부산지방법원 2025타경632. 부산 남구 용호동 82-4에 있는 토지와 건물의 경매입니다. 물건분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 실제 이용상태는 1층 제2종근린생활시설(사무실), 2층 단독주택으로 기재되어 있습니다. 일반적인 아파트나 동일 용도의 다세대주택으로 단순 평가하면 안 되는 이유입니다.

등기상 소유자는 주식회사제이앤케이에너지입니다. 2023년 12월 4일 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 우리은행의 임의경매개시결정과 국의 압류가 이어졌습니다. 등기된 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 선순위 임차인의 임대차보증금까지 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

특히 조은하의 전입신고일은 2021.12.09로, 우리은행 근저당 설정일인 2023.12.04보다 앞섭니다. 실제 점유와 임대차관계 등 대항요건이 확인되면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 규모를 모르는 현재 상태에서는 최저가를 곧 총취득가라고 보는 계산이 성립하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

말소기준권리는 2023.12.04 접수된 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 기존 한국주택은행·사하농업협동조합·농협은행의 근저당권은 등기상 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 우리은행의 임의경매개시결정과 수영세무서장 처분에 따른 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 우리은행 근저당은 이 부동산만의 단독담보가 아닙니다. 용호동 토지 및 대연자이 제102동 제403호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채무잔액과 공동담보물의 변제·배당 상황을 확인하지 않으면 은행의 최종 회수액을 정확히 단정할 수 없습니다. 채권최고액 1,080,000,000원은 채권의 담보한도이지 실제 남은 채무액과 동일한 금액이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 전입 1명

임차인으로 조사된 사람은 조은하와 김순녀, 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당액을 확정할 수 없습니다.

두 임차인의 점유 부분이 모두 미상이라는 점도 중요합니다. 이 건물은 1층이 사무실, 2층이 주택으로 이용되므로 누가 어느 층을 어떤 임대차계약으로 점유하는지를 확인해야 합니다. 특히 조은하의 전입이 실제 주거 부분의 인도와 결합되어 대항요건을 충족하는지가 핵심입니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 총취득비용은 아니다

현재 최저매각가는 581,332,860원입니다. 그러나 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 매각대금에서 모두 배당되지 않는 경우, 매수인이 그 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 따라서 최저가만으로 경제적 취득비용을 평가해서는 안 됩니다.

보증금과 배당액을 알 수 없으므로 인수액은 미확정입니다. 만약 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금에 낙찰대금이 우선 충당되어 미배당액 전부가 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 규모에 근접하게 고정될 수 있습니다.

반대로 대항요건을 갖추지 못했거나 보증금이 전액 배당된다면 인수액은 달라질 수 있습니다. 어느 쪽도 현재 확정할 수 없기 때문에 581,332,860원을 확정적인 총취득비용으로 제시할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 581,332,860원 가정)

집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 우리은행 근저당권에 배당하는 단순 추정입니다. 임차인의 우선변제액과 조세채권의 실제 배당순위는 확정되지 않았으므로 아래 금액이 최종 배당액을 의미하지 않습니다.

우리은행의 채권최고액 1,080,000,000원을 기준으로 계산하면, 은행 예상배당액은 573,119,531원, 차액은 506,880,469원입니다. 다만 이는 채권최고액과 추정 배당액의 차이로, 실제 확정 채권잔액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 경매 신청 청구금액은 865,037,230원으로 별도 확인됩니다.

또한 국의 압류가 등기되어 있으므로 조세채권의 성격과 법정기일을 확인해야 합니다. 조세채권, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되면 은행 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 낮아져도 인수 위험은 남는다

현재는 유찰 이력이 없는 신건이며, 최저매각가는 감정가와 같은 581,332,860원입니다. 아래는 감정가의 100%·80%·64%를 기준으로 작성된 회차별 추정입니다. 실제 다음 매각가격은 법원의 매각조건을 확인해야 하며, 표의 금액은 각 회차 최저가를 기준으로 계산한 것입니다.

집행비용 공제 후 우리은행 채권최고액을 기준으로 산출한 계산입니다. 실제 배당에서는 조세·임차인 우선변제, 채권확정액 및 공동담보 배당 등이 영향을 미칠 수 있습니다.

1회 유찰 시 최저매각가는 465,066,288원, 2회 유찰 시에는 372,053,030원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 은행의 채권최고액 대비 미배당 차액은 커집니다. 이 차액은 일반적인 근저당 배당부족분으로서 매수인 승계액이 아니지만, 별도로 선순위 임차인의 보증금이 미배당된다면 그 인수 위험은 계속 문제 될 수 있습니다.

⑥ 시세·가격 판단 — 거래가격 검증 전에는 메리트 판정 불가

이 물건의 가격 메리트는 현재 확정할 수 없습니다. 감정가격은 581,332,860원이지만, 실제 시장에서 이와 유사한 토지·건물·혼합용도 부동산이 얼마에 거래되는지 확인되지 않았습니다. 단순히 감정가에서 유찰할인율을 적용한 금액만으로 싸거나 비싸다고 판단할 수 없습니다.

특히 이 부동산은 토지 175.9㎡와 1층 사무실·2층 주택을 함께 매각하는 형태입니다. 일반적인 공동주택의 거래가격을 그대로 적용하면 이용상태, 대지지분, 건물 특성 등이 다른 자산을 비교하게 될 수 있습니다.

