광주지방법원 2025타경51113. 전남 함평군 학교면 동함평일반산업단지 소재 공장 관련 경매입니다. 감정가 2,867,257,200원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 1,284,531,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 할인 폭은 1,582,726,200원입니다. 소유자는 농업회사법인유한회사부일산업이며, 등기상 말소기준권리는 2017년 8월 11일 설정된 하나은행 근저당권입니다.
이 사건에서 중요한 구분은 권리의 소멸과 경제적 가치의 보존은 별개라는 점입니다. 금융기관 근저당과 다수의 채권자 가압류가 매각으로 소멸하더라도 공장 기계의 상태, 실제 부동산·설비의 매각 범위, 산업시설의 재사용 가능성은 낙찰자가 직접 부담해야 할 과제로 남습니다. 경매 최저가가 내려갔다는 사실 자체가 투자 수익이나 시세 차익을 보장하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51113 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 학교면 마산리 757-6 도로명주소: 전라남도 함평군 학교면 동함평산단길 19-7 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사 관련 시설 · 공장 기계기구 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사부일산업 (단독소유) |
| 감정가 | 2,867,257,200원 |
| 최저매각가 | 1,284,531,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 44.8%) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 신청채권자 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 |
| 경매 청구금액 | 2,193,929,190원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.11 을구 2번 · 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 9,917㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 |
| 공시지가 | 93,500원/㎡ |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.30 · 광주지방법원 함평등기소 · 건물 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 하나은행 근저당
핵심은 2017.08.11 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 이를 기준으로 이후 설정된 중소기업진흥공단·신한은행 근저당권과 가압류, 압류 및 현재 경매개시결정은 제시된 권리분류상 매각으로 소멸합니다.
기존에 설정되었던 하나은행 을구 1번 근저당권 661,200,000원, 최수호 근저당권 180,000,000원, 하나은행 을구 7번 근저당권 480,000,000원은 이미 등기부에서 말소된 권리입니다. 따라서 이를 현재 존속하는 근저당권으로 다시 합산하면 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가 44.8%가 곧 시세 44.8%는 아니다
현재 최저매각가 1,284,531,000원은 감정가 2,867,257,200원의 약 44.8%입니다. 그런데 산업용 공장은 토지뿐 아니라 건물 상태와 생산설비의 잔존가치, 실제 공장 가동 가능성에 따라 거래가격이 크게 달라집니다. 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,284,531,000원 | 44.80% | 5,095,182,814원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,027,624,800원 | 35.84% | 5,349,519,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 822,099,840원 | 28.67% | 5,552,989,662원 | 0원 |
향후 유찰 가격은 제시된 회차별 가정이며, 실제 매각기일과 매각조건은 법원의 결정에 따릅니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (최저가 1,284,531,000원 낙찰 가정)
현재 최저매각가로 매각된다는 가정에서 집행비용 추정치 15,245,310원을 차감하면 채권자에게 돌아갈 예상 배당재원은 1,269,285,690원입니다. 이는 말소기준권리인 하나은행 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 따라서 제시된 단순 배당모형에서는 후순위 채권자의 예상배당이 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,245,310원 |
| 1. 하나은행 · 을구 2번 근저당 | 2,640,000,000원 | 1,269,285,690원 |
| 2. 중소기업진흥공단 · 근저당 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 · 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 농림수산업자신용보증기금 관련 가압류 | 341,486,032원 | 0원 |
| 5. 신안군수산업협동조합 · 가압류 | 60,262,241원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 · 가압류 | 370,161,000원 | 0원 |
| 7. 기술보증기금 · 가압류 | 900,000,000원 | 0원 |
| 8. 농림수산업자신용보증기금 관련 가압류 | 367,522,695원 | 0원 |
| 9. 농협은행 · 가압류 | 64,856,946원 | 0원 |
| 10. 소상공인시장진흥공단 · 가압류 | 113,395,704원 | 0원 |
| 11. 엠캐피탈 · 가압류 | 79,238,731원 | 0원 |
| 12. 서울보증보험 · 가압류 | 18,115,889원 | 0원 |
| 13. 서울보증보험 · 가압류 | 44,000,000원 | 0원 |
| 14. 농협은행 · 가압류 | 42,001,186원 | 0원 |
| 15. 한국전력공사 · 가압류 | 3,428,080원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 6,364,468,504원 | 1,269,285,690원 |
| 채권자 미배당 | — | 5,095,182,814원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치입니다. 배당표는 제공된 채권최고액·청구금액과 단순 우선순위를 적용한 예상치로, 실제 피담보채권액, 공동담보 배당, 세금의 법정기일, 당해세, 대위변제에 따른 채권 귀속 및 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 공장·기계기구 위험 — 이 물건의 실질적인 승부처
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각입니다. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구도 매각에 포함됩니다. 하지만 기계기구의 일부는 소재불명으로 기재되어 있으며, 상당 기간 사용하지 않은 설비도 존재합니다.
