5,883,000원
창원지방법원 2025타경10274. 창녕군 영산면 죽사리 무궁화빌라 2층 202호, 전용 77.16㎡ 다세대주택입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 50,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 5,883,000원까지 내려온 초저가 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 김나현은 말소기준권리보다 앞선 2013.01.14. 전입자이고, 본건 전체를 점유하며 보증금 45,000,000원이 확인됩니다. 배당으로 받는 금액은 0원으로 계산돼 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 실제 취득 부담은 최저가 5,883,000원에 확인된 인수금 45,000,000원을 더한 최소 50,883,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래는 41,000,000원이므로 최소 실질취득만으로도 시세보다 9,883,000원 높습니다. 더욱이 이임순·박성도는 각각 2004년과 2005년에 전입해 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 두 사람은 대항력 가능·미상으로, 보증금이 존재하고 실제 점유요건이 유지된다면 총 인수액은 50,883,000원보다 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1 무궁화빌라 2층 202호 도로명: 경상남도 창녕군 영산면 죽전길 39-4 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대·주택 · 전용 77.16㎡ · 2층 202호 |
| 건물 규모 | 무궁화빌라 · 12세대 · 1992.10.02. 준공 |
| 소유자 | 박강태 (2011.03.17. 매매, 거래가액 35,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 5,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산농업협동조합 / 66,454,535원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2014.03.24. 설정된 영산농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 이후의 한국투자저축은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞선 전입과 실제 점유 여부를 따로 판단해야 합니다. 등기상 후순위 권리가 깨끗하게 지워진다는 사실과 임차보증금 인수 여부는 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고자 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이임순 점유 부분 미상 | 2004.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 박성도 점유 부분 미상 | 2005.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 김나현 본건 전체 | 2013.01.14 | 45,000,000원 | 있음 | 없음 | 45,000,000원 |
| 이춘호 점유 부분 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 임차인 신고자입니다. 다만 이임순·박성도는 보증금과 점유관계가 확인되지 않았으므로, 두 사람의 승계액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 김나현의 45,000,000원만 반영한 계산은 어디까지나 최소 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 588만원이 아니라 5,088만원으로 비교해야 한다
무궁화빌라 동일 면적 77.16㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 5월 1층 41,000,000원 한 건입니다. 표본이 1건이므로 시세의 정밀도는 높지 않지만, 현재 확인 가능한 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.16㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.16㎡ | 1건 | 41,000,000원 |
최저가 5,883,000원만 놓고 보면 최근 실거래의 14.3%에 불과하지만, 이 비교는 대항력 임차인의 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 김나현 보증금 45,000,000원을 더한 최소 실질취득가는 50,883,000원으로, 최근 실거래보다 9,883,000원 높고 시세의 124.1%입니다. 이미 확인된 보증금만으로 가격 메리트가 사라지며, 미상 보증금 2명이 추가되면 격차는 더 커집니다.
④ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 시세보다 높다
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 최근 실거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 · 감정가 11.77% | 5,883,000원 | 45,000,000원 | 50,883,000원 | 124.1% |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 4,118,099원 | 45,000,000원 | 49,118,099원 | 119.8% |
| 8회 유찰 시 감정가 5.77% | 2,882,669원 | 45,000,000원 | 47,882,669원 | 116.8% |
각 회차의 최소 실질취득은 최저가와 확인된 김나현 보증금 45,000,000원만 합산한 금액입니다. 이임순·박성도의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 505,894원 |
| 인수. 임차인 김나현 보증금 | 45,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 영산농업협동조합 | 78,000,000원 | 5,377,106원 |
| 3. 가압류 · 한국투자저축은행 | 5,091,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 83,091,007원 중 5,377,106원만 배당되어 미배당액은 77,713,901원입니다. 신청채권자 청구액은 66,454,535원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도·규모. 감정 이용상태는 주택이며, 무궁화빌라는 12세대의 다세대주택입니다.
- 준공연도. 1992.10.02. 준공으로, 거래 시 건물 상태와 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지의 사다리형 토지이며 세로각지 도로 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 86,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 역사문화환경보존지역과 저촉 또는 포함 관계가 표시돼 있습니다.
- 거래 표본. 확인된 최근 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 개별 호수의 상태에 따른 가격 편차와 환금성 불확실성이 큽니다.
- 경매 이력. 무궁화빌라 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.0회이며 확인된 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김나현 임대차 원본 확인. 보증금 45,000,000원, 실제 점유, 전입 유지, 배당요구 여부와 계약 당사자를 매각물건명세서·임대차계약서로 대조하세요.
- 선순위 전입자 2명 확인. 이임순·박성도의 현재 점유 여부, 임대차보증금, 전입세대 관계, 확정일자와 퇴거 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 점유 구획 확인. 김나현은 본건 전체로 확인되지만 나머지 3명은 점유 부분이 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 열람으로 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 실질취득가로 상한 설정. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 모든 인수보증금을 합친 총액을 최근 실거래 41,000,000원과 비교해야 합니다.
- 입찰보증금. 현재 최저가의 10%는 588,300원이지만, 낙찰 후 필요한 자금은 확인된 인수금까지 포함해 최소 50,883,000원입니다.
- 건물 상태 확인. 1992년 준공 다세대주택이므로 내부 수선, 누수, 공용부 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·임대차계약서와 최신 매각결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “588만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 6회 유찰과 5,883,000원이라는 최저가 때문에 큰 할인 물건처럼 보이지만, 실제 구조는 정반대입니다. 대항력 있는 김나현 보증금 45,000,000원을 인수하면 현재 회차의 최소 실질취득가는 50,883,000원입니다. 이는 최근 동일 면적 실거래 41,000,000원보다 24.1% 높습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 이임순·박성도의 보증금이 미상이라 추가 승계액도 열려 있습니다. 7회 또는 8회까지 더 유찰돼도 확인된 보증금만 반영한 실질취득가는 최근 실거래를 웃돕니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 낙찰가는 싸지만 취득은 싸지 않으며, 미상 임차보증금을 확인하기 전에는 총비용조차 확정할 수 없습니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.
