대구지방법원 2026타경3201. 포항시 북구 흥해읍 흥해대유아파트 제5동 지하층 제004호에 대한 강제경매입니다. 이름에 '아파트'가 들어가지만 실제 경매 대상의 용도는 근린시설이며, 감정평가상 생활편익시설로 이용 중인 지하층 구분건물입니다. 일반 아파트 주거 세대와 같은 가격이나 환금성을 가정하면 안 됩니다.

등기부상 현재 소유자는 김종희입니다. 2016년 거래가액 7,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2024년 김정호 앞으로 이루어진 소유권이전등기는 이후 합의해제로 말소됐습니다. 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 현재 권리분석의 출발점은 2024년 10월 25일 충남신용보증재단의 가압류입니다. 이후 가압류들과 신용보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 안전성이 확보되는 것은 아닙니다. 이 물건은 대지권 귀속 불명확성과 임차인 점유 호수 불일치가 함께 존재합니다. 이 두 사항을 해결하지 못하면 최저가격의 낮고 높음보다 권리 및 이용상의 불확실성이 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 임차인과 대지권은 별도 확인

말소기준은 2024.10.25 갑구 5번 충남신용보증재단 가압류입니다. 이후 노철호, 신용보증기금, 농협은행의 가압류와 신용보증기금의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2002년에 설정된 농업협동조합중앙회의 채권최고액 7,800,000원 근저당권도 2016년에 이미 말소되었으므로 현재 존속하는 담보권으로 보지 않습니다.

② 임차인 분석 — 124호와 지하 004호의 불일치

임차인으로 조사된 사람은 강정희 1명이며, 보증금은 5,000,000원입니다. 전입일은 2024.07.03으로 말소기준일 2024.10.25보다 앞서 있습니다. 따라서 임차인 기록에는 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다.

실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 위 임차인의 표시 호수는 124호이며 본 분석 대상은 지하층 004호입니다.

임차인 기록상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없는 것으로 처리한 배당 시나리오에서는 보증금 5,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 24,000,000원에 이 금액을 더한 실질취득 추정액은 29,000,000원입니다. 이는 임차보증금 인수가 본 물건에 적용된다는 조건부 계산이지, 확정된 인수금액을 뜻하지 않습니다.

③ 가격 검토 — 아파트 실거래와 근린시설은 다르다

인근 매매 자료에는 대유타운의 최근 12건 거래가 있으며, 최근 12개월 평균은 72,416,666원, 최신 거래는 2026년 10월 74,000,000원입니다. 표면적으로 최저가 24,000,000원은 이 평균의 33.1%에 해당합니다.

그러나 이 비교에는 중요한 문제가 있습니다. 확인된 거래의 전용면적은 48.69㎡ 또는 59.94㎡이고, 본건의 가격 비교용 대상 면적은 22.4㎡로 기재되어 있으며 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 거래자료는 아파트 매매인 반면 경매 대상은 지하층 근린시설입니다. 따라서 33.1%라는 수치를 근거로 이 물건이 시세보다 저렴하다고 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 24,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 832,000원과 충남신용보증재단 배당 23,168,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 인수 5,000,000원은 배당 외 별도 부담으로 가정한 금액입니다. 실제 배당은 채권자의 법적 배당순위, 안분배당 및 배당요구 요건 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

채권 신고액 합계는 246,818,509원이고, 제시된 배당 추정의 채권자 배당액은 23,168,000원, 미배당은 223,650,509원입니다. 경매 신청채권자 신용보증기금의 청구금액은 112,745,177원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 추정되어 있습니다. 다만 이는 확정된 배당표가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가와 인수액을 함께 계산

임차보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 배당 추정 조건을 유지하면, 낙찰가격이 내려가더라도 인수액이 별도로 남습니다. 따라서 입찰금액만 보지 말고 인수액을 합한 실질취득 추정액으로 판단해야 합니다.

실질취득 추정액은 각 회차 매각가격에 조건부 인수보증금 5,000,000원을 합산한 금액이며, 취득세·명도·수리·관리비 등 기타 비용은 제외합니다. 보증금 인수가 본건에 적용되지 않는 것으로 확인되면 위 합산 추정은 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 북구 흥해읍 이인리 소재 달전초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 학교 및 택지개발사업지구 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 단지 서측 왕복 5차선, 남측 및 동측 왕복 3차선, 북측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 본건은 지하층 근린시설로 생활편익시설 이용상태입니다. 지하층의 출입 동선과 실제 영업·임대 수요가 일반 주거 세대와 다를 수 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 관련 토지에는 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 등이 포함됩니다. 일부 필지에는 도시계획시설 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지. 12필지 일단의 부정형 토지가 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지기호(12)는 공부상 구거이나 현황 대지이며, 대지권 등기가 확인되지 않습니다.
• 환금성. 지하 근린시설은 아파트 주거 세대와 수요층 및 매매시장이 다릅니다. 확인된 아파트 거래 12건은 본건의 직접적인 환금성 검증 자료가 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 원본 확인. 매각물건명세서에 대지권 미등기 및 유무 불명이 명시되어 있습니다. 해당 토지의 등기·대지사용권 및 향후 권리 확보 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인 호수 대조. 강정희의 점유 표시가 124호인데 매각 대상은 지하층 004호입니다. 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 매각 대상 목록을 대조해야 합니다.
• 인수권리 불일치 검토. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되지만 배당 추정에는 5,000,000원 인수가 반영되어 있습니다. 실제 매수인 부담 여부를 확정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 지하층 004호의 실제 점유자, 사용 상태, 임대차 존재 여부 및 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 적정 시세 검증. 아파트 주거 세대의 72,416,666원 평균 거래가를 본건의 시세로 적용하지 말고, 동일 용도·유사 위치 근린시설의 거래와 임대 사례를 확인해야 합니다.
• 시설 상태 확인. 지하층의 누수·환기·배수 상태, 설비 이용, 전기·소방시설 및 실제 접근 동선을 점검해야 합니다.
• 토지 현황 확인. 공부상 구거와 현황 대지의 차이, 토지별 이용제한 및 구분건물과의 권리관계를 조사해야 합니다.
• 배당계산 검증. 제시된 예상배당은 추정치이며, 가압류 채권자의 실제 배당순위·안분배당과 조세채권, 임차인 배당요건을 확인해야 합니다.
• 원본 및 기일 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,400만원이라는 가격보다 권리의 불확실성이 크다”

이 물건은 등기상 가압류의 매각 소멸 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 경매의 핵심은 단순히 소멸하는 등기권리를 확인하는 데서 끝나지 않습니다. 대지권은 미등기이고 그 존재 자체가 불분명하며, 임차인 강정희의 점유 호수도 매각 대상과 일치하지 않습니다.

배당 추정대로 보증금 5,000,000원을 인수한다면 신건의 실질취득 추정액은 29,000,000원입니다. 반면 명세서상 인수권리 해당사항없음이라는 기재와 124호·004호 불일치를 고려하면, 이 보증금이 실제 본건의 부담인지부터 검증해야 합니다. 그리고 아파트 평균 실거래가와의 표면적 차이는 근린시설의 가격 메리트를 입증하지 못합니다.

결론은 권리·가격 검증 전 입찰 보류입니다. 대지권 귀속과 임차보증금 적용 여부를 확인하고, 지하 근린시설 자체의 적정 시세 및 환금성을 별도로 평가해야 합니다. 최저가격이 낮다는 이유만으로 권리와 환금성 위험을 감수하기에는 미확인 요소가 큰 물건입니다.