창원지방법원 2025타경10274. 창녕군 길곡면 증산리 400 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 136,110,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 16,013,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2014.03.24. 영산농업협동조합 근저당권 78,000,000원이고, 이후의 한국투자저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유·임차관계입니다. 실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김나현은 2013.01.14. 전입하고 본건 전체를 점유하며 보증금 45,000,000원이 확인됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 우선변제권은 없어, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
또한 이임순은 2004.01.30., 박성도는 2005.09.06. 전입했습니다. 두 사람 모두 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없으나, 대항력 가능성이 남는 미상 임차인으로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 길곡면 증산리 400 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 상태 · 일괄매각 |
| 토지 | 685.0㎡ · 지목 대 · 현황 일부 도로 · 공시지가 79,000원/㎡ |
| 건물 현황 | 토담 시멘트기와지붕 단층주택 · 제시목록 19.83㎡ / 실측 약 58.0㎡ |
| 소유자 | 박강태 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,110,000원 / 16,013,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산농업협동조합 / 66,454,535원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 선순위 점유는 남는다
2010.09.27. 서영숙 명의 근저당권 38,000,000원은 2014.03.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 영산농업협동조합 근저당권 78,000,000원이 현재의 말소기준권리이며, 그 뒤의 한국투자저축은행 가압류 5,091,007원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이임순 | 미상 | 2004.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박성도 | 미상 | 2005.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김나현 | 본건 전체 | 2013.01.14 | 45,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 45,000,000원 인수 |
| 이춘호 | 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김나현의 보증금 45,000,000원은 현재 최저가 16,013,000원보다 큽니다. 이런 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수분이 커지므로, 알려진 범위의 실질취득은 회차와 무관하게 약 45,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최저가 16,013,000원만 보고 가격을 판단해서는 안 됩니다.
③ 회차별 가격 구조 — 유찰돼도 알려진 실질취득은 약 45,000,000원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 16,013,000원 | 15,324,766원 | 67,766,241원 | 약 45,000,000원 + 미상 위험 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8.24% | 11,209,100원 | 10,607,336원 | 72,483,671원 | 약 45,000,000원 + 미상 위험 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 5.76% | 7,846,369원 | 7,305,134원 | 75,785,873원 | 약 45,000,000원 + 미상 위험 |
유찰이 더 진행되면 법원에 납부하는 최저매각가는 낮아지지만, 김나현 보증금의 미배당 인수부담이 그만큼 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 따라서 7회·8회 유찰 가격만 보고 취득비가 11,209,100원 또는 7,846,369원으로 낮아진다고 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 688,234원 |
| 인수 · 임차인 김나현 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영산농업협동조합 | 78,000,000원 | 15,324,766원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 5,091,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 688,234원을 제외한 15,324,766원이 영산농업협동조합에 배당되고, 채권자 총 미배당은 67,766,241원입니다. 김나현 보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 분석돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황 차이·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 건물 면적 차이. 단층주택은 제시목록 면적 19.83㎡와 실측면적 약 58.0㎡가 달라 실측면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 멸실 추정. 토담 스레이트지붕 단층퇴비사 9.92㎡는 멸실된 것으로 추정돼 평가에서 제외됐습니다.
- 평가 제외 물건. 토지 및 인접지에 걸친 냉장창고 1식은 이전이 용이하다는 이유로 평가에서 제외됐습니다.
- 타 지상 제시외 건물. 증산리 402-2 지상의 화장실 1동은 종물·부합물 성질이 있으나 타 지상에 있어 평가에서 제외됐습니다.
- 지목·현황 차이. 토지의 공부상 지목은 대이나 현황 일부는 도로 상태입니다.
- 경계 확인. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 이용상황과 점유현황 확인에는 지적측량이 필요할 수 있습니다.
- 입지. 길곡면행정복지센터 북서측 인근으로 마을취락과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측에 아스콘 포장도로가 있으며, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 용도 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 설비. 주택에는 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나현 임대차 원본 확인. 보증금 45,000,000원, 본건 전체 점유, 우선변제권 없음 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 이임순·박성도 실체 확인. 점유 부분, 실제 거주 여부, 보증금, 임대차계약서, 확정일자와 전출 여부를 확인해야 합니다.
- 이춘호 점유 확인. 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 상대방인지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 구분. 임차인별 점유 부분이 미상인 만큼 본건 전체와 부속 시설의 실제 사용자를 현장에서 구분해야 합니다.
- 지적측량 검토. 현황 일부 도로와 불분명한 지적경계가 실제 사용면적·진입·점유에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 대조. 제시목록 19.83㎡와 실측 약 58.0㎡의 차이, 멸실 추정 퇴비사, 냉장창고 및 화장실의 소유·철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 수정. 입찰가 판단 기준은 최저가 16,013,000원이 아니라 알려진 실질취득 약 45,000,000원과 추가 미상 인수액입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 16,013,000원”은 실제 취득비가 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 전형적인 임의경매입니다. 하지만 점유관계를 합치면 결론이 달라집니다. 김나현의 보증금 45,000,000원은 최저가보다 크고 우선변제권 없이 매수인에게 승계되는 것으로 분석됩니다. 따라서 알려진 범위의 실질취득은 약 45,000,000원 수준이며, 유찰이 더 진행돼도 이 기준은 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 2004.01.30. 전입한 이임순과 2005.09.06. 전입한 박성도의 보증금·점유관계가 확인되지 않았습니다. 건물 면적 차이, 멸실 추정 건물, 평가 제외 시설, 현황 일부 도로, 불분명한 지적경계까지 겹칩니다. 낮은 최저가보다 미확정 인수액과 현황조사가 먼저인 고위험 확인형 물건입니다.
