광주지방법원 2025타경51410. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 201동 408호, 전용 39.84㎡의 복도식 아파트입니다. 감정가 52,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 29,120,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 53,500,000원의 54.4%로 상당한 차이가 납니다.
권리관계의 기준점은 2012.11.22. 설정된 우리은행 근저당권 18,000,000원입니다. 임차인 최재례는 2015.08.17. 전입해 말소기준권리보다 뒤에 들어왔습니다. 따라서 보증금 35,000,000원이 최저매각가보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 구조가 아닙니다. 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 제공된 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51410 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-12 근화희망타운아파트 제201동 제4층 제408호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.84㎡ · 16.5평형 복도식 · 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 (2012.11.22. 거래가 34,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 29,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이현진 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 사용승인 / 규모 | 2000.05.02. / 근화희망타운2차 200세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
1998년 설정됐던 한국주택은행 명의의 선순위 근저당권은 2012.11.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 설정된 이현진의 근저당권 120,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2017년 주식회사재성 명의 소유권이전청구권가등기도 2017.12.05. 해제로 이미 말소돼 매수인이 인수할 가등기는 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최재례 · 408호 전부 | 2015.08.17. | 35,000,000원 | 2025.09.11. 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
최재례는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 해당 여부가 인정되면 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 54.4%
근화희망타운2차 동일 면적 39.84㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 48,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 3건 평균 53,500,000원과 최신 거래 54,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 15.6% 상승으로 집계돼, 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균만으로 시세를 낮춰 잡는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.84㎡ | 10 | 54,000,000원 |
| 2025.05 | 39.84㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 39.84㎡ | 2 | 53,500,000원 |
| 2025.02 | 39.84㎡ | 11 | 48,500,000원 |
| 2025.02 | 39.84㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2024.12 | 39.84㎡ | 13 | 51,000,000원 |
| 2024.12 | 39.84㎡ | 15 | 34,000,000원 |
| 2024.12 | 39.84㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2024.09 | 39.84㎡ | 11 | 42,000,000원 |
| 2024.06 | 39.84㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2024.04 | 39.84㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2023.12 | 39.84㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.84㎡ | 3건 | 53,500,000원 |
| 전체 평균 | 39.84㎡ | 12건 | 48,083,333원 |
현재 최저가 29,120,000원은 최근 12개월 평균 53,500,000원의 54.4%이고, 최신 거래 54,000,000원과 비교해도 낮습니다. 감정가 52,000,000원 역시 최근 12개월 평균과 최신 거래에 근접하지만, 두 차례 유찰로 최저가가 크게 내려오면서 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이현진 | 120,000,000원 | 10,195,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 138,000,000원 중 28,195,840원이 배당되고, 미배당액은 109,804,160원입니다. 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본 물건은 감정평가상 기호 2의 아파트이며, 전용 39.84㎡의 16.5평형 복도식 아파트입니다.
- 입지. 전남 목포시 대양동 중앙고등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 서해안고속도로 목포IC가 소재하며, 인접 공도와 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로 사용승인일은 2000.05.02.이며, 급배수·위생·난방설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 200세대 단지의 전용 39.84㎡ 거래가 12건 확인되며, 거래금액은 34,000,000원부터 58,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 최재례의 전입일 2015.08.17., 보증금 35,000,000원, 배당요구일 2025.09.11.을 매각물건명세서와 주민등록 전입세대 자료에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 인정 여부에 따라 우리은행과 이현진의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 비용 반영. 권리 인수액은 0원이지만 임차인이 408호 전부를 점유합니다. 인도명령, 이사 협의와 점유 이전에 필요한 비용·기간을 입찰가에 반영하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 48,083,333원보다 최근 12개월 평균 53,500,000원과 최신 거래 54,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 내부 상태 확인. 전용 39.84㎡ 소형 복도식 아파트이며 사용승인일이 2000.05.02.입니다. 수리 범위와 내부 상태에 따른 비용 차이를 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 집행법원에서 확인하세요.
- 등기 변동 확인. 등기사항은 2026.07.29. 발급 내용을 기준으로 하므로 소유권·권리 변동과 매각절차 상태를 최종 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 승부처는 임차인 명도
이 물건은 감정가 52,000,000원에서 두 번 유찰돼 29,120,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 53,500,000원의 54.4%, 최신 거래 54,000,000원보다도 낮아 최근 시세 기준 가격 차이는 분명합니다. 최근 거래 추세도 +15.6%로 하락장이 아니라는 점에서 과거 저가 거래만 근거로 가격을 낮춰 볼 이유도 적습니다.
권리상으로는 2012.11.22. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 모두 소멸합니다. 임차인의 보증금이 최저가보다 크지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차인이 전부를 점유하고 있고 최우선변제 여부가 배당표에 반영되지 않았다는 점은 남습니다. 결론은 “권리 인수는 안전, 가격은 유리, 명도와 배당 원본 확인은 필수”입니다.