| 확인 대상 | 감정·명세서 기재 내용 | 핵심 위험 |
|---|---|---|
| 기계기구 14번 일부 | 몰드금형, COMPRESSOR 중 Air Receiver Tank·Air Dryer 일부 소재불명 | 실제 인도 가능 수량과 설비 가치 확인 |
| 기계기구 15번 일부 | 칠러, 호퍼로더, 몰드금형 일부 소재불명 | 필수 부속장비 누락 여부 |
| 기계기구 21번 일부 | 호퍼로더, 몰드금형 일부 소재불명 | 목록과 현황의 일치 여부 |
| 기계기구 13~15번 | 일련번호 16~18번과 동일한 기계로 기재 | 중복 기재와 감정평가 반영 방식 |
| 기계기구 13~15·19~21번 | 상당 기간 미사용 · 정상 작동 여부 확인 필요 | 수리·재가동 가능성 불확실 |
| 사무실·기숙사 건물 | 일부 천장 누수 탐문 | 보수 범위와 추가 비용 |
건물 구조는 일반철골구조 강판지붕 또는 판넬지붕 단층 시설이 중심입니다. 공장 건물은 소방설비가 설치되어 있으나 정상 작동 여부가 확인되지 않았고, 사무실·기숙사 용도의 시설 역시 난방·소방설비의 작동상태가 불분명합니다.
또한 감정평가에서는 번호 8·10 건물과 제시외 건물 ㅈ이 실제로 1동의 공장 1,084.2㎡이며, 번호 9 건물과 제시외 건물 ㅋ·ㅌ도 실제로 1동의 사무실·기숙사 350.88㎡로 일반건축물대장에 등재되어 있다고 설명합니다. 이를 각각 독립된 건물의 면적으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 산업단지 입지. 함평 소재 부동산은 동함평일반산업단지 내에 있으며, 주변은 중소규모 공장과 공업용 나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 광주-무안고속도로 동함평TG가 근거리에 위치합니다. 산업단지 가로망이 정비되어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 토지 형상. 함평 소재 공장용지는 9,917㎡, 평지·사다리형이며 도로 접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역에 해당합니다. 중로2류(폭 15~20m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 완충녹지에도 접하므로 향후 증축·용도변경·개발 가능성은 개별 검토가 필요합니다.
- 영암 소재 부동산. 감정요항의 일부 토지는 영암군 학산면 용산리 신복마을 서측 인근의 농촌지역에 있으며, 계획관리지역과 일부 자연취락지구 등의 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 매각 범위와 현존 시설의 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 산업용 공장·기계설비는 매수 목적이 특정될 수 있습니다. 이미 3회 유찰된 사실과 설비 상태의 불확실성을 고려하면 재매각 가능성과 예상 매각기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 매각목록 원본 대조. 함평·영암 소재 각 토지와 건물, 제시외 건물 및 기계기구의 포함 여부를 사건별 매각목록으로 확인합니다.
- 기계기구 현물 확인. 14·15·21번의 소재불명 부분을 확인하고 13~15번과 16~18번의 동일 기계 기재가 감정가에 어떻게 반영되었는지 검증합니다.
- 정상 가동 여부. 장기간 미사용 설비와 소방·난방설비에 대한 시운전 가능 여부, 수리비, 안전검사 비용을 확인합니다.
- 건물 현황. 사무실·기숙사 일부 천장 누수와 공장 건물의 지붕·벽체·설비 상태를 조사합니다.
- 점유·명도. 신고된 임차인은 없지만 현장 점유자, 공장 운영자, 보관된 동산의 소유관계와 인도 가능 여부는 별도로 확인합니다.
- 공동담보·채권 승계. 하나은행 근저당권의 공동담보목록과 신한은행 근저당권 일부 대위변제·이전 내역을 대조합니다.
- 세금·관리비·공과금. 함평군 및 국세 압류의 실제 체납액과 법정기일, 당해세 및 공용시설 관리 비용을 확인합니다.
- 산업단지 이용조건. 입주 가능 업종, 공장등록, 환경·소방시설, 용도변경 및 사업장 재가동 관련 조건을 확인합니다.
- 가격의 독립 검증. 감정가와 유찰률만으로 입찰 상한을 정하지 말고 토지·건물·기계기구의 실질 활용가치를 나누어 산정합니다.
- 최신 원본 확인. 2026.11.02 매각기일 이전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리상 0원 인수, 그러나 공짜 위험은 없다”
광주지방법원 2025타경51113은 금융채권의 말소구조 자체보다 공장·기계설비의 실질가치와 환금성이 훨씬 중요한 사건입니다. 2017년 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조이고, 제시된 예상 배당상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.
반면 세 차례 유찰, 공장·토지·기계기구의 복합 매각, 일부 기계의 소재불명, 장기 미사용 설비의 작동 불확실성과 일부 건물 누수는 모두 취득 후 비용과 매각 가능성에 영향을 미칩니다. 감정가의 44.8%라는 할인율은 확인되지만, 최근 실제 거래가격보다 저렴한지는 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 보수적입니다. 낙찰가가 낮아 보인다는 이유로 즉시 입찰하기보다 매각 대상의 현존 여부, 공장 재가동 가능성, 추가 수리·철거비용과 실제 산업용 부동산 매수 수요를 먼저 검증해야 합니다. 이 사건의 승부처는 권리말소보다 현물 실사와 가격 산정의 정확성입니다.
