창원지방법원 2026타경20199. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 827 소재 연립·다세대 및 토지 관련 강제경매입니다. 신청채권자는 주식회사 한빛자산관리대부, 청구금액은 33,265,950원입니다. 등기상 소유자는 진영국·진영완·진의희·진정화로 각각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매개시결정은 그중 진영완 지분을 대상으로 기재되어 있다는 점이 중요합니다.

등기부에 근저당권이 없다는 사실만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다. 실제로 2026.04.10 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단의 지분압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소되는 등기권리와 매수인이 실제로 마주하는 점유·공유관계는 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 후자에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 다르다

말소기준권리는 2026.04.10 접수된 강제경매개시결정입니다. 그보다 뒤인 2026.06.22 국민건강보험공단의 진영완 지분압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞선 서정자의 소유권보존등기는 이미 말소되었으며, 현재 공유지분은 상속을 원인으로 이전된 상태입니다.

다만 등기상 압류가 소멸하더라도 기존 공유자의 지분까지 자동으로 취득하는 것은 아니며, 점유자 염미숙의 대항력 문제 역시 등기권리의 소멸만으로 해결되지 않습니다.

② 점유·임차 분석 — 가장 먼저 확인할 위험

전입세대확인서상 염미숙 세대가 확인되며 전입일은 2021.03.24입니다. 이는 말소기준권리인 2026.04.10보다 앞선 날짜입니다. 그러나 실제 점유 여부, 가족 등 이해관계인인지 임차인인지의 여부, 임대차보증금과 확정일자 등은 확인되지 않았습니다.

전입세대 조사 1명 · 실제 임차인 수 미확정 · 보증기관 대위·승계 신고 없음.

더구나 매각물건명세서에는 이해관계인의 부재로 건물 내부를 확인하지 못했다는 내용이 있습니다. 현장 점유 상황과 임대차관계가 확인되기 전까지는 배당 추정액과 실제 매수 부담을 구분해 접근해야 합니다.

③ 공유지분과 우선매수권 — 일반적인 단독소유 경매가 아니다

공유지분을 취득한다는 것은 다른 공유자와 소유권을 함께 보유한다는 의미입니다. 매수인이 곧바로 전체 건물과 토지를 독점적으로 사용하거나 처분할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

• 공유관계 유지. 경매대상 지분을 취득하더라도 나머지 공유자들의 권리는 원칙적으로 존속합니다.
• 공유자 우선매수권. 매각물건명세서상 행사 1회 제한이 기재되어 있어 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 사용·수익 문제. 건물의 실제 점유자와 다른 공유자의 사용관계를 확인해야 합니다.
• 처분·환금성 문제. 전체 소유권과 달리 공유지분의 매각은 매수 대상이 제한될 수 있습니다.
• 일괄매각 범위. 건물·토지별 매각대상 지분이 어떻게 구성되는지 매각목록을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,745,000원 가정)

신건 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용 1,169,410원, 신청채권자 배당 33,265,950원, 소유자 잔여 8,309,640원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 점유자에게 인수 대상 보증금이 존재하는 경우 이 계산만으로 매수인 부담을 판단할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 위험이 사라지지 않는다

신건 가격에서는 신청채권자 청구금액이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 85,478원, 2회 유찰 시에는 6,801,572원으로 늘어납니다.

이 미배당액은 신청채권자의 배당 부족분으로, 그 자체가 매수인의 인수채무라는 의미는 아닙니다. 하지만 별도로 존재할 수 있는 대항력 임차인의 보증금은 이 표에서 확인되지 않습니다. 따라서 유찰로 매각가격이 낮아져도 실질취득액이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 대치마을 내에 위치합니다. 주변은 칠서일반산업단지 인근으로 중·소규모 공장, 주택, 농경지 및 임야가 혼재합니다.
• 교통. 기호(3) 토지까지 차량 출입이 가능하고, 기호(4) 토지는 소형차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 주요 건물. 기호(1)은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물입니다. 1층은 창고, 2층은 주택으로 이용하고 있으며 사용승인일은 2010.06.08입니다.
• 상부 다락. 기호(1) 건물의 2층 위에 다락이 관측되며, 주된 건물과 일체로 거래되는 관행에 따라 건물 평가에 포함되었습니다.
• 기존 건물. 기호(2)는 조적조 스레이트지붕 단층 주택이며, 기호(2-1)과 기호(2-2)는 시멘트블록 스레이트지붕 단층 창고입니다. 사용승인연도는 1955년으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 기호(3) 토지는 현황 주거용 건부지로 이용 중이며, 평지 내 사다리형입니다. 토지면적은 660㎡, 지목은 대, 공시지가는 101,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 제시외 수목. 기호(3) 토지의 향나무 울타리와 기타 수목은 별도 고가의 수목이 아닌 것으로 보아 토지 평가에 포함되었습니다.
• 토지 경계. 인접 토지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치와 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 기호(1) 건물의 내부 확인이 곤란했습니다. 기호(2) 및 부속 건물도 접근 제한으로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각대상 지분 확정. 진영완의 4분의 1 지분에 관한 경매개시결정과 일괄매각 목록을 대조하여 건물·토지별 실제 취득 범위를 확인하세요.
• 염미숙의 신분 및 점유관계. 전입세대가 실제 임차인인지, 공유자나 가족 등 이해관계인인지 확인해야 합니다.
• 대항력·보증금 조사. 임대차계약서, 전입 및 점유 상태, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인한 후 인수 가능액을 재산정하세요.
• 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한과 실제 행사 여부, 입찰절차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 공유자와의 협의 가능성. 다른 공유자의 사용·수익 상황과 지분 처분 가능성을 검토하세요.
• 건물 내부 조사. 1층 창고, 2층 주택, 상부 다락과 노후 부속건물의 실제 상태를 확인하세요.
• 토지 경계 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 지적도 및 현황을 대조하고 필요한 측량을 검토하세요.
• 공법상 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설 관련 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 배당표 재검토. 당해세, 법정 우선권, 임차인 최우선변제 및 실제 매수인 인수채무가 추정배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 반드시 직접 확인하세요.

맺으며 — “저렴해 보이는 가격보다 취득할 권리의 범위가 먼저다”

이 물건의 감정가와 최저매각가는 42,745,000원으로 동일합니다. 그러나 입찰의 핵심은 가격 자체가 아니라 그 금액으로 정확히 무엇을 취득하고 어떤 부담을 떠안게 되는지입니다.

등기상 강제경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 경매는 공유지분을 대상으로 하고 있습니다. 다른 공유자의 권리는 남으며, 공유자 우선매수권도 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 2021.03.24 전입한 염미숙의 임차인 여부와 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결정적입니다. 그가 대항력 있는 임차인으로 확인되고 보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수된다면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 이 상태에서는 최저가나 유찰 후 가격을 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 점유·임대차관계, 실제 매각대상 지분, 공유자 우선매수권 행사 여부, 토지 경계 및 건물 상태를 확인한 뒤 실질취득비용과 환금성을 다시 평가해야 합니다. 이 물건은 가격보다 권리와 이용 가능성을 먼저 검증해야 하는 경매입니다.