서울남부지방법원 2026타경47. 서울 강서구 화곡동 블랙리버뷰 제10층 제1002호에 대한 강제경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원이며, 채권자 김상래의 청구금액은 145,000,000원입니다. 등기사항에는 근저당권이 없는 것으로 나타나고, 과거 신탁등기는 2022.01.25 말소된 것으로 확인됩니다.
그러나 근저당권이 없고 신탁등기가 말소되었다는 사실만으로 매수인에게 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인 김도영의 전입신고일은 2025.03.27이며, 경매개시결정일인 2026.03.24보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 검토해야 합니다. 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수 0원은 임차인의 실제 보증금과 권리관계를 확인하기 전까지 확정값으로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경47 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 904-5 블랙리버뷰 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로5가길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 경매 분류: 근린시설 · 감정평가서상 공부 이용상태: 오피스텔 |
| 소유자 | 한경희 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김상래 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기상 주요 현황 | 근저당권 0건 · 과거 신탁등기 말소 · 갑구 4번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 임차인 권리가 핵심
등기상 소유권보존은 2021.04.02 한경희 명의로 이루어졌고, 같은 날 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 접수되었습니다. 해당 신탁등기는 2022.01.25 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소된 것으로 나타납니다. 이후 2026.03.24 갑구 4번에 김상래를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 기재되었습니다.
임차인 김도영의 전입신고일은 2025.03.27입니다. 이는 경매개시결정일보다 앞선 날짜입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 임차보증금의 규모나 우선변제 범위를 확정할 수는 없습니다. 임차인의 실제 점유 범위와 임대차계약 내용, 전입 및 확정일자 관련 자료를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 판단 보류
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 | 미상 | 2025.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 필요 |
확인된 임차인은 김도영 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 볼 자료는 확인되지 않습니다. 현재 핵심은 임차인의 보증금, 확정일자, 점유 사실 및 배당요구 여부를 원본 서류로 확인하는 것입니다. 이 내용이 확정되기 전에는 우선변제 여부와 미배당 보증금, 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해 보증금 및 차임을 확인합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일뿐 아니라 실제 인도·점유 상태와 임대차관계를 함께 확인합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 배당요구 종기 관련 자료를 확인합니다.
- 인수액 산정. 확인된 보증금과 예상 배당액을 기준으로 미배당 인수 가능액을 검토합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정 · 임차인 권리 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,278,000원 |
| 1. 강제경매 채권자 · 김상래 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 임차인 보증금 및 최우선변제 | 미상 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부(산식상) | - | 28,722,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 위 표의 소유자 잔여액은 임차인 보증금 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 산식상 잔액이며, 실제 배당액과 매수인 인수액을 확정하는 자료가 아닙니다. 당해세 등 다른 배당 변수가 반영되면 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만으로 판단하지 말 것
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 177,000,000원 | 145,000,000원 | 0원 | 28,722,000원 |
| 1회 유찰 시 | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 6,182,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 34,105,920원 | 0원 |
위 수치는 제공된 회차별 배당 시나리오를 옮긴 것입니다. 유찰로 매각가가 내려가면 신청채권자의 미배당액이 증가할 수 있지만, 그것이 곧바로 매수인의 인수액이 된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 임차인에게 대항력과 인수 가능한 미배당 보증금이 인정된다면, 낮아진 낙찰가만으로 실질취득가가 저렴해졌다고 단정할 수도 없습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 및 토지 자료 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 환승역인 까치산역 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 감정평가서에는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 10층 업무시설, 위생·급배수·난방설비·주차시설·승강기 등이 기재되어 있습니다. 다만 평가서 구조 문구의 호수와 사건 소재지가 다르게 기재되어 있어 실제 매각 대상에 관한 확인이 필요합니다.
- 토지 현황. 토지 자료상 면적은 230.4㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역으로 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 6,941,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있습니다. 해당 호수와 토지에 실제 적용되는 제한은 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 환금성. 인근에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하고 대중교통 접근성이 기재되어 있습니다. 다만 실제 용도와 매각 대상 호수가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 자료도 없어 환금성과 적정 가격은 현 단계에서 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 김도영의 보증금, 차임, 계약기간, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 점유 및 대항력 확인. 전입신고일 2025.03.27을 기준으로 실제 인도·점유 상태와 임대차관계를 대조합니다. 보증금·확정일자 미상 상태에서는 대항력 가능성을 배제하지 않습니다.
- 실질취득가 산정. 임차보증금과 예상 배당액을 확인한 뒤 매수인 인수 가능액을 계산합니다. 현재 산식상 인수액 0원은 확정값으로 사용하지 않습니다.
- 매각 대상 대조. 사건 소재지 제10층 제1002호와 감정평가서의 제6층 제601호 외 1개호 기재가 일치하는지 확인합니다. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 표기도 대조해야 합니다.
- 가격 검토. 감정가 177,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다. 동일 용도·동일 대상의 거래 자료와 예상 인수액을 확인한 후 응찰 상한을 설정합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역과 공항 관련 보호·제한구역 등 토지이용계획을 확인하고, 실제 이용 및 향후 처분 가능성을 검토합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 직접 확인합니다.
맺으며 — “근저당권이 없다고 인수 위험까지 없는 것은 아니다”
서울남부지방법원 2026타경47의 감정가와 최저매각가는 177,000,000원이며, 신청채권자 김상래의 청구액은 145,000,000원입니다. 신탁등기는 이미 말소된 것으로 나타나지만, 전입신고일이 경매개시결정보다 앞선 임차인 김도영이 존재합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 임차인의 대항력과 우선변제 여부, 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
또한 사건의 근린시설 분류와 감정평가서의 오피스텔 표기, 소재지의 제10층 제1002호와 평가서의 제6층 제601호 외 1개호 기재도 대조가 필요합니다. 시세 비교 자료가 없어 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다. 현재의 결론은 입찰 보류 후 임차보증금·권리관계·매각 대상 호수부터 확인하는 것입니다. 그 결과가 확정된 다음에야 실질취득가와 적정 응찰가를 계산할 수 있습니다.
