광주지방법원 2025타경51410. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 306동 지상 2층 201호가 포함된 근린시설 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 목록 1·3은 집합상가인 근린생활시설로 분류되고, 매각물건명세서에는 ‘근화 하이팰리스 분양사무실’ 상호의 상가로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 27,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 15,120,000원까지 낮아졌지만, 권리분석의 중심은 유찰률이 아니라 2015.08.17. 전입한 임차인 최재례의 보증금 35,000,000원입니다.
말소기준권리는 2019.04.11. 설정된 이현진 명의 근저당권 120,000,000원입니다. 임차인의 전입일은 그보다 약 3년 8개월 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다. 따라서 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금 문제는 등기 권리와 별도로 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 제306동 지상2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합상가(근린생활시설) · ‘근화 하이팰리스 분양사무실’ 상호의 상가로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2013.03.15. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 15,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현진 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
현재 소유자는 유한회사씨엔케이입니다. 말소기준권리인 이현진 근저당권은 2019.04.11. 설정됐고, 2025.09.02. 같은 채권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 최재례의 전입일은 2015.08.17.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 이 임차권 위험은 후순위 등기처럼 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재례 | 408호 전부 | 2015.08.17 | 35,000,000원 | 2025.09.11. 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능 |
최재례의 전입일은 말소기준 근저당권보다 빠르고, 보증금은 35,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확정적으로 판단하기 어렵지만, 대항력 자체는 있는 것으로 조사됐습니다. 따라서 입찰자는 배당을 통해 보증금이 모두 정리된다고 전제해서는 안 됩니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰률의 착시
| 회차 | 매각가 | 보증금 기준 인수차액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 15,120,000원 | 19,880,000원 | 35,000,000원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 10,584,000원 | 24,416,000원 | 35,000,000원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 7,408,799원 | 27,591,201원 | 35,000,000원 |
3회 또는 4회까지 유찰되더라도 실질취득 기준은 약 35,000,000원으로 같습니다. 유찰될수록 법원에 납부하는 낙찰대금은 줄지만, 그만큼 임차보증금 미회수분과의 차이가 커지기 때문입니다. 따라서 이 사건에서는 몇 회 유찰됐는지보다 보증금이 최종적으로 얼마 배당되고 얼마가 남는지가 더 중요합니다.
④ 시세 비교 — 주거 실거래를 상가 시세로 오인하면 안 된다
근화희망타운3차의 최근 12개월 실거래 12건은 평균 49,541,666원이고, 최신 거래는 2026년 2월 51,000,000원입니다. 다만 아래 거래는 전용 39.78㎡·39.84㎡·49.92㎡·59.79㎡의 아파트 거래이며, 이 사건의 용도는 집합상가인 근린생활시설입니다. 면적도 정확히 일치하지 않으므로 직접적인 상가 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 49.92㎡ | 12 | 72,500,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.12 | 49.92㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 15 | 83,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 49,541,666원 |
실질취득 35,000,000원은 주거 실거래 평균의 약 70.6%, 최신 거래의 약 68.6%입니다. 그러나 아파트와 상가는 임대수익률·공실·수요층·환금성이 전혀 다르고 면적도 일치하지 않습니다. 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 상가의 실제 임대차·공실 상태와 동일 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 15,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 672,160원 |
| 임차인 최재례 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이현진 | 120,000,000원 | 14,447,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 672,160원을 제외한 14,447,840원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권에는 105,552,160원의 미배당이 발생합니다. 임차인 예상배당은 0원으로 산정돼 있어, 임차보증금 승계 가능성을 별도로 반영해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 목포시 대양동 중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 서해안고속도로 목포IC가 소재하며, 인접 공도와 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 용도. 감정평가상 목록 1·3은 집합상가인 근린생활시설이고, 기본 급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 건물이며, 사용승인일은 2000.07.12.입니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지 등으로 이용되며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
- 관리비. 2024.11.부터 미납된 관리비가 2025.09. 기준 200,000원으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 같은 단지의 주거 실거래는 존재하지만, 집합상가와 아파트는 수요층과 가격 형성 구조가 달라 주거 거래량을 상가 환금성으로 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 입찰가 판단은 최저가 15,120,000원이 아니라 대항력 보증금 기준 약 35,000,000원으로 해야 합니다.
- 임차 범위 대조. 매각은 일괄매각이고, 임차인 점유 부분은 408호 전부로 신고돼 있습니다. 각 매각목록과 점유 호수를 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 확인. 확정일자와 우선변제권이 명확하지 않습니다. 배당요구 접수 내용과 배당표상 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 명도 조건 확인. 대항력 임차인의 보증금 반환과 인도 조건을 합의하지 못하면 명도 시기와 비용이 늘어날 수 있습니다.
- 상가 가치 별도 조사. 아파트 실거래 평균 49,541,666원은 직접 비교 대상이 아닙니다. 동일 건물·인근의 근린생활시설 매매·임대·공실 자료가 필요합니다.
- 관리비 확인. 기재된 미납 관리비 200,000원 외에 추가 체납이 있는지 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권이 여러 호실을 공동담보로 삼고 있으므로 다른 공동담보 물건의 매각·말소 현황도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,512만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저가는 15,120,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 최재례의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 35,000,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 보증금과의 차이가 커질 뿐, 실질취득 기준은 약 35,000,000원으로 유지됩니다.
주거 실거래 평균 49,541,666원과 비교하면 낮아 보이지만, 이 사건은 근린생활시설이고 실거래 표본은 아파트이며 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 주거 시세 대비 할인율을 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금과 일괄매각 범위가 남는 사건입니다. 결론은 최저가 착시를 경계하고, 임차보증금의 실제 배당·승계 범위가 확정되기 전에는 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다.
