부산지방법원 2026타경10262. 부산 중구 중앙동1가 프리미엄안단테 13층 1309호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박선정 씨이며, 2020년 12월 10일 매매를 원인으로 2021년 1월 14일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 거래가액은 149,500,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 에스앤티저축은행 가압류, 전지안의 주택임차권등기, 강제경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이 가운데 말소기준권리 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권의 배당 문제와 파산 절차는 매수인 인수 여부와 별개로 확인해야 할 사안입니다. 특히 이번 사건의 청구액과 예상배당표를 단순히 같은 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동1가 23-2 프리미엄안단테 13층 1309호 도로명주소: 부산광역시 중구 해관로 23 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 집합건물 |
| 등기상 소유자 | 박선정 |
| 소유권 취득 | 2020.12.10 매매 원인 · 2021.01.14 등기 접수 · 거래가액 149,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 144,161,370원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 우리은행 근저당권 · 2021.01.14 · 채권최고액 79,800,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권을 구분해야 한다
말소기준권리는 2021년 1월 14일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2024년 12월 16일 에스앤티저축은행 가압류와 2025년 1월 20일 전지안의 임차권등기는 그 이후에 등기됐습니다. 해당 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있어, 임차보증금 전액을 매수인이 당연히 인수한다고 볼 근거는 없습니다.
다만 2025년 10월 1일 파산선고 등기는 별도로 확인해야 합니다. 해당 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지 않으므로, 파산 절차와 매각 진행의 관계, 소유자 및 이해관계인의 권리 상태를 관련 서류로 대조하는 것이 필요합니다.
임차인 권리 분석 — 전지안
| 임차인 | 보증금 / 임대차 정보 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 분석 의견 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전지안 | 보증금 60,000,000원 임대차계약일 2020.12.17 확정일자 2020.12.18 전입·점유 2021.01.14 임차권등기 2025.01.20 |
없음으로 분류 | 배당 확인 필요 | 보증기관 승계 없음 | 대항력 없음으로 분류되어 보증금 인수 추정액은 0원입니다. 다만 최우선변제 등 임차인 배당 가능액은 예상배당에 반영되지 않았습니다. |
② 시세 비교 — 가격 메리트 판단 유보
현재 확인할 수 있는 실거래 비교 근거만으로는 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 거래가격을 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 140,000,000원이 시장가격보다 저렴한지, 감정가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.
소유자의 등기상 거래가액은 149,500,000원입니다. 다만 과거 거래가액만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 실제 입찰가격을 정하기 전에는 동일 건물의 최근 거래, 해당 호실의 상태, 관리비와 공실 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당권 · 우리은행 | 79,800,000원 | 79,800,000원 |
| 2. 가압류 · 에스앤티저축은행 | 67,488,000원 | 57,440,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 예상배당표 기준으로 채권 총액 147,288,000원 중 채권자 배당은 137,240,000원이며, 미배당 추정액은 10,048,000원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 140,000,000원이 모두 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 토지이용·규제 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며, 토지이용상황은 업무용으로 표시되어 있습니다. 오피스텔의 실제 이용 및 관련 용도 제한은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 기본정보. 지목은 대, 토지면적은 837.1㎡, 공시지가는 7,235,000원/㎡입니다. 이 면적을 개별 호실의 전유면적 또는 대지권 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 지형·도로. 평지이며 사다리형 토지로 표시되어 있고, 도로 접면은 중로각지입니다.
- 토지이용 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 방화지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 구체적인 행위 제한과 적용 범위는 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 입찰 전 확인. 토지 규제만으로 건물의 실제 이용 가능성이나 호실 상태를 확정할 수 없습니다. 건축물대장, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가 관련 서류를 함께 검토하세요.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기와 보증금. 전지안의 임차보증금 60,000,000원, 확정일자, 전입·점유일 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요. 매수인 인수액 0원이라는 분석과 실제 배당 가능성은 구분해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 임차인의 배당요구 및 최우선변제 해당 여부가 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당 관련 기록을 확인하고 배당 결과가 달라질 가능성을 검토하세요.
- 관계인 여부. 전지안은 별도 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있습니다. 임대차의 실재, 보증금 지급 사실, 점유관계 및 채권자와의 관계를 확인하되, 현재 정보만으로 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
- 파산 절차. 2025.10.01 파산선고 등기가 존재합니다. 파산 관련 절차가 매각과 소유권 이전에 미치는 영향을 관련 기록과 전문가 검토를 통해 확인하세요.
- 신청채권자 청구액. 이번 사건 청구액 144,161,370원과 예상배당표의 채권액·배당액이 어떻게 연결되는지 확인하세요. 채권양도 및 권리 순위를 검증하기 전에는 청구액 전체가 배당된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 시세와 취득비용. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 비교하고, 세금·등기비용·수선비·관리비 등을 포함한 전체 취득비용을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가 관련 서류 및 토지이용 규제 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 매수인 보증금 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 이것만으로 권리관계 전체가 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 임차보증금 60,000,000원의 배당 가능액, 임차인과 강제경매 채권자의 관계, 2025년 파산선고 등기 및 이번 사건 청구액의 배당 관계를 추가로 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 감정가와 최저가가 140,000,000원으로 같지만, 비교 가능한 최근 실거래가를 통해 가격 경쟁력을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 권리상 인수 추정액은 0원이지만, 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다. 원본 서류와 시세를 확인한 뒤에야 입찰가와 위험 수준을 결정할 수 있습니다.