광주지방법원 2025타경52212. 순천시 서면 순천로 60-9에 있는 집합건물 2층 204호입니다. 집합건축물대장상 용도는 의원이며, 감정 당시 현황 일부는 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 권리분석의 핵심은 2020.11.19. 설정된 전주대건신용협동조합 근저당이 아니라, 그보다 앞선 2020.04.07. 전입 임차인 강애순입니다.
강애순의 보증금은 220,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 제공된 예상배당에서는 우선변제권 없이 배당액 0원으로 계산되어, 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가 325,500,000원에 낙찰받는다면 실제 투입 기준은 단순 낙찰가가 아니라 325,500,000원 + 220,000,000원 = 545,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52212 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 서면 동산리 91-8, 92-7 · 순천로 60-9 · 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 일부 사무실 |
| 면적 / 구조 | 480.67㎡ · 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2019.05.31 |
| 소유자 | 장동순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 325,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주대건신용협동조합 / 857,992,130원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.11.19. 전주대건신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권가등기, 김정훈 근저당, 중소기업은행·순천농업협동조합 가압류, 순천시 압류와 현재 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 2023타경55566 경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강애순 | 2020.04.07 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 220,000,000원 전액 |
| 김철 | 2025.03.13 | 5,000,000원 / 150,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 배당요구 2026.01.21 | 승계 없음 |
| 건영종합건설 주식회사 204호 | 2022.01.13 | 5,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 465,000,000원의 70%인 325,500,000원입니다. 여기에 선순위 임차보증금 220,000,000원이 더해져 현재 실질취득은 545,500,000원입니다. 제공된 최근 12개월 거래 평균 167,500,000원과 비교하면 325.7%, 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 574.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 92.38㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 89.98㎡ | 3층 | 240,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
| 회차 | 예상 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 | 최근 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 325,500,000원 | 220,000,000원 | 545,500,000원 | 325.7% |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 227,850,000원 | 220,000,000원 | 447,850,000원 | 267.4% |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 159,495,000원 | 220,000,000원 | 379,495,000원 | 226.6% |
최근 평균과의 비율은 면적이 다른 2건의 참고 거래를 이용한 단순 비교입니다. 정밀한 입찰가 산정을 위해서는 본건 480.67㎡ 근린시설과 용도·면적·층·임대상태가 유사한 별도 사례가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,357,000원 |
| 인수 · 임차인 강애순 | 220,000,000원 | 0원 전액 매수인 인수 |
| 1. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 1,980,000,000원 | 320,143,000원 |
| 2. 근저당 · 김정훈 | 220,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 8,594,663원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 순천농업협동조합 | 30,358,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,238,952,753원이며 채권자 예상배당은 320,143,000원입니다. 미배당액은 1,918,809,753원이고 소유자 잔여금은 없습니다. 신청채권자 청구액 857,992,130원도 전액 회수되지 않는 구조입니다.
당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 강애순 보증금 220,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 별도 부담이므로 도넛차트에서 제외했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천미래과학고등학교 남동측 인근입니다. 인근 대로변은 가구점 등 판매시설, 일반음식점과 편의점이 있는 노선 상가지대이고, 후면은 창고용 건물·가구백화점·주상나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근이 용이합니다. 북서측 인근에 순천IC가 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 2차선 포장도로와 남측 폭 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 의원이지만 현황 일부는 사무실 등으로 이용 중이며, 외관만으로 공실 여부를 확인하기 어려운 상태입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 공시지가는 193,300원/㎡입니다.
- 건물. 2019.05.31. 사용승인된 일반철골구조 건물로 승강기·위생·급배수·화재탐지· 소화전 설비가 있습니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 전체 8호 규모이고 확인된 거래는 2건입니다. 본건과 거래 면적이 달라 환금성과 적정 가격은 별도 사례조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각결과 확인. 2026.08.03. 매각결과와 다음 절차를 법원 원문에서 확인하세요.
- 강애순 임대차 원본. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 220,000,000원 인수액을 다시 검증하세요.
- 추가 점유자 확인. 김철·건영종합건설 주식회사와 용당 더숲 지역주택조합의 사용 부분, 점유 개시일과 계약관계를 현장에서 대조하세요.
- 가등기 확인. 유한회사플러스가든 가등기의 성격, 권리신고 내용과 관련 소송 여부를 등기원인증서 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 김정훈 근저당은 최초 220,000,000원과 변경 후 415,600,000원이 함께 나타나므로 최종 채권계산서를 확인하세요.
- 시세 재조사. 89.98㎡·92.38㎡ 거래를 480.67㎡ 본건에 직접 적용하지 말고, 면적·용도· 임대수익·도로조건이 유사한 근린시설 사례를 별도로 조사하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비, 전기·수도 체납과 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 할인율보다 인수액이 먼저다
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저가가 325,500,000원까지 내려왔지만, 가격표의 숫자만 보면 안 됩니다. 선순위 임차인 강애순의 보증금 220,000,000원이 전액 인수되므로 현재 실질취득은 545,500,000원입니다. 2회 유찰 시에도 447,850,000원, 3회 유찰 시에도 379,495,000원이 됩니다.
참고 실거래가 본건과 면적이 달라 정확한 시세 기준으로 쓰기 어렵다는 한계가 있지만, 제공된 최근 평균과 비교하면 3회 유찰 가정의 실질취득도 226.6%입니다. 여기에 선순위 임차인, 구두 조사된 추가 점유, 가등기 성격 확인 문제가 남습니다. 최저가 할인은 커 보이지만, 실질취득과 권리 위험을 합치면 가격 메리트를 인정하기 어려운 D등급 물건입니다.
