전주지방법원 2025타경30348. 정읍시 송산동 17-1 소재 단독주택·근린생활시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 판넬지붕 2층 건물이 단독주택, 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물이 근린생활시설인 사무소입니다. 토지는 657.0㎡의 대지로, 자연녹지지역에 속합니다.
말소기준권리는 2018.11.14. 설정된 정읍원예농업협동조합의 근저당권 336,000,000원입니다. 그 뒤의 안나경·은희림·전북신용보증재단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기 권리의 소멸과 임차관계의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 말소기준일보다 앞선 전입 점유자가 한 명 확인되므로, 이 사건의 핵심은 채권보다 점유자의 보증금과 실제 임대차관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 송산동 17-1 · 전북특별자치도 정읍시 내장산로 16-27 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설(사무소) 이용 포함 |
| 토지 | 대 657.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 이용 | 철근콘크리트구조 판넬지붕 2층 단독주택 · 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 사무소 |
| 소유자 | 정선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 746,153,500원 / 522,307,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70.0%) |
| 청구액 | 534,393,442원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2014년과 2017년에 설정됐던 선행 근저당권은 각각 2017.03.06.과 2018.11.14. 해지로 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2018.11.14. 정읍원예농업협동조합 근저당권입니다. 2023.08.21.의 안나경·은희림 가압류, 2025.07.25. 강제경매개시결정, 2025.11.25. 전북신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 선순위 1명
| 성명 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형기 | 제1호 | 사무실 | 2014.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 오연석 | 제1호 | 사무실 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 아님 |
실제 조사된 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 오연석은 말소기준권리 이후인 2023.02.17. 전입해 대항력이 없습니다. 반면 오형기는 2014.03.20. 전입으로 날짜상 선순위지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 오형기를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하거나 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%는 시세가 아니라 감정가 대비 비율
현재 최저매각가는 522,307,000원으로 감정가 746,153,500원의 70.0%입니다. 한 차례 유찰돼 223,846,500원이 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 사건은 단독주택·사무소·토지가 결합된 일괄매각이고, 선순위 전입 점유자의 보증금까지 미상입니다. 따라서 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 점유자 인수액 + 일괄매각 조건에 따른 이용가치가 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 522,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,623,070원 | 매각가의 약 1.5% 추정 |
| 1. 근저당 · 정읍원예농업협동조합 | 336,000,000원 | 336,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 가압류 · 안나경 | 363,825,428원 | 178,683,930원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 은희림 | 136,676,072원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 강제경매개시결정 · 안나경·은희림 | 미상 | 0원 | 채권액 미상 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 43,130,187원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권 총액 879,631,687원 중 예상 배당액은 514,683,930원이며, 미배당액은 364,947,757원입니다. 이 배당계산에는 오형기의 확인되지 않은 보증금과 우선변제금이 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·제외물건·농지 조건
- 일괄매각. 제시외 건물 ㄹ~ㅈ을 포함해 일괄매각합니다.
- 태양광 발전설비. 목록 3의 태양광 발전설비는 매각에서 제외됩니다.
- 조경·시설물. 목록 2와 목록 7의 그네·표지석·조각상은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 7은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권은 송산동 17-1 토지와 송산동 17-12 토지를 공동담보로 설정한 이력이 있습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송산동 소재 내장사거리 남측 인근으로, 근린생활시설·주택·전·답 등이 주를 이루는 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 연계성과 버스승강장 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택과 근린생활시설인 사무소로 이용 중입니다.
- 설비. 단독주택에는 기본적인 위생·급수·난방설비와 태양광 발전설비가 설치돼 있으나 태양광 발전설비는 매각에서 제외됩니다.
- 토지규제. 도시지역·자연녹지지역이며 중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오형기 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금, 전입 유지 여부, 사업자등록, 실제 사용관계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 오형기의 대항력 여부, 배당요구 여부, 보증금과 매수인 인수금액이 기재됐는지 대조해야 합니다.
- 동일 제1호 중복 점유 확인. 오형기와 오연석이 모두 제1호 사무실로 조사됐으므로 각자의 관계와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 준비. 목록 7의 발급 가능 여부와 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제외물건 경계 확인. 태양광 발전설비·그네·표지석·조각상이 매각에서 제외되므로 소유권과 철거·사용 문제를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄹ~ㅈ과 각 토지·건물 목록의 경계, 이용상태, 진입로를 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지·사무소 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 인수가 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 말소구조가 비교적 명확합니다. 2018.11.14. 근저당권 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 오형기가 말소기준권리보다 4년 이상 빠른 2014.03.20. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
현재 최저가 522,307,000원은 감정가의 70.0%지만, 이는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 점유자의 인수액과 비교 시세가 모두 확정되지 않아 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 여기에 일괄매각, 제외되는 태양광 발전설비와 시설물, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건까지 함께 검토해야 합니다. 등기 말소는 가능하지만 인수액과 입찰절차는 미확정. 이 물건은 가격보다 먼저 점유관계와 농지취득자격을 해결해야 하는 사건입니다.
