창원지방법원 2026타경20199. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 767-2에 위치한 주택·창고 및 토지 관련 경매입니다. 채권자 주식회사 한빛자산관리대부가 청구금액 33,265,950원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 진영국·진영완·진의희·진정화가 각각 4분의 1씩 공유자로 올라 있으며, 강제경매개시결정에는 명확하게 진영완 지분이 대상으로 표시되어 있습니다.

이 물건은 경매대금만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 매각 대상이 부동산 전체가 아닌 일부 지분이므로 낙찰 즉시 건물 전체를 단독 사용하거나 자유롭게 처분할 수 있다고 볼 수 없습니다. 여기에 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자와 토지 일부 타인점유, 공유자 우선매수권이라는 독립적인 위험이 겹칩니다. 낙찰대금과 실제 취득 부담을 구분해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 인수 위험은 다르다

등기상 말소기준은 2026.04.10 접수된 진영완 지분 강제경매개시결정입니다. 그 뒤인 2026.06.22 국민건강보험공단이 진영완 지분을 압류했으며, 이 압류는 경매매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 등기상 근저당권은 없습니다.

그러나 등기부에서 소멸하는 권리만 검토해서는 부족합니다. 현황조사에 염미숙이라는 점유자가 나타나고, 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기상 압류가 말소된다는 사실이 이 점유자의 보증금 인수 가능성까지 해소하지는 않습니다.

② 점유자·임차관계 — 염미숙의 보증금이 관건

현황조사에서 확인되는 점유자는 염미숙 1명입니다. 실제 임차인인지, 어느 건물·부분을 어떤 권원으로 점유하는지, 보증금이 존재하는지부터 확인해야 합니다.

점유자와의 관계에서는 임대차계약서, 실제 사용 공간, 보증금 지급 여부, 전입의 계속성, 확정일자 및 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 공유지분 경매이므로 해당 점유가 다른 공유자와의 관계에서 이루어진 것인지도 구분할 필요가 있습니다.

③ 공유지분 경매 — 낙찰 후에도 다른 공유자가 남는다

이 사건의 구조적 난점은 전체 소유권을 취득하는 경매가 아니라는 점입니다. 네 명의 공유자가 각 4분의 1을 소유하며, 그중 진영완의 지분에 대해서만 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다.

외부인이 지분을 낙찰받더라도 나머지 공유자의 소유권이 사라지지 않습니다. 건물 전체의 사용·수익·관리·처분을 둘러싼 협의가 필요할 수 있으며, 협의가 성립하지 않으면 공유물분할 등 추가적인 법적 절차를 검토해야 할 수도 있습니다. 이는 처분기간과 비용을 예측하기 어렵게 만드는 주요 환금성 위험입니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,451,240원 가정)

신건 최저가 전액에 낙찰된다고 가정하면 집행비용은 516,122원, 신청채권자 예상배당은 5,935,118원입니다. 채권자의 총 청구금액 33,265,950원 중 27,330,832원이 미배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 8.0%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액이 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험을 구분해야 한다

