전주지방법원 2025타경31057. 전주시 완산구 고사동 라마다전주호텔 7층 711호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 숙박시설입니다. 공부상 명칭은 라마다전주호텔이지만 현황은 글로스터호텔로 운영 중이라고 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2017.11.10. 남원새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 3,588,000,000원입니다. 현재 경매 역시 같은 남원새마을금고가 신청한 임의경매로, 청구액은 3,261,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준권리 뒤의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 과거 신탁·강제경매·보전처분·이전 임의경매는 이미 말소 또는 취하됐습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계 확인입니다. 매각물건명세서는 명시 인수권리가 없다고 적고 있지만, 현황조사 점유자에 관한 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 현 단계에서 대항력을 ‘없다’고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 7층 711호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사지세인 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 102,214,000원 (5회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남원새마을금고 / 3,261,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.10. 남원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.11.10. 남원새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2017-1373호에 연결돼 있고, 현재 2025.03.26. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
점유자 확인 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로스터호텔 전주 | 307호 · 호텔 객실 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 102,214,000원으로 감정가 298,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐고, 한 번 더 유찰될 경우 시나리오상 81,771,200원, 7회 유찰 시에는 65,416,960원까지 내려갑니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시장시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 3,488,016,996원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 81,771,200원 | 79,899,318원 | 3,508,100,682원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 65,416,960원 | 63,839,455원 | 3,524,160,545원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,230,996원 |
| 1. 근저당 · 남원새마을금고 | 3,588,000,000원 | 99,983,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 남원새마을금고 채권최고액 대비 3,488,016,996원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 보증금·전입신고일은 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시청 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설 및 숙박시설이 주를 이루는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호 1~20은 각 숙박시설로 이용 중입니다. 공부상 라마다전주호텔이나 현황은 글로스터호텔로 운영 중입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·빈도수는 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측 약 25미터 내외 포장도로를 통해 주·출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,353㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 2,478,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 위생·급배수·냉난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 711호 실제 점유자 확인. 현황조사의 307호 기재가 대상 711호와 불일치하므로 현장과 현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 글로스터호텔 전주의 전입신고일, 보증금, 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- ‘34.3%’ 착시 금지. 현재 최저가 102,214,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 숙박시설 운영상태 확인. 공부상 라마다전주호텔, 현황 글로스터호텔 운영이라는 차이를 감안해 실제 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남원새마을금고 근저당권은 공동담보목록 제2017-1373호에 연결돼 있으므로 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 298,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 102,214,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2017.11.10. 남원새마을금고 근저당권으로 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 배당모형 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 현황조사상 글로스터호텔 전주의 보증금·전입·확정일자가 모두 미상이고, 점유부분은 307호로 적혀 실제 경매 대상 711호와 맞지 않습니다. 이 때문에 이 물건은 등기만 보고 끝내는 권리분석이 아니라 점유관계를 현장에서 다시 맞춰야 하는 사건입니다. 숙박시설로 이용 중인 근린시설이 이미 5회 유찰된 점까지 감안하면, “감정가의 34.3%니까 싸다”가 아니라 “점유관계와 실제 시장가를 확인한 뒤 들어갈 수 있는가”가 입찰 판단의 핵심입니다.
