부산지방법원 2025타경632. 부산 남구 대연동의 대연자이 102동 403호가 감정가와 최저매각가 모두 774,000,000원으로 경매에 나왔습니다. 대연자이는 965세대 규모, 2019년 준공된 아파트 단지입니다. 동일 평형 비교 기준 면적은 전용 84.9817㎡로, 최근 실거래가 확인되는 주거용 집합건물입니다.

이 사건의 핵심은 권리가 단순하게 보이지만, 실제로는 확인할 사항이 여러 개 겹쳐 있다는 점입니다. 말소기준권리는 2021년 9월 23일 설정된 하나은행 근저당입니다. 그 뒤 우리은행 근저당과 임의경매개시결정, 부산광역시 남구의 압류가 이어졌습니다. 임차인 2명도 확인되지만 전입일이 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 권리자료상 임차보증금 승계형 물건으로 보기는 어렵습니다.

반면 우리은행의 후순위 근저당 채권최고액은 1,080,000,000원이고, 예상배당에서 우리은행에 배분되는 금액은 235,860,000원에 그칩니다. 채권 미회수액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 배당순위, 임차인 최우선변제 가능성, 세금 및 공동담보 관계를 구분해 살펴볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 확인

등기부의 흐름을 시간순으로 정리하면, 과거 부산은행 근저당이 말소된 뒤 하나은행이 새로운 선순위 근저당권자가 되었고, 이후 우리은행 근저당과 경매개시결정이 붙은 구조입니다. 현재 말소기준은 을구 3번 하나은행 근저당이며, 그 뒤 설정된 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

확인된 임차인은 조은하, 김순녀 총 2명입니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만, 전입신고가 말소기준권리 설정일인 2021.09.23보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일과 권리관계에 따르면 두 임차인 모두 선순위 대항력을 갖지 못합니다.

두 임차인은 각각 독립된 실제 임차인으로 집계했습니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 보증금이 확인되지 않아 배당액과 최우선변제 적용 여부는 확정할 수 없습니다.

조은하는 2025.05.13 확정일자가 있고 2025.07.30 배당요구를 했습니다. 확정일자가 존재한다는 이유만으로 모든 보증금이 우선 배당된다고 단정할 수는 없습니다. 실제 보증금, 임대차 요건 및 다른 채권과의 순위를 확인해야 합니다.

김순녀는 2025.09.11 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 역시 대항력 없는 후순위 전입자로 분석되지만, 배당받을 수 있는 금액과 명도 과정의 쟁점은 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 92.6%

대연자이 동일 평형인 전용 84.98㎡대의 실거래를 비교합니다. 전체 거래 표본은 12건, 전체 평균은 831,791,666원입니다. 다만 가격 판단에는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 7건 평균 835,714,285원과 최신 거래인 2026.10의 840,000,000원을 우선 적용했습니다.

이 물건의 최저가 774,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.6%이고, 전체 평균과 비교하면 93.1%입니다. 두 기준 모두 평균보다 낮지만, 보다 중요한 것은 최신 거래와의 관계입니다. 2026.10의 8층 거래가 840,000,000원으로 확인되므로, 신건 최저가는 최신 거래가보다도 낮습니다.

또한 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +1.1%입니다. 따라서 이 표본만으로 최근 시세가 하락 중이라고 판단할 근거는 없습니다. 다만 가격 상승폭 역시 크지 않으므로, 전체 평균만 보고 높은 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 하나은행과 후순위 우리은행에 배분됩니다. 추정 배당에서는 소유자에게 돌아가는 잔여금이 0원이고, 후순위 우리은행에 상당한 미배당이 발생합니다.

위 표는 제공된 추정 배당액을 그대로 반영했습니다. 하나은행 근저당의 2023.03.16 채권최고액 변경(517,000,000원), 세금, 임차인 최우선변제 및 실제 확정 채권액은 반영되지 않은 추정치입니다. 채권 미배당 합계는 매수인 인수액과 다릅니다.

우리은행 공동담보도 확인 대상입니다. 을구 5번 근저당에는 부산광역시 남구 용호동 82-4의 토지와 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 다른 담보물의 처분·회수 상황에 따라 실제 채권액과 배당 관계가 달라질 수 있으므로, 본건 배당액만으로 최종 채권 회수를 단정할 수 없습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

유찰로 최저매각가가 낮아지는 경우 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 이 사건은 예상배당 시나리오상 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산되어 있지만, 채권 미회수 규모는 더 커집니다.

