서울남부지방법원 2026타경47. 서울특별시 강서구 화곡동 904-5 블랙리버뷰 제6층 제601호에 대한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 각각 142,000,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 6일입니다. 등기부에는 소유자 한경희, 을구 제1번 주택임차권자 김상래가 확인되고, 김상래의 임차보증금은 140,000,000원입니다. 임차권등기 접수일은 2024년 6월 27일로, 2026년 3월 24일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 안내가 기재되어 있습니다.

또 다른 점유자로 김도영이 현황조사에 기재되어 있습니다. 전입일은 2025년 3월 27일이지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 김도영의 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보고 별도 확인해야 합니다. 김상래의 임차권 관련 인수액만으로 총 인수 위험을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 추가 점유자 확인

등기부상 2021년 4월 2일 한경희 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 접수되었습니다. 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되며, 2022년 3월 14일 신탁재산 귀속에 따른 소유권 등기가 이루어졌습니다.

김상래의 임대차계약일과 확정일자는 2022년 2월 16일, 전입신고 및 점유개시일은 2022년 3월 14일입니다. 을구 제1번 주택임차권등기는 2024년 6월 27일 접수되었습니다. 이후 2026년 3월 24일 강제경매개시결정이 접수된 순서입니다. 제공된 권리관계에서는 김상래의 임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 2명 기재, 1명은 보증금 미상

보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 김상래의 인수액은 제시된 현재 회차 배당 가정에 따른 추정치이며, 김도영의 미상 보증금과 권리관계는 포함하지 않습니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰해도 인수액이 커진다

현재 최저매각가는 142,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 김상래 보증금 관련 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가 하락만 보고 취득비용이 같은 폭으로 줄어든다고 판단하면 안 됩니다.

실질취득 추정은 각 시나리오의 매각가와 매수인 인수 추정액을 합산한 값입니다. 김도영의 미상 보증금 및 별도 취득 부대비용은 반영하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

제시된 배당 가정에서는 집행비용 2,788,000원과 김상래 배당 139,212,000원을 합산해 매각대금 142,000,000원을 모두 사용합니다. 김상래 보증금의 미배당 잔액 788,000원은 매수인 인수 추정액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재로, 지하철 환승역인 까치산역 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 환승역인 까치산역이 소재합니다. 감정평가상 교통 접근 여건은 확인되지만, 개별 호수의 실제 이용성과 임대 수요는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 업무시설로, 해당 물건은 제6층 제601호입니다. 사용승인일은 2021년 3월 23일이며 위생·급배수, 난방, 주차 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 230.4㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 공시지가 표기액은 6,941,000원/㎡이며, 토지는 인접 필지 대비 평탄한 장방형으로 평가되어 있습니다.
• 도로·규제. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 공항 중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 실제 적용 범위는 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 물건종류는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태에는 공부상 오피스텔, 건물 설명에는 업무시설로 기재되어 있습니다. 입찰 전 집합건축물대장, 등기부 및 매각물건명세서에서 대상 호수와 용도를 대조해야 합니다.
• 환금성. 까치산역 인근이라는 입지 요소만으로 환금성을 확정할 수 없습니다. 해당 호수의 면적·현황, 임대 가능성, 실거래 비교자료 및 임차인 인수 위험을 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김상래의 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인으로 기재된 사유를 확인하세요. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권 발생 경위 및 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
• 김도영의 임대차 확인. 전입일은 2025.03.27이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 범위, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 대항력 여부를 확인하기 전에는 추가 인수 위험이 해소되었다고 판단하지 마세요.
• 매수인 인수 조항 재확인. 매각물건명세서에 을구 제1번 임차권등기의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 기재가 있습니다. 입찰 직전 최신 명세서와 임차권등기 내용을 다시 확인하세요.
• 회차별 총비용 비교. 현재 회차의 김상래 관련 인수 추정액은 788,000원이며, 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서는 각각 28,790,400원과 51,155,840원으로 증가합니다. 최저가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 면적의 실거래가와 임대 시세를 별도로 확인하세요. 실질취득 추정과 비교할 수 있는 근거가 확보되기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
• 현장 확인. 실제 점유 상태, 임차인 현황, 건물 이용상태 및 관리비 관련 사항을 확인하세요. 감정평가서의 임대관계 기재와 현황조사·매각물건명세서가 일치하는지도 대조해야 합니다.
• 용도·규제 확인. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 기재를 대조하고, 토지이용계획상 제한 및 허가 관련 사항이 해당 거래에 적용되는지 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 서류를 직접 확인하세요. 배당 추정은 실제 배당 결과를 보장하지 않습니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수 위험이 먼저다”

이 사건은 감정가와 최저가가 142,000,000원으로 동일한 신건이지만, 단순히 최저가만 보고 입찰 여부를 결정하기 어려운 물건입니다. 김상래의 보증금은 140,000,000원이고, 제시된 현재 회차 배당 가정에서는 788,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 유찰 시나리오에서는 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액이 증가하여 실질취득 추정이 약 142,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

더 중요한 것은 김도영의 보증금·확정일자가 미상이라는 점과, 김상래가 임차권자이면서 신청채권자로도 기재되어 있다는 점입니다. 이 두 가지는 원본 서류와 실제 사실관계를 통해 확인해야 할 핵심 위험입니다. 시세 비교 근거도 별도로 확보해야 합니다. 현재 결론은 입찰 보류 및 권리관계 확인 우선입니다. 인수 범위와 당사자 관계가 명확해지고 실질취득액을 뒷받침할 시세 근거가 확보된 뒤에 입찰가를 판단하는 것이 합리적입니다.