전주지방법원 2025타경30348. 정읍시 수성동 999-2 소재 부동산으로, 사건상 용도는 대지·토지이며 등기사항에는 수성동 999-2 제1호 건물이 확인됩니다. 감정평가 자료에는 관련 건물 중 근린생활시설이 사무소로 이용 중이라고 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 감정가 527,023,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 368,916,000원입니다.
권리구조의 출발점은 2010년 11월 17일 설정된 정읍원예농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 444,000,000원이며 2017년 4월 21일 채권최고액 580,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 전북신용보증재단 가압류는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 수성동 999-2 · 전북특별자치도 정읍시 마곡안길 8-10 |
| 물건 용도 | 대지 + 토지 · 관련 건물 근린생활시설(사무소) 이용 |
| 토지 현황 | 대 714.2㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 정선자 (단독소유 · 2021.04.14. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 527,023,200원 / 368,916,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 534,393,442원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(ㄱ~ㄷ) · 목록1 지상 수목은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2010.11.17. 정읍원예농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 강제경매개시결정과 전북신용보증재단의 43,130,187원 가압류는 모두 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2023년 안진수의 처분금지가처분은 2026.05.06. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 사용 부분 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형기 | 제1호 · 사무실 | 2014.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오연석 | 제1호 · 사무실 | 2023.02.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자는 2명입니다. 두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2010.11.17.보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최우선변제 가능성과 인도 협의에 필요한 계약관계는 원본 명세서와 현장조사로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 감정가의 70%인 368,916,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래와 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 368,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,964,824원 |
| 1. 근저당 · 정읍원예농업협동조합 | 444,000,000원 | 362,951,176원 |
| 2. 경매개시결정 · 안나경 | 534,393,442원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 43,130,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,021,523,629원 중 362,951,176원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 658,572,453원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·입지·이용상태
- 위치. 정읍시 수성동 소재 전주지방법원 정읍지원 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주택이 주를 이루는 성숙 중인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 714.2㎡, 주상용, 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 407,100원입니다.
- 이용상태. 감정평가 자료상 관련 건물은 근린생활시설인 사무소로 이용 중이며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 매각 제외. 목록1 지상에 소재하는 수목은 매각 대상에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물 ㄱ~ㄷ의 구조·면적·현황을 확인하고, 목록1 지상 수목이 제외되는 경계를 현장에서 특정해야 합니다.
- 점유 계약 확인. 오형기·오연석의 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 비용 확인. 대항력은 없지만 사무실 사용자가 존재하므로 인도명령과 협의명도에 필요한 기간·비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 근저당 변경 대조. 2010년 채권최고액 444,000,000원과 2017년 변경액 580,000,000원의 관계를 등기부와 채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 숫자만 사용하지 말고 인근 토지·근린생활시설 거래, 임대수익, 건물 상태를 조사해 독립적인 적정가를 산정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 실제 임차인 2명도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 분명한 장점입니다. 다만 감정가 527,023,200원의 70%인 368,916,000원이라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 일괄매각·제시외 건물 포함·수목 제외·보증금 미상 점유라는 현장 변수가 남아 있기 때문입니다. 권리는 합격, 가격과 인도는 확인 필요. 응찰 여부는 매각 범위와 현장가치를 독립적으로 검증한 뒤 판단해야 합니다.
