🏷️ 6회 유찰 💰 최저 5,883,000원 🧾 보증금 인수 45,000,000원 📊 최근거래 41,000,000원
창원지방법원 2025타경10274. 창녕군 영산면 죽사리 무궁화빌라 2층 202호, 동일 면적 기준 77.16㎡의 다세대 물건입니다. 감정가 50,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 5,883,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.77%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
말소기준권리는 2014.03.24 영산농업협동조합의 근저당권 78,000,000원입니다. 2024.05.22 주식회사 한국투자저축은행 가압류 5,091,007원과 2025.03.17 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 순위와 별개로 임차인 쪽에는 2014.03.24보다 앞서 전입한 사람이 있어 반드시 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10274 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 영산면 죽사리 218-1 2층202호 · 도로명 경상남도 창녕군 영산면 죽전길 39-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 77.16㎡ · 감정 이용상태 주택 |
| 소유자 | 박강태 · 2011.03.17 매매 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 5,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산농업협동조합 / 66,454,535원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금이 남는다
등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리는 단순합니다. 2014.03.24 영산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 경매에서 중요한 것은 등기만이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서상 김나현은 2013.01.14 전입했고 보증금이 45,000,000원으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이며 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 확인 대상 4명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이임순 | 미상 | 2004.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성도 | 미상 | 2005.09.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김나현 | 본건 전체 | 2013.01.14 | 45,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 해당 없음 |
| 이춘호 | 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 5,883,000원이 아니라 실질취득을 봐야 한다
무궁화빌라 동일 면적 77.16㎡의 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2026.05, 1층이 41,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균도 동일하게 41,000,000원입니다. 최저매각가 5,883,000원은 이 금액의 14.3%에 불과하지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.16㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.16㎡ | 1건 | 41,000,000원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 떨어져도 선순위 보증금 부담이 따라오기 때문에 시세 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득으로 바꿔야 합니다. 김나현 보증금 45,000,000원이 낙찰가 5,883,000원보다 크므로 이 사건의 가격 판단 기준은 약 45,000,000원입니다. 이는 최근 거래 41,000,000원보다 높습니다. 따라서 “감정가의 11.77%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 505,894원 |
| 인수. 임차인 김나현 보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 영산농업협동조합 | 78,000,000원 | 5,377,106원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 5,091,007원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 83,091,007원 중 예상배당은 5,377,106원이며, 미배당액은 77,713,901원입니다. 김나현 보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 핵심 부담은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 5,883,000원 | 5,377,106원 | 77,713,901원 | 45,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 4,118,099원 | 3,643,973원 | 79,447,034원 | 45,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 2,882,669원 | 2,430,781원 | 80,660,226원 | 45,000,000원 |
7회·8회 유찰 시 매각가는 4,118,099원, 2,882,669원으로 더 낮아지지만 시나리오상 김나현 보증금 인수액은 계속 45,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락 폭만 보고 가격 매력이 커진다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모. 무궁화빌라는 12세대이며 준공일은 1992.10.02입니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 766.0㎡, 토지이용상황은 연립, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 86,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이 포함되고 역사문화환경보존지역 저촉·포함 사항이 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 6.0회, 낙찰률은 12.5%입니다. 매수층과 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김나현 보증금. 본건 전체 점유, 2013.01.14 전입, 보증금 45,000,000원이며 예상배당상 전액 매수인 인수입니다.
- 선순위 미상 점유자. 이임순·박성도의 보증금과 확정일자를 확인해 추가 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 5,883,000원이나 감정가 대비 11.77%만 보고 싸다고 판단하지 말고 실질취득 약 45,000,000원과 최근 거래 41,000,000원을 비교해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이고 평균 유찰 6.0회이므로 재매각 이후 매도 가능성까지 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 임차인의 점유관계·보증금·확정일자·배당요구와 매각물건명세서 최신 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,883,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건은 감정가 50,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 5,883,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 최저가 숫자와 정반대입니다. 김나현은 말소기준권리보다 앞선 2013.01.14 전입자이고 보증금 45,000,000원이 전액 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 45,000,000원을 기준으로 봐야 하며, 이는 2026.05 최근 거래 41,000,000원보다 높습니다.
게다가 2004.01.30 전입 이임순, 2005.09.06 전입 박성도는 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 6회 유찰·평균 유찰 6.0회·낙찰률 12.5%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 추가 선순위 임차위험도 남은 고위험형입니다. 보완 확인 없이 최저가만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
