부산지방법원 2026타경10262. 부산 중구 중앙동1가 프리미엄안단테 14층 1410호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 박선정이며, 2021.01.05 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 79,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 임차보증금 60,000,000원의 임차권등기와 배당요구가 있고, 신청채권 청구액과 예상배당표 사이에도 확인해야 할 관계가 있습니다. 등기상 말소 여부와 실제 배당 결과는 별개라는 점이 핵심입니다.
소유권 취득 당시의 등기상 거래가액은 149,500,000원입니다. 현 최저가 140,000,000원은 과거 거래가액보다 낮지만, 이는 2020년 거래가격이므로 현재 시세를 의미하지 않습니다. 최신 유사거래와 임대차 현황을 확인하기 전에는 이 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동1가 23-2 프리미엄안단테 14층 1410호 도로명주소: 부산광역시 중구 해관로 23 |
| 물건종류 / 호실 | 집합건물(오피스텔) · 14층 1410호 |
| 소유자 | 박선정 |
| 등기상 취득 | 2020.10.16 매매 · 거래가액 149,500,000원 · 소유권이전 접수 2021.01.05 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 144,161,370원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.05 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 79,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차권등기 | 이한빛 · 임차보증금 60,000,000원 · 월차임 300,000원 · 2026.03.09 등기 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 추정, 배당은 별도 확인
말소기준권리는 2021.01.05 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2025.07.01 강제경매개시결정, 2026.02.23 임의경매개시결정, 2026.03.09 임차권등기, 2026.08.07 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 기재돼 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차권등기에는 임대차계약일 2022.02.28, 확정일자 2022.03.08, 주민등록일 및 점유개시일 2022.03.18이 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금 전액을 주장하는 임차인으로 보기는 어렵고, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 분석 — 과거 거래가와 현재 시세를 구분해야 한다
등기상 확인되는 소유권 취득 거래가액은 149,500,000원입니다. 매매일은 2020.10.16이며, 현 최저가 140,000,000원은 이 과거 거래가액의 약 93.6%입니다. 그러나 과거 소유자의 매매가격과 현재 시장가격은 동일하지 않으므로, 이 비율만으로 현 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 140,000,000원 | 현재 회차 기준가격 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 등기상 과거 거래가 | 149,500,000원 | 2020.10.16 매매 · 현재 시세와 구별 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 112,000,000원 | 감정가의 80% |
| 2회 유찰 시 최저가 | 89,600,000원 | 감정가의 64% |
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 79,800,000원 | 79,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 산정액 | - | 57,440,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정한 금액입니다. 위 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 잔여액 57,440,000원은 확정 배당액이 아닙니다. 임차권자의 보증금 60,000,000원과 배당요구를 별도로 검토해야 합니다.
④ 임차인 분석 — 대상 호실과 실제 점유를 구분
1410호에는 이한빛의 주택임차권등기가 있고, 보증금 60,000,000원 및 배당요구가 확인됩니다. 별도로 현황조사에는 전지안이 1309호 전입자로 기재되어 있습니다. 1309호는 이 사건 대상인 1410호와 다른 호실이므로, 전지안을 이 사건 목적물의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 구분 | 보증금·임대차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이한빛 1410호 전유부분 전부 임차권등기 |
보증금 60,000,000원 월차임 300,000원 계약일 2022.02.28 확정일자 2022.03.08 주민등록·점유 2022.03.18 배당요구 2026.03.09 |
기준권리 후순위 매수인 대항은 어려운 구조로 보임 |
별도 확인 최우선변제 요건·실제 배당 확인 |
0원 추정 임차권 소멸 기재 기준 |
| 전지안 1309호 현황조사 전입자 |
보증금 미상 확정일자 미상 전입일 2021.01.14 |
가능·미상 대상 호실 외 기재 |
확인 불가 | 판단 보류 1410호 점유관계 확인 필요 |
이한빛의 임대차 관련 날짜는 등기부상 기재를 기준으로 정리했습니다. 말소기준 근저당권보다 후순위라는 사실과 소액임차인 최우선변제 적용 여부는 별개의 문제입니다. 전지안은 다른 호실의 전입자로 조사되어 있으므로, 대상 호실과의 관계가 확인되기 전에는 이 사건의 보증금이나 인수액에 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용 정보 기준)
- 용도지역. 일반상업지역이며, 토지이용상황은 업무용으로 기재되어 있습니다. 오피스텔이라는 물건 종류를 기준으로 실제 이용상태와 임대수요를 확인하세요.
