용도 및 사용 가능성에 따라 가치가 크게 달라집니다. 따라서 최저매각가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴하거나 적정하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,274,817,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용과 근저당권·가압류 채권에 대한 예상 배당은 다음과 같습니다. 중소기업은행의 각 근저당권은 실제 채권잔액이 아닌 등기상 채권최고액 기준으로 산정된 추정치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 45,148,170원 |
| 1. 을구 11 · 중소기업은행 | 876,000,000원 | 876,000,000원 |
| 2. 을구 13 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 14 · 중소기업은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 15 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 5. 을구 16 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 을구 17 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 7. 을구 18 · 중소기업은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 8. 을구 19 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 9. 을구 20 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 10. 을구 21 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 11. 을구 22 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 12. 을구 23 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 13. 을구 24 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 14. 을구 25 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 15. 을구 26 · 중소기업은행 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 16. 갑구 2 · 부산신용보증재단 | 36,656,229원 | 36,656,229원 |
| 17. 갑구 5 · 소상공인시장진흥공단 | 5,856,963원 | 5,856,963원 |
| 18. 갑구 6 · 김정옥 | 35,359,676원 | 35,359,676원 |
| 채권자 배당 합계 | 2,507,872,868원 | 2,507,872,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,721,795,962원 |
집행비용은 45,148,170원 추정치입니다. 중소기업은행의 채권은 각 근저당권 채권최고액을 기준으로, 가압류는 각 청구금액을 기준으로 배당 계산에 반영했습니다. 국민건강보험공단 압류 관련 실제 배당액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 공장·창고·토지 특성 — 일괄매각의 핵심 위험
이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 토지와 공장·창고 및 관련 설비의 가치를 함께 평가해야 하는 자산입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계·기구가 포함된다고 명시되어 있습니다. 또한 목록2는 공부상 창고이나 현황은 공장 및 창고라고 기재되어 있어 실제 사용 형태와 매각 대상 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 토지. 면적 961.7㎡, 지목 대, 공업용 이용상황으로 표시됩니다. 지형은 평지·세로장방이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 목록2의 공부상 용도는 창고, 현황은 공장 및 창고입니다. 실제 이용 상태와 공부상 용도에 대한 행정적 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 목록과 실제 현장 시설을 대조해야 합니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 관련 기계·기구 포함 조건입니다. 기계의 현존 여부, 가동 가능성, 반출 여부 및 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 박차호의 점유 범위가 특정되지 않았습니다. 공장 내부 시설·재고·기계와 점유자의 관계를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (등기 및 토지·감정자료 기준)
- 소재지. 등기상 부산광역시 사상구 주례동 692-22, 도로명주소 가야대로213번길 12-16입니다. 감정평가 요항표에 등장하는 강서구 대저2동 월포마을과 혼동해서는 안 됩니다.
- 도로조건. 토지의 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공장·창고의 차량 진입, 상하차 및 대형차 접근 가능성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 준공업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 사업 용도에 따른 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 교통. 감정요항표에는 차량 접근 가능 및 인근 버스정류장 소재로 기재되어 있으나, 위치 설명 불일치가 있으므로 해당 물건의 교통 여건으로 단정할 수 없습니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재된 부분도 있지만, 목록2의 공부상 창고·현황 공장 및 창고 이용과 제시외 건물 포함 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 환금성. 공장·창고는 사용 목적, 입지, 설비 조건 및 매각 대상의 구성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 실거래 근거 없이 최저가의 할인 여부나 처분 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 소재지 불일치 해소. 등기상 사상구 주례동 692-22와 감정요항표상 강서구 대저2동 월포마을의 불일치 원인을 확인하고, 감정평가 대상 부동산과 경매 목적물이 정확히 일치하는지 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물 및 공장저당 관련 기계·기구의 감정 목록과 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 현장 이용상태 확인. 공부상 창고와 현황 공장·창고 이용의 차이, 시설 상태, 실제 사용 주체 및 적법한 이용 가능성을 점검하세요.
- 임차인 박차호 확인. 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일 2014.02.20입니다. 대항력은 없지만 점유 및 인도 협의, 우선변제 요건과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당 및 조세 확인. 중소기업은행의 실제 채권계산서, 국민건강보험공단 압류 관련 금액, 당해세 및 최우선변제 사항을 검토하세요.
- 가격 검증. 최저가 4,274,817,000원이 시장가치보다 낮은지 판단하려면 실제 매매사례 및 개별 토지·건물·설비 가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 3,419,853,600원, 2회 유찰 시 2,735,882,880원이라는 가정금액을 확인하되, 시세 대비 저렴하다는 의미로 해석하지 마세요.
- 원본 서류 검토. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·기계기구목록·토지이용계획 및 관련 공부를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 가격과 물건은 별개다”
부산지방법원 2025타경102273은 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 박차호 1명도 대항력이 없는 것으로 판단되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 승계의 관점에서는 긍정적인 요소입니다.
그러나 실제 투자 판단은 다릅니다. 4,274,817,000원의 신건 공장·창고 일괄매각으로, 제시외 건물과 기계·기구 포함 조건, 임차인 점유 및 명도, 공부상 용도와 현황의 차이까지 확인해야 합니다. 무엇보다 감정평가 요항표의 위치 설명이 등기상 소재지와 충돌한다는 점은 가격 판단 이전에 해결해야 하는 중요한 확인사항입니다.
또한 최근 실거래 시세를 근거로 한 가격 비교가 이루어지지 않아 신건 최저가가 적정한지, 유찰 후 가격이 충분히 매력적인지 판단할 수 없습니다. 따라서 현 단계의 종합 평가는 C등급입니다. 등기상 인수 위험은 낮지만, 물건 동일성·매각 범위·점유·시장가치의 검증이 선행되어야 하는 경매입니다. 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 얼마의 가치로 취득하는지를 확정하는 것입니다.
