대구지방법원 2025타경501. 경북 포항시 남구 오천읍 원리 1134 소재 집합건물의 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가 요항표에서는 이 건물을 통칭 '메가박스'로 표시하고, 201호 외 3개 호수의 이용상태를 일반음식점과 체육시설(롤러장)로 설명합니다. 주거용 아파트와 달리 상업시설의 임대수요, 영업시설 상태, 용도 적합성, 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
등기부상 소유자는 김길환이며, 2015년 10월 서대구농업협동조합이 채권최고액 1,272,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2018년에는 같은 금융기관의 근저당권 884,400,000원이 추가됐습니다. 두 근저당권 모두 201호뿐 아니라 202·203·204호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 2026년 3월 두 근저당권의 권리자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
매각물건명세서에는 인수권리 및 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 이는 임차인과 점유관계에 대한 확인까지 끝났다는 의미는 아닙니다. 특히 본건의 관건은 201호 임차인, 미상 확정일자 기록, 제시외건물의 소유·매각범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1134, 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 하원로47번길 9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 3층 건물 중 2층 단위상가 |
| 감정 이용상태 | 일반음식점 및 체육시설(롤러장) 관련 상가 |
| 소유자 | 김길환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 896,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 경매 신청채권자 | 서대구농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 1,848,448,164원 |
| 현재 근저당권 양수인 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 말소기준권리 | 2015.10.06 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,272,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (미상 점유관계 확인 전) |
| 공동담보 | 동일 건물 202호 · 203호 · 204호 |
| 등기 확인일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2015년 10월 6일입니다. 이날 설정된 서대구농업협동조합의 을구 1번 근저당권이 말소기준이고, 2018년 추가 근저당과 2025년 이후 경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.
2026년 3월 4일에는 을구 1번·2번 근저당권이 모두 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이전 원인은 2025년 12월 26일 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지 새로운 선순위 근저당권 설정이 아니므로, 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.
을구 2번 근저당권: 884,400,000원(채권최고액) — 후순위 소멸.
갑구 4번: 임의경매개시결정 — 소멸.
갑구 5번: 포항시 압류 — 소멸 예정.
갑구 6번: 국(포항세무서장) 압류 — 소멸 예정.
갑구 2번 가압류: 2017년 7월 이미 말소.
② 임차인·점유 분석 — 201호 1명 확인, 미상 기록 주의
성명이 확인되는 임차인은 박모세·문찬호 2명입니다. 그중 직접적인 경매 대상인 201호의 임차인은 박모세 1명이고, 문찬호는 202·203·204호에 기재돼 있습니다. 별도로 2023년 3월 1일 확정일자 기록이 있으나 임차인의 성명·전입일·보증금 및 해당 호수를 확정할 수 없어, 이를 특정 임차인과 동일인으로 연결하거나 별도의 확정된 인원으로 합산할 수는 없습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박모세 201호 |
50,000,000원 | 전입 2023.02.08 확정일자 미상 배당요구 2025.10.01 |
대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 추정 보증금 승계 대상 아님 |
| 문찬호 202·203·204호 |
150,000,000원 | 전입 2025.04.09 확정일자 미상 배당요구 미확인 |
대항력 없음 | 확인 필요 | 본건 외 호수 201호 보증금에 합산하지 않음 |
| 성명 미상 확정일자 기재 · 호수 미상 |
미상 | 전입 미상 확정일자 2023.03.01 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 점유·인수 여부 미확정 |
대항력은 2015.10.06 말소기준권리와 전입일을 비교한 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·권리관계 등에 따라 별도 판단하며, 미상 확정일자 기록을 박모세의 확정일자로 단정하지 않았습니다.
정리하면 등기상 인수권리 없음이라는 판단과 현실의 임차·점유관계 확인 필요라는 판단이 공존합니다. 박모세의 알려진 보증금은 후순위 전입으로 매수인 승계 대상이 아니지만, 미상 확정일자 기록까지 자동으로 소멸한다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 896,000,000원의 적정성은 미확인
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 896,000,000원입니다. 현재 배당 추정에 적용된 매수인 인수액은 0원이므로, 확인된 권리관계만 놓고 보는 실질취득 추정액도 896,000,000원입니다. 다만 미상 점유관계가 해소되지 않았고 취득 부대비용도 포함하지 않은 금액입니다.