- 공시지가. 7,235,000원/㎡입니다. 토지면적 837.1㎡는 필지 기준 면적이므로 해당 호실의 전유면적이나 대지권 지분과 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지 형상·도로. 평지·사다리형이며 중로각지로 기재되어 있습니다. 해당 토지 정보가 개별 호실의 접근성이나 임대수익을 직접 보장하는 것은 아닙니다.
- 토지이용 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역이 기재되어 있습니다. 건축물 및 개별 호실에 적용되는 세부 사항은 관련 공부로 확인하세요.
- 환금성. 2020년 과거 거래가만으로 현재 시세를 판단하지 마세요. 최신 유사 오피스텔 거래와 임대료, 공실 여부, 관리비 및 건물 관리상태를 확인한 뒤 입찰가를 산정하는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신청채권자 권리 확인. 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 청구액 144,161,370원과 우리은행 근저당권의 채권최고액 79,800,000원 사이의 관계를 확인하세요. 채권양도, 담보권 귀속 및 추가 담보권의 존재를 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 임차권과 배당요구. 이한빛의 보증금 60,000,000원, 월차임 300,000원, 임대차계약일·확정일자·점유일 및 배당요구 내용을 확인하세요. 임차권의 매각 소멸과 최우선변제 적용 여부를 동일한 문제로 취급하지 마세요.
- 가장임차인 의심 여부. 이한빛이 과거 강제경매개시결정의 채권자로도 기재되어 있다는 점을 고려해 임대차의 실체와 채권 발생 경위를 확인하세요. 이름이 같다는 이유만으로 허위 임대차라고 단정해서는 안 됩니다.
- 파산 관련 절차. 2025.09.29 파산선고 및 2025.10.01 등기 사실을 확인하고, 배당 잔여금의 귀속 및 관련 절차가 매각 이후에 미치는 영향을 검토하세요.
- 현황조사와 점유. 전지안은 1309호 전입자로 기재되어 있습니다. 대상 1410호의 실제 점유자, 출입 및 인도 가능 여부를 별도로 확인하고, 다른 호실의 임차관계를 혼동하지 마세요.
- 신탁 관련 등기. 과거 신탁등기는 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 최종 등기사항과 관련 신탁원부를 대조해 현재 권리관계가 정리되어 있는지 확인하세요.
- 관리비·운영비. 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 건물의 관리상태 및 임대 운영비를 확인하세요. 실제 부담액을 확인하기 전에는 취득비용을 최저매각가와 동일시하지 않는 것이 좋습니다.
- 가격 상한. 과거 취득가액과 현재 최저가의 차이만으로 응찰가를 정하지 마세요. 최신 유사거래와 실제 임대수익을 확인한 후 취득세·명도·수선·관리비 등을 반영해 입찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료 및 파산 관련 절차를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”
이 물건의 말소기준은 2021.01.05 우리은행 근저당권이며, 후순위 임차권등기와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 임차보증금 60,000,000원의 최우선변제 여부, 신청채권 청구액 144,161,370원과 예상배당표의 관계, 소유자의 파산선고는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
또한 과거 거래가액 149,500,000원은 현재 시세를 보장하지 않습니다. 최신 거래가격과 임대수요를 검증하지 않은 상태에서 신건 가격의 유불리를 단정할 수 없습니다. 권리 소멸 추정만으로 입찰을 결정하지 말고, 배당관계·임차인·파산절차를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.