광주지방법원 2025타경51113. 영암군 서호면 몽해리 일대의 토지·공장 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 853,360,200원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 477,882,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016년 10월 20일 주식회사하나은행의 근저당권 661,200,000원이며, 그 이후 근저당·압류·가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 안전하다고 결론내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 (ㄴ,ㅁ)을 위하여 타 지상에 법정지상권이 성립하는지 불분명하다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로, 실제 사용·점유 관계에서 발생할 수 있는 법정지상권 문제를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51113 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 서호면 몽해리 58-1 · 등기상 몽해리 140-1, 58-1, 58-2 · 도로명 왕인로 177 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장 · 기숙사 · 사무실 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사부일산업 |
| 감정가 / 최저가 | 853,360,200원 / 477,882,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 청구액 | 2,193,929,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 공장용지 · 892㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 17,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도 법정지상권은 확인 필요
실제 임차인은 0명으로 제시돼 있으며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 하나은행 근저당권 이후의 하나은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당과 2023년 이후 압류·가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 56% 할인은 확인되지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가 477,882,000원은 감정가 853,360,200원의 56%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 334,517,400원(39.2%), 4회 유찰 234,162,180원(27.44%)입니다.
그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 농촌지역 공장·토지와 노후 기계기구가 함께 묶인 물건은 실제 환금성과 사용가치 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 477,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,178,820원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 661,200,000원 | 470,703,180원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 21번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 22번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22~33번 가압류 채권 | 2,400,040,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,422,240,424원 중 채권자 배당은 470,703,180원, 미배당은 5,951,537,244원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장, 기숙사, 사무실·기숙사 용도로 이용되고 있습니다.
- 영암 쪽 입지. 신복마을 서측 인근으로 농촌자연마을·소규모 공장·농경지가 형성된 순수농촌지역이며 차량 출입은 용이하고 일반적인 교통상황은 보통 정도입니다.
- 산업단지 물건. 일부는 함평군 학교면 마산리 동함평일반산업단지 내에 있고, 광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 공장·기숙사·사무실은 일반철골구조이며, 사무실·기숙사 일부에 천장누수가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 소방설비·급배수·위생·난방설비가 있으나 일부 설비의 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역이 포함되고, 일부 산업단지 물건은 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 토지(5) 지상에는 이동이 용이한 철재콘테이너 1개가 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 제시외 건물 (ㄴ,ㅁ)의 소유·축조시점·토지와 건물의 소유관계 및 점유현황을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 실제로 어느 목록까지 포함되는지 매각목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 5·6이 지분매각이므로 공유관계와 사용·처분상의 제약을 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 장기간 미사용으로 본래 용도 사용이 어려울 것으로 평가된 기계기구의 실제 잔존가치와 철거·처분비용을 점검해야 합니다.
- 유체동산 관련 확인. 일련번호 22에는 2024.02.14.자 주식회사 와이더블유 상대 유체동산점유이전금지가처분 고시문이 붙어 있었다는 기재가 있으므로 관련 사실조회 내용과 현 점유상태를 확인해야 합니다.
- 시장가치 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 56%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다. 인근 공장·공장용지 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 설비·누수 현장점검. 소방·난방·급배수 설비의 정상 작동 여부와 일부 천장누수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 사용권리가 먼저”
두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔고, 등기·배당모형만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자만으로 평가하기 어렵습니다. 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 지분매각과 장기간 미사용 노후 기계기구가 함께 얽혀 있습니다.
또한 최근 실거래 시세가 없어 현재 477,882,000원이 실제 시장가치보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 현장 권리와 사용가치 검증 전에는 가격 할인만으로 판단하기 어렵다”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 법정지상권·제시외 건물·기계기구와 실제 공장 사용가치를 얼마나 명확하게 확인하느냐에 있습니다.
