전주지방법원 2025타경31057. 전주시 완산구 고사동 라마다전주호텔 15층 1505호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 각 호실은 숙박시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사지세인이며, 2017년 11월 10일 설정된 남원새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 3,588,000,000원이고 공동담보목록 제2017-1373호가 기재돼 있습니다.
감정가 298,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,550,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 거래나 숙박시설 수익 자료가 없어 시세 대비 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 현황조사에 기재된 점유 호실과 본건 호실이 일치하지 않아, 입찰 전 점유관계와 운영 구조를 원문 및 현장에서 확인하는 절차가 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 고사동 1-2 라마다전주호텔 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 팔달로 227 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 · 위생·급배수·냉난방·소방·승강기 설비 |
| 소유자 | 주식회사지세인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 71,550,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남원새마을금고 / 3,261,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 4월 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌으나 같은 해 11월 신탁재산이 주식회사지세인에 귀속되며 신탁등기가 말소됐습니다. 이어 설정된 남원새마을금고 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 납세담보 근저당권, 과거 강제경매와 임의경매, 서울회생법원 보전처분은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재의 2025년 3월 26일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없다고 기재돼 있어, 등기·명세서상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 점유·임차 조사 — 1505호와 307호의 대응 확인 필요
현황조사상 실제 점유·사용자로 조사된 명칭은 글로스터호텔 전주이며, 용도는 호텔 객실입니다. 다만 조사 호실은 307호로 적혀 있어 본건 1505호의 점유관계로 그대로 단정할 수 없습니다. 전입신고일·확정일자·보증금·차임이 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제권도 확정할 수 없습니다.
| 조사 명칭 | 조사 호실 | 용도 | 보증금·차임 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 글로스터호텔 전주 | 307호 | 호텔 객실 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 71,550,000원은 감정가 298,000,000원의 24.01% 수준입니다. 절대 금액과 감정가 대비 비율만 보면 낙폭이 크지만, 동일 호실의 최근 실거래·수익·임대료·운영비 자료가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
숙박시설은 일반 주거용 부동산과 달리 운영 형태, 객실 가동, 관리비, 위탁계약, 브랜드 사용, 시설 상태에 따라 가치와 환금성이 달라질 수 있습니다. 공부상 명칭은 라마다전주호텔이지만 현황은 글로스터호텔로 운영 중이라는 점도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,687,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남원새마을금고 | 3,588,000,000원 | 69,862,100원 |
| 미배당 · 남원새마을금고 | - | 3,518,137,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 69,862,100원이 남원새마을금고에 배당되고, 미배당액은 3,518,137,900원입니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주시청 남서측 인근으로, 근린생활시설과 숙박시설 등이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성과 대중교통 접근성·운행 빈도는 보통인 편입니다.
- 도로. 동측 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통해 주·출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 대로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,353.0㎡의 부정형 평지로 숙박시설 및 근린생활시설 건부지 상태입니다.
- 공시지가. 2,478,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 운영 명칭. 공부상 라마다전주호텔이나 현황은 글로스터호텔로 운영 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1505호 점유 확인. 현황조사에 적힌 307호가 본건과 어떤 관계인지 현황조사서 원문과 현장에서 대조하세요.
- 대항력 자료 확인. 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 미상이므로 매각물건명세서와 점유자의 계약자료를 확인하세요.
- 호텔 운영관계 확인. 글로스터호텔 전주의 운영주체, 객실 관리 방식, 위탁계약과 사용권한을 확인하세요.
- 관리비·운영비 확인. 숙박시설의 관리비 체납, 공용비용, 객실 유지비와 시설 보수 필요 여부를 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 남원새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2017-1373호가 기재돼 있으므로 원문을 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만 사용하지 말고 현장 중개·운영수익·매매사례를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 핵심은 숙박시설의 실체 확인
등기와 매각물건명세서만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 남원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정을 포함한 후순위 권리는 소멸하며 명시 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 난도는 등기보다 현황에서 높아집니다.
본건은 주거용 아파트가 아니라 숙박시설로 사용되는 근린시설이고, 현황조사 점유 정보가 307호로 기재돼 본건 1505호와 일치하지 않습니다. 보증금·전입·확정일자도 미상이며 최근 거래자료도 없습니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 평가하기보다, 실제 점유자·운영계약·관리비와 수익 구조를 먼저 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