우리은행의 청구액은 865,037,230원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 현재 신건에 235,860,000원, 1회 유찰 시 82,608,000원, 2회 유찰 시 0원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 어느 시나리오에서도 신청채권 전액은 충족되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (단지 실거래·토지정보 기준)

• 단지 규모. 대연자이는 965세대 규모의 아파트 단지로, 2019.03.28 준공되었습니다. 동일 평형의 거래 사례가 확인되어 시세 비교가 가능합니다.
• 위치. 부산광역시 남구 대연동 1912, 유엔로 246에 위치한 대연자이 102동 4층 403호입니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지, 형상은 사다리형으로 기재되어 있고 공시지가는 2,540,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 관련 정보가 확인되며, 정비구역·교육환경보호구역·자연재해위험개선지구 등과의 중첩 사항이 기재되어 있습니다. 본건 대지지분에 적용되는 규제 범위는 원본 토지이용계획 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 평형의 거래가 2025년부터 2026년까지 이어지고 있습니다. 전체 12건 표본의 거래가는 760,000,000원~873,000,000원이며, 층과 거래시점에 따라 가격 차이가 큽니다.
• 최근 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 835,714,285원, 최신 2026.10 거래는 840,000,000원이며 최근·과거 비교 추세는 +1.1%입니다. 표본상 급격한 하락세보다는 완만한 상승 방향을 보입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 3번 하나은행 근저당 설정일 2021.09.23을 기준으로 각 임차인의 전입일과 후순위 등기권리의 소멸 여부를 다시 확인하세요.
• 하나은행 근저당 변경. 최초 채권최고액 528,000,000원과 2023.03.16 변경된 517,000,000원을 구분하고, 현재 등기 및 실제 배당채권액을 확인하세요.
• 임차인 2명. 조은하와 김순녀의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 두 사람 모두 전입은 말소기준 이후이나 우선변제 관계는 추가 검토가 필요합니다.
• 최우선변제 검토. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 판단할 수 없습니다. 실제 배당에 반영될 수 있는지 매각물건명세서와 관련 서류를 대조하세요.
• 부산 남구 압류. 2026.10.13 등기된 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 관련 세금의 종류·법정기일·배당순위는 별도로 확인하세요.
• 우리은행 공동담보. 을구 5번 근저당에 기재된 용호동 82-4 토지·건물의 공동담보 상태와 채권 회수 내역을 확인하세요.
• 실거래의 층 차이. 경매물건은 4층입니다. 2025.06의 5층 760,000,000원 거래와 최근 8층·11층 등의 거래를 구분해 가격 상한을 판단하세요.
• 감정평가 원본 대조. 대연동 아파트와 용호동 단독주택·근린생활시설 설명이 혼재되어 있으므로 본건의 실제 평가대상과 감정가 산정근거를 우선 확인하세요.
• 명도 및 점유. 임차인이 2명 확인됩니다. 낙찰 후 점유 이전 절차, 인도명령 가능성, 이사 협의 및 관련 비용을 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 미납관리비, 실제 점유상태, 내부 수리 필요성, 호실별 상태를 관리사무소와 현장조사를 통해 확인하세요.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “시세 할인은 있지만, 검증 후 입찰”

부산 대연자이 403호는 최근 실거래 평균 대비 가격 비교가 긍정적인 신건입니다. 최저매각가 774,000,000원은 최근 12개월 평균 835,714,285원의 92.6%이며, 최신 거래가 840,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +1.1%로, 확인된 표본만으로 하락장이라고 보기는 어렵습니다.

등기상 권리관계 역시 말소기준이 비교적 명확합니다. 두 임차인의 전입은 모두 말소기준 이후이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 권리와 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 큰 채권 미배당액이 발생한다고 하여 이를 그대로 낙찰자의 부담으로 계산할 이유는 없습니다.

그렇지만 두 임차인의 보증금 미상, 하나은행 근저당 변경, 우리은행 공동담보, 세금 압류, 감정평가 대상 설명의 불일치라는 확인 과제가 남습니다. 가격 측면에서도 4층 물건을 상대적으로 높은 층의 평균 거래가와 직접 비교하면 실제 할인폭을 과대평가할 수 있습니다.

종합 판단은 B등급(58점). 최근 시세보다 낮은 최저가와 현재 확인된 인수권리 0원은 긍정적이지만, 임차인 보증금과 원본 서류의 일치 여부가 해소되기 전에는 높은 등급을 부여하기 어렵습니다. 가격은 관심 대상, 권리는 조건부 양호, 입찰 결정은 원본 검증 이후. 이 물건의 핵심은 최저가가 낮아 보인다는 사실보다, 실제 4층 시세와 권리관계가 그 가격을 뒷받침하는지 확인하는 데 있습니다.