최저매각가가 1회 유찰 시 5,160,992원, 2회 유찰 시 4,128,793원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 이것은 어디까지나 경매 입찰가격의 하락이지, 취득 위험이 비례해서 감소한다는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안군 칠서면 대치리 대치마을 내에 위치하며, 칠서일반산업단지 부근으로 중·소규모 공장과 주택, 전·답, 임야가 혼재하는 지역입니다. 일반적인 대규모 공동주택 단지와 입지 성격이 다릅니다.
• 교통. 기호(3) 토지까지 차량 출입이 가능하고 기호(4) 토지까지는 소형차량 접근이 가능합니다. 인근 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구성. 기호(1)은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕의 지상 2층 건물로, 1층 창고·2층 주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2010.06.08입니다.
• 기존 건물 상태. 기호(2)는 조적조 스레이트지붕 단층 주택, 기호(2-1)과 기호(2-2)는 시멘트블록 스레이트지붕 단층 창고로 기재되어 있습니다. 이들 건물의 사용승인연도는 1955년이며, 일부 내부는 접근이 어려워 확인되지 않았습니다.
• 현장조사 한계. 기호(2) 건물은 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 냉·난방설비 역시 관계인 부재로 별도 조사되지 않았으므로 내부 상태와 설비를 확인해야 합니다.
• 토지 이용. 기호(4) 토지는 평지의 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부가 타인점유 상태입니다. 감정평가액에는 해당 점유 상태가 고려되어 있습니다.
• 경계 문제. 기호(4) 토지와 인접토지 사이의 경계가 다소 불분명하여 정확한 위치와 경계를 확인하려면 측량이 요구됩니다. 공유지분 취득 후 활용계획에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 용도지역 및 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 활용 및 변경을 검토한다면 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 감정평가에서는 해당 건물의 구조와 규모를 고려해 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없을 것으로 판단하고 토지를 평가했습니다. 다만 현장에 존재하는 구조물과 실제 사용관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 공유지분만으로는 전체 부동산의 단독 처분이나 자유로운 사용이 어렵습니다. 주택·창고 혼재, 일부 타인점유 및 경계 확인 문제까지 감안하면 매수 대상과 향후 매수층이 제한될 수 있어 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각지분 확인. 매각목록과 등기사항을 대조해 진영완의 4분의 1 지분이 각 토지·건물 목록에 어떻게 적용되는지 정확히 확인해야 합니다. 전체 부동산 취득으로 해석하면 안 됩니다.
• 염미숙의 점유·대항력. 전입신고일 2021.03.24의 계속성, 실제 점유, 임대차계약의 존재와 목적물 범위, 임대인 및 계약관계를 확인해야 합니다.
• 보증금·배당요구. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수 가능한 미배당 보증금이 있는지 판단해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 1회 행사 제한, 해당 매각기일의 입찰 절차를 확인해야 합니다. 외부 입찰자의 최고가 신고만으로 취득이 확정되는 것은 아닙니다.
• 공유자와의 사용관계. 진영국·진의희·진정화의 기존 지분과 사용·관리 관계를 확인하고, 향후 협의 가능성 및 공유물분할에 따를 수 있는 비용과 시간을 검토해야 합니다.
• 토지 일부 타인점유. 기호(4) 토지를 실제로 점유하는 사람과 점유 범위, 점유 권원을 확인해야 합니다. 토지 일부의 사용 제한이 매수 후에도 문제가 되는지 판단해야 합니다.
• 경계측량. 인접토지와의 불명확한 경계를 확인하고, 실제 건물·창고·제시외 건물의 위치를 현장 및 지적자료와 대조해야 합니다.
• 노후 건물 내부. 1955년 사용승인 건물과 내부 조사가 곤란했던 부분의 구조·누수·설비·유지보수 상태 등을 확인해야 합니다.
• 배당 및 공과금. 국민건강보험공단 압류의 매각소멸 여부와 별개로, 당해세·법정 우선채권·집행비용 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록 원본을 재확인해야 합니다. 특히 경매 대상 지분의 범위와 임차관계 확정이 핵심입니다.

맺으며 — “6,451,240원이 곧 실질취득금액은 아니다”

이 사건의 숫자만 보면 신건 최저가가 6,451,240원으로 작아 보일 수 있습니다. 하지만 경매 대상은 부동산 전체가 아닌 진영완의 4분의 1 공유지분입니다. 낙찰받아도 다른 공유자들의 지분이 남고, 공유자 우선매수권 행사로 외부 취득 자체가 제한될 수 있습니다.

여기에 2021.03.24 전입한 염미숙의 임차 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 유효하고 보증금 일부가 미배당으로 남는 구조라면 매수인은 낙찰대금 외에 추가 부담을 질 수 있습니다. 따라서 배당계산상의 인수액 0원을 실질 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다.

토지 일부의 타인점유와 불명확한 경계, 노후 건물의 내부 확인 한계도 무시하기 어렵습니다. 특히 공유지분은 전체 부동산과 달리 독립적인 처분과 사용이 제한될 수 있어 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 우선매수권, 점유자 대항력, 보증금, 매각지분 범위, 공유자 관계, 경계 문제가 명확해지기 전까지는 입찰 판단을 유보하는 편이 합리적입니다. 등기상 후순위 압류가 소멸한다는 점만으로 안전한 경매로 분류할 수 없는 고위험 공유지분 물건입니다.