1,330,000,000원
광주지방법원 2025타경52212. 순천시 서면 순천로 60-9에 위치한 4층 집합건물 내 1층 101호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 가구판매점이고, 감정 당시 내부에는 물건 등이 적치된 상태로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 19일 전주대건신용협동조합의 채권최고액 1,980,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 가등기·근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 “후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 임차인 강애순은 말소기준권리보다 앞선 2020년 4월 7일 전입이고 보증금은 220,000,000원입니다. 우선변제권 없이 대항력이 인정되는 구조라 배당으로 회수하지 못한 보증금을 낙찰자가 인수합니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 최저가 13.3억이 아니라 실질취득 15.5억이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 동산리 91-8 1층 101호 · 도로명 전라남도 순천시 서면 순천로 60-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 가구판매점 · 내부 물건 적치 |
| 구조 / 사용승인 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 · 2019.05.31 사용승인 |
| 대상 면적 | 845.34㎡ |
| 소유자 | 장동순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,900,000,000원 / 1,330,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주대건신용협동조합 / 857,992,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 임차인이 핵심
2020년 11월 19일 전주대건신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 유한회사플러스가든 소유권이전청구권가등기, 김정훈 근저당, 중소기업은행·순천농업협동조합 가압류, 순천시·국·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 2021년 1월 28일 가등기는 담보가등기 여부와 법적 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 신고 3건
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강애순 | 미상 | 2020.04.07 | 220,000,000원 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 220,000,000원 |
| 김철 | 미상 | 2025.03.13 | 5,000,000원 / 150,000원 | 2026.01.21 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 건영종합건설 주식회사 | 204호 | 2022.01.13 | 5,000,000원 / 300,000원 | 미상 | 대항력 없음 배당 미상 승계 없음 |
김철과 건영종합건설 주식회사는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 김철은 2026년 1월 21일 배당요구를 했습니다. 건영종합건설 주식회사의 점유 부분은 204호로 기록되어 있어, 본건 101호와의 관계 및 매각목록 포함 범위를 원본 서류에서 구분해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
비교 거래는 2건이며 거래 면적은 89.98㎡·92.38㎡인 반면 분석 대상 면적은 845.34㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 아래 거래를 동일 물건의 직접 시세로 대입하기는 어렵습니다. 가격 판단은 이 면적 불일치를 전제로 매우 보수적으로 해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 92.38㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 89.98㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
원시 금액만 비교하면 최저가 13.3억은 집계 평균 1억 6,750만원의 794.0%입니다. 대항력 보증금 2.2억을 더한 실질취득 15.5억은 같은 평균의 약 925.4%입니다. 면적과 용도가 달라 이 비율을 곧바로 적정가치 판단에 사용할 수는 없지만, 적어도 전체 평균 대비 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 있는 사건은 아닙니다. 최신 거래 95,000,000원과도 금액 차이가 매우 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 15,700,000원 |
| 인수 · 임차인 강애순 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 1,980,000,000원 | 1,314,300,000원 |
| 3. 근저당 · 김정훈 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 8,594,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 순천농업협동조합 | 30,358,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,238,952,753원 중 채권자 예상배당은 1,314,300,000원, 미배당은 924,652,753원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 857,992,130원이며, 표의 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당은 확정채권액·공동담보 배분·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 강애순의 보증금 220,000,000원은 배당표 밖에서 매수인이 인수합니다.
⑤ 회차별 실질부담과 미배당
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,330,000,000원 | 220,000,000원 | 1,550,000,000원 | 924,652,753원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 931,000,000원 | 220,000,000원 | 1,151,000,000원 | 1,319,662,753원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 651,700,000원 | 220,000,000원 | 871,700,000원 | 1,596,169,753원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 강애순 보증금 인수액 220,000,000원은 그대로 남습니다. 현재 회차의 실질취득은 1,550,000,000원, 2회 유찰 시 1,151,000,000원, 3회 유찰 시 871,700,000원입니다. 여기에 유치권 신고가 성립할 경우의 부담은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천미래과학고등학교 남동측 인근입니다. 대로변에는 가구점 등 판매시설, 일반음식점과 편의점이 있고 후면에는 창고용 건물·가구백화점·주상나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근이 용이합니다. 북서측 인근에 순천IC가 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 101호는 공부상 가구판매점이며 내부에 물건 등이 적치돼 있습니다. 204호는 공부상 의원이나 일부가 사무실 등으로 이용 중이고, 외관만으로 공실 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 토지면적 2,261㎡의 사다리형 평지이며 주상용으로 이용됩니다. 북서측 2차선 포장도로와 남측 폭 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 193,300원/㎡이고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비교 거래는 2건뿐이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 근린시설의 실제 임대수익·공실·시설 상태를 확인하지 않으면 적정 매각가와 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강애순 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 실제 점유, 보증금 잔액과 계약 갱신 여부를 확인하세요. 현재 계산상 매수인 인수액은 220,000,000원입니다.
- 유치권 성립요건 확인. 남해완의 공사계약서·세금계산서·채권 변제기·현장 점유와 2026.03.11 유치권배제신청서 내용을 대조해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 유한회사플러스가든 가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기인지 순위보전가등기인지 원문과 배당요구 내용을 확인하세요.
- 김정훈 근저당 금액 확인. 최초 220,000,000원에서 415,600,000원으로 변경된 등기의 현재 효력과 확정채권액을 확인하세요.
- 101호·204호 범위 구분. 건영종합건설 주식회사의 점유 기록은 204호입니다. 매각목록, 현황조사서와 건축물대장을 대조해 본건 101호의 실제 점유자를 특정하세요.
- 세금·공과금 확인. 순천시·국·국민건강보험공단 압류의 현재 체납액과 당해세 여부를 배당요구종기 관련 서류에서 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 2026.08.03 매각기일의 진행·변경·매각 결과를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “13.3억 낙찰”이 아니라 “15.5억 취득”
이 사건은 후순위 등기만 보면 상당수가 매각으로 소멸하지만, 실제 매수인 부담은 가볍지 않습니다. 강애순의 대항력 보증금 2.2억이 확정형 인수로 남아 현재 회차의 실질취득은 15.5억입니다. 여기에 성립 여부가 불분명한 남해완의 유치권 신고 1억 1,650만원, 담보가등기 성격 확인, 조세압류와 204호 점유 범위 문제가 겹칩니다.
비교 거래 평균 1억 6,750만원은 대상 면적과 맞지 않아 직접 시세로 사용할 수 없으며, 원시 비교에서도 최저가와 실질취득액이 거래 지표를 크게 웃돕니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 볼 근거가 없습니다. 권리·점유·유치권을 원본으로 해소하고 근린시설의 임대수익과 개별 감정가치를 별도로 검증하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 사건입니다.