가격을 비교하려면 유사한 토지·건물의 최근 거래와 함께 실제 이용상태, 증축 이력, 임대차현황, 시장 추세를 확인해야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래와 가격 추세가 더 중요합니다. 그리고 조은하의 미배당 보증금 인수 가능성이 남아 있는 한, 시세 비교에 사용할 매입원가는 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 용호동 소재 용호초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택과 노변상가 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건축물. 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 시멘트보드 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄샷시창으로 기재되어 있습니다.
• 시설. 급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 설치되어 있습니다. 실제 설비상태와 노후 정도는 현장 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설(사무실), 2층은 단독주택입니다. 주거 및 비주거 용도가 혼재되어 있어 일반 아파트와 사용·임대·매각 특성이 다릅니다.
• 증축·용도변경. 1층은 일반건축물대장상 74.55㎡에서 80.25㎡로 증축되었고, 단독주택에서 제2종근린생활시설로 용도변경되었습니다. 변경된 현황과 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
• 토지. 면적 175.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,311,000원/㎡이며 토지이용상황은 주거기타로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역 관련 사항과 가축사육제한구역·상대보호구역이 확인됩니다. 용도별 사용 및 변경 가능성은 관계 법령에 따라 검토해야 합니다.
• 환금성. 토지와 건물을 일괄 취득하고 사무실·주택의 혼합용도 특성을 함께 고려해야 합니다. 실제 거래가격과 거래량을 확인하기 전에는 매각 용이성이나 환금성이 우수하다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 조은하 임대차계약 확인. 보증금, 계약일, 임대차 목적물, 확정일자, 최초 인도 및 실제 점유기간을 확인해야 합니다. 선순위 전입 사실만으로 최종 인수액을 확정하지 마세요.
• 임차인별 점유 부분 확인. 1층 사무실과 2층 주택 중 조은하·김순녀가 어디를 점유하고 있는지, 주민등록과 실제 임대차 목적물이 일치하는지 조사해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제 확인. 조은하는 2025.07.30, 김순녀는 2025.09.11 배당요구가 접수되어 있습니다. 임대차보증금 및 확정일자, 배당요구의 적법성, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 매수인 인수액 재산정. 대항력이 인정되는 임차인의 배당액과 미배당 보증금을 확인한 후, 낙찰예상가에 해당 미배당액을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
• 우리은행 공동담보 조사. 근저당 채권최고액 1,080,000,000원과 실제 채무잔액을 구분하고, 공동담보로 기재된 대연자이 제102동 제403호의 담보·배당관계를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 수영세무서장 처분에 의한 국의 압류가 2026.06.11 등기되어 있습니다. 체납세금의 성격, 법정기일, 실제 배당순위 및 우선권을 확인해야 합니다.
• 증축·용도변경 확인. 1층의 74.55㎡에서 80.25㎡로의 증축 및 단독주택에서 제2종근린생활시설로의 용도변경과 관련하여 건축물대장, 인허가 내역, 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 현황상 부속시설, 경계 및 점유관계를 매각물건명세서와 공부로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비 확인. 임차인별 점유상태와 인도 가능성, 미납 관리비와 공과금 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 유사한 토지·건물의 최근 실거래가격과 시장 추세를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차 관련 자료 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

⑨ 최종 판단 — 가격보다 먼저 ‘인수액 확정’

이 물건은 언뜻 보면 말소기준 근저당이 분명하고, 그 이후의 경매개시결정·압류도 매각으로 소멸하는 일반적인 임의경매처럼 보입니다. 그러나 실제 권리분석의 핵심은 등기부에 있는 은행 채권이 아니라 등기부 밖 선순위 임차인입니다.

조은하는 2021.12.09 전입으로 2023.12.04 우리은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 미상이며 배당요구를 한 사실만 확인됩니다. 주택 인도와 임대차관계 등 대항요건이 성립하고 미배당 보증금이 남으면 매수인에게 그 부담이 이어질 수 있습니다.

김순녀는 후순위 전입이므로 확인된 사실상 선순위 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않았고 실제 점유에 따른 인도 문제가 남을 수 있습니다. 두 사람 모두 승계·대위에 따른 중복신고가 아닌 별도의 실제 임차인입니다.

건물 자체도 단순한 공동주택이 아닙니다. 1층 사무실·2층 주택의 혼합용도, 1층 증축 및 용도변경, 토지·건물 일괄매각이라는 특성이 있습니다. 여기에 공동담보 근저당과 국세 압류까지 확인되므로 배당과 실제 권리관계를 종합적으로 점검해야 합니다.

맺으며 — “은행 채권이 소멸해도, 임차보증금은 남을 수 있다”

부산 용호동 82-4의 핵심은 감정가 581,332,860원이 아닙니다. 2021년부터 전입한 조은하의 보증금이 얼마이며, 그중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남는가입니다. 그 금액을 모르면 낙찰가격을 알아도 실질취득비용을 모르는 것과 같습니다.

은행 근저당과 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 점은 권리정리에 유리하지만, 이를 근거로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다. 또한 혼합용도 건물의 실거래가격이 검증되지 않은 만큼 최저가가 싸다고 말할 근거도 없습니다.

현재 결론은 입찰 보류입니다. 먼저 임차인의 보증금과 대항요건을 확인하고, 미배당 인수액을 계산한 뒤, 해당 금액을 포함한 실질취득액으로 유사 부동산의 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 순서를 지키지 않으면 낮은 낙찰가가 오히려 예상하지 못한 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.