광주지방법원 2025타경51113. 등기부상 소유자는 농업회사법인유한회사부일산업이고, 본건 등기부의 부동산 표시는 전라남도 함평군 학교면 마산리 757-6 제1동호입니다. 감정평가 이용상태에는 공장·기숙사·사무실이 기재돼 있고, 토지는 공장용지 9,917㎡, 일반공업지역·일반산업단지에 속합니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구도 매각에 포함됩니다.
권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2017.08.11. 접수된 을구 2번 주식회사하나은행 근저당권 2,640,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업진흥공단 근저당, 신한은행 근저당과 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 실제 임차인은 0명이고, 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51113 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 학교면 마산리 757-6 · 전라남도 함평군 학교면 동함평산단길 19-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 기숙사 · 사무실 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사부일산업 |
| 감정가 / 최저가 | 2,867,257,200원 / 1,605,664,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 / 2,193,929,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 공장용지 · 9,917㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 93,500원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸형
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 승계 문제는 확인되지 않습니다. 을구 1번 하나은행 근저당 661,200,000원은 2017.08.17. 일부해지로 말소됐고, 같은 2017.08.11. 접수된 을구 2번 하나은행 근저당 2,640,000,000원이 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 중소기업진흥공단·신한은행 근저당 및 2023년 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 권리 인수보다 배당부족과 현물 상태가 핵심입니다.
② 가격·회차 판단 — 56%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 1,605,664,000원으로 감정가 2,867,257,200원의 56%입니다. 3회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,123,964,800원, 4회 유찰 시는 786,775,360원입니다. 그러나 본 건은 실거래 시세 수치가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
기계기구 일련번호 13·14·15는 일련번호 16·17·18과 동일한 것으로 기재돼 있어 목록 중복 여부도 함께 확인해야 합니다. 공장·사무실·기숙사와 토지, 제시외 건물, 기계기구를 묶어 사는 일괄매각인 만큼 단순한 토지 할인율보다 실제 인도받는 자산의 범위와 상태가 입찰가 산정에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,605,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | — | 18,456,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 2,640,000,000원 | 1,587,207,360원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중소기업진흥공단 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 341,486,032원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신안군수산업협동조합 | 60,262,241원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 370,161,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 900,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 367,522,695원 | 0원 |
| 10. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 64,856,946원 | 0원 |
| 11. 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 113,395,704원 | 0원 |
| 12. 갑구 9번 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 79,238,731원 | 0원 |
| 13. 갑구 11번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,115,889원 | 0원 |
| 14. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 44,000,000원 | 0원 |
| 15. 갑구 13번 가압류 · 농협은행주식회사 | 42,001,186원 | 0원 |
| 16. 갑구 16번 가압류 · 한국전력공사 | 3,428,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 6,364,468,504원, 채권자 총 배당액은 1,587,207,360원, 미배당은 4,777,261,144원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 함평 측 입지. 함평군 학교면 마산리 소재 동함평일반산업단지 내에 위치하고, 주변은 중소규모 공장과 공업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 있으며, 산업단지 내부 가로망이 정비돼 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지 조건. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 물리적 조건. 공장용지 9,917㎡, 평지, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 93,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공장·사무실·기숙사로 이용되고 일부 천장누수가 있는 것으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 설비. 공장에는 소방설비, 기숙사·사무실에는 급배수·위생·난방·소방설비 등이 있으나 일부 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 환금성. 일반산업단지 내 공장·토지와 기계기구를 함께 인수하는 구조로, 입찰가는 토지·건물뿐 아니라 설비 상태와 일괄매각 자산의 실제 활용 가능성을 함께 따져야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현존 여부. 소재불명으로 기재된 일련번호 14·15·21 일부 품목을 현장에서 직접 대조하고, 목록과 실제 설비가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 중복 목록 확인. 일련번호 13·14·15와 16·17·18이 동일하다고 기재돼 있으므로 중복평가·중복기재 여부와 실제 인수 범위를 확인하세요.
- 작동 테스트. 상당기간 사용하지 않은 일련번호 13~15, 19~21과 소방·난방설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 누수 점검. 사무실·기숙사 용도 건물 일부 천장누수 탐문 내용이 있으므로 보수 범위와 비용 영향을 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되므로 매각목록, 감정평가서, 현황을 서로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 56%까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 현물 실사와 실제 활용가치를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 배당요구·조세채권 등은 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 현물이 어려운 공장 경매”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2017.08.11. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 1,605,664,000원은 감정가의 56%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 일괄매각되는 공장·토지·제시외 건물·기계기구 가운데 일부 설비는 소재불명이고, 일부는 장기간 미사용 상태로 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 건물 일부 천장누수와 설비 작동 불확실성도 남아 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현장실사 난도는 높습니다. 이 물건의 승부처는 ‘몇 퍼센트 할인됐는가’보다 실제로 무엇을 인수하고, 그것이 정상적으로 가동되는가입니다.
