창원지방법원 2025타경10274. 창녕군 영산면 죽사리 무궁화빌라 2층 202호 다세대 물건입니다. 감정가 5,000만원에서 7회 유찰돼 최저매각가격이 411만8,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차관계입니다. 김나현은 2013.01.14 전입했고 보증금은 4,500만원입니다. 말소기준인 2014.03.24 영산농업협동조합 근저당보다 앞서며, 예상배당에서도 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
따라서 이 물건은 최저가 411만8,000원을 시세와 직접 비교하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수분이 늘어 실질취득이 보증금 부근에 고정되는 구조로 봐야 합니다. 김나현만 반영해도 실질취득 기준은 약 4,500만원이고, 최근 동일면적 거래 4,100만원보다 약 9.8% 높은 수준입니다. 더구나 말소기준 이전 전입자인 이임순·박성도는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 둘의 실제 임대차관계가 확인되면 추가 인수 위험이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1 2층202호 · 도로명주소 경상남도 창녕군 영산면 죽전길 39-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태상 주택 · 무궁화빌라 |
| 면적 / 단지 | 77.16㎡ · 12세대 · 1992.10.02 준공 |
| 소유자 | 박강태 · 2011.03.17 매매, 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 4,118,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산농업협동조합 / 66,454,535원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 특기 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기상 말소기준은 2014.03.24 영산농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤의 한국투자저축은행 가압류 5,091,007원과 2025.03.17 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별도입니다. 김나현의 전입은 2013.01.14로 말소기준보다 빠르고 보증금 45,000,000원이 확인됩니다. 예상배당상 우선변제권 없이 전액 인수로 반영돼 있어 낙찰자가 떠안을 핵심 금액입니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나현 · 본건 전체 | 2013.01.14 | 45,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 45,000,000원 인수 |
| 이임순 · 미상 | 2004.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박성도 · 미상 | 2005.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이춘호 · 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
무궁화빌라 동일면적 77.16㎡의 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2026년 5월 1층이 41,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 동일한 41,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.16㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.16㎡ | 1건 | 41,000,000원 |
표면 최저가는 4,118,000원으로 최근 거래가의 10.0%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용하면 안 됩니다. 김나현 보증금 인수를 반영한 실질취득은 약 45,000,000원으로 최근 거래가 41,000,000원의 약 109.8%입니다. 즉 확인된 인수액만 놓고도 최근 시세보다 저렴하지 않습니다. 감정가 50,000,000원 역시 최근 거래가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 474,124원 |
| 인수 · 임차인 김나현 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영산농업협동조합 | 78,000,000원 | 3,643,876원 |
| 3. 가압류 · 한국투자저축은행 | 5,091,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 83,091,007원 중 배당되는 금액은 3,643,876원, 미배당은 79,447,131원입니다. 김나현 보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 더 내려가도 핵심 부담은 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 김나현 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 4,118,000원 | 3,643,876원 | 79,447,131원 | 45,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 2,882,600원 | 2,430,713원 | 80,660,294원 | 45,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 2,017,819원 | 1,581,498원 | 81,509,509원 | 45,000,000원 |
회차별 최저가는 4,118,000원에서 2,882,600원, 2,017,819원으로 내려가지만, 김나현 보증금 인수액은 각 시나리오에서 모두 45,000,000원으로 잡혀 있습니다. 따라서 추가 유찰만으로 이 사건의 핵심 부담이 사라지는 구조가 아닙니다. 특히 선순위 전입자 2명의 보증금이 별도로 존재하는지 확인되기 전에는 가격 상한을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지·거래자료 기준)
- 용도. 사건상 다세대이며 감정 이용상태에는 주택 상태가 포함돼 있습니다. 대지권 목적 토지는 연립주택 건부지 상태입니다.
- 단지 규모. 무궁화빌라 12세대, 1992.10.02 준공입니다. 최근 동일면적 거래는 2026.05 한 건으로 41,000,000원입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 12.5%로 확인됩니다. 현재 물건 역시 7회 유찰 상태입니다.
- 토지. 토지면적 766.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 86,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고 역사문화환경보존지역 저촉·포함 표시가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나현 임대차 원본 확인. 보증금 45,000,000원, 전입 2013.01.14, 본건 전체 점유가 확인됩니다. 인수액이 가장 큰 핵심 권리입니다.
- 이임순·박성도 실체 확인. 각각 2004.01.30, 2005.09.06 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약 존재, 실제 점유, 보증금·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 이춘호 확인. 2023.12.04 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없으나 실제 점유관계와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 기준을 411만원으로 잡지 말 것. 확인된 인수만 반영해도 실질취득은 약 45,000,000원이며 최근 거래 41,000,000원 이상입니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 전제로 자금계획을 세우면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 임대차관계와 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “411만원짜리 물건”이 아니라 “4,500만원 이상을 검증해야 하는 물건”
이 사건의 가장 큰 착시는 4,118,000원이라는 최저가입니다. 하지만 김나현의 보증금 45,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 정확도 기준상 실질취득은 약 45,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최근 동일면적 거래는 41,000,000원이므로 확인된 부담만으로도 최근 시세 이상입니다.
여기에 이임순·박성도라는 말소기준 이전 전입자가 남아 있고 두 사람의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 즉 알려진 4,500만원 인수 + 알려지지 않은 선순위 임차 가능성이 동시에 존재합니다. 7회 유찰, 단지 평균 7.0회 유찰, 낙찰률 12.5%라는 환금성 지표까지 겹쳐 있어, 이 물건은 최저가 하락보다 선순위 임차관계의 완전한 해소 여부가 먼저 확인돼야 합니다.