특히 가격 판단에서 주의할 점은 이 물건이 2층 근린상업시설이라는 사실입니다. 일반 주거용 아파트 시세를 기준으로 투자성을 판단할 수 없으며, 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격·임대수익·공실 및 시설 상태를 확인해야 합니다. 현 단계에서는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 비교 거래가격이 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 시세보다 낮다고 주장할 근거가 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 | 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 896,000,000원 | 0원 | 896,000,000원 | 1,271,760,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 716,800,000원 | 0원 | 716,800,000원 | 1,449,168,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 573,440,000원 | 0원 | 573,440,000원 | 1,591,094,400원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저가와 예상배당을 기준으로 합니다. 실질취득 추정은 인수액 0원을 전제하며, 실제 낙찰가·취득비용·미확정 점유관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 896,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,360,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 서대구농업협동조합 설정 |
1,272,000,000원 | 884,640,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 서대구농업협동조합 설정 |
884,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 합계 | 2,156,400,000원 | 884,640,000원 |
예상배당은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 두 근저당권은 2026.03.04 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 실제 확정 채권액·공동담보 배당관계·조세·임차인 최우선변제·배당절차에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
매각대금 896,000,000원에서 집행비용 추정액 11,360,000원을 제외하면 근저당 배당 재원은 884,640,000원입니다. 예상배당에서는 이 금액 전부가 1순위 근저당에 배정되고, 2순위 근저당 및 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
근저당 채권최고액 합계 2,156,400,000원 중 예상 배당액이 884,640,000원이므로, 계산상 미배당액은 1,271,760,000원입니다. 다만 이는 실제 확정 채무 잔액이 아니라 채권최고액 기준의 차액입니다. 또한 경매 신청 청구금액은 1,848,448,164원으로, 신건 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 원동부영사랑으로5차 아파트 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 택지개발지구로 아파트단지와 성숙 중인 상가지대가 혼재합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 데크플레이트 지붕의 3층 건물 중 2층 단위상가입니다. 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 치장벽돌 등으로 마감돼 있고, 내부에는 페인팅·타일·에폭시·카펫 등의 마감이 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 일련번호 (가)를 일반음식점, (나~라)를 체육시설(롤러장)로 기재했습니다. 해당 이용상태는 주거용이 아닌 상업·영업시설의 성격을 보여줍니다. 호수별 실제 이용 및 시설 상태는 현장에서 구분 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 동측·서측 약 8m, 북측 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비가 기재돼 있습니다. 상업시설 운영과 관련된 개별 설비의 작동 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 및 상대보호구역, 비행안전제5구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지 이용상황은 상업용, 지목은 주차장으로 기재돼 있으며 공시지가는 682,100원/㎡입니다.
- 건축물 관련. 감정요항표의 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 그러나 제시외건물이 별도로 언급되므로, 이를 단순히 건축물 관련 문제가 전혀 없는 상태로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 일반 주택보다 적합한 임차업종 및 매수자층이 제한될 수 있는 2층 근린시설입니다. 현재의 실제 임대수익과 공실 상태가 확인되지 않았으므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2015.10.06 을구 1번 근저당권이 기준입니다. 2026년 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내역까지 확인하고 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 201호 박모세 점유 확인. 보증금 50,000,000원, 전입 2023.02.08, 배당요구 2025.10.01의 기재를 확인하고 실제 임대차계약, 확정일자, 현재 점유 여부와 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 미상 확정일자 기록 확인. 2023.03.01 확정일자의 당사자·호수·전입일·보증금을 특정해야 합니다. 박모세와 같은 계약으로 추정해 합치거나 대항력 없는 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 공동담보 및 호수별 매각 범위. 202·203·204호와의 공동담보 관계, 문찬호의 점유 범위, 해당 호수들의 경매·배당 상황을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 감정요항표에 기재된 서측 벽면 제시외건물의 소유자, 정확한 위치, 일괄매각 포함 여부, 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 최근 거래, 실제 임대료, 공실 기간, 시설 유지비 등을 확인해야 합니다. 감정가 896,000,000원만으로 적정한 투자 가격이라고 판단할 수 없습니다.
- 용도 및 영업시설 확인. 일반음식점·롤러장 관련 상업시설의 실제 점유, 임차시설과 부착물의 소유관계, 업종 변경 가능성 및 인허가 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 포항시 및 국가 압류에 관한 체납세액, 배당순위, 당해세 해당 여부와 공용부분 관리비 미납 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구별. 채권최고액 기준 미배당 1,271,760,000원은 매수인이 인수하는 확정 채무가 아닙니다. 그러나 미상 임차인의 법적 지위가 확인되기 전까지 인수액 0원 역시 확정해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장, 현장 점유 상태 및 매각기일 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2015년 서대구농업협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박모세의 201호 보증금 50,000,000원 역시 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없어 매수인 승계 대상이 아닙니다. 따라서 알려진 권리관계에 따른 예상 인수액 0원은 일정한 근거가 있습니다.
하지만 결론을 여기서 끝낼 수는 없습니다. 확정일자만 확인되는 미상 기록이 남아 있고, 202·203·204호가 공동담보로 연결돼 있으며, 감정평가서에는 제시외건물의 소유 및 일괄매각 여부 확인이 명시돼 있습니다. 더구나 일반음식점·롤러장과 관련된 근린시설인 만큼, 임대수익과 향후 매각 가능성의 검증이 중요합니다.
현재 최저가 896,000,000원이 적정한 가격인지 판단할 실거래 비교 근거도 확보되지 않았습니다. 따라서 신건이라는 이유로 가격을 긍정적으로 평가할 수 없고, 유찰로 최저가가 낮아지더라도 반드시 시세상 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 말소기준이 분명하다는 점은 긍정적이지만, 미상 점유관계·공동담보·제시외건물·상가 환금성 및 비교 시세 부재가 이를 상쇄합니다. 이 물건의 승부처는 낮아 보이는 낙찰가가 아니라 실제 인수위험과 영업·임대가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 현 단계에서는 적극 입찰보다 핵심 위험의 사실관계 확인이 우선입니다.
