부산지방법원 2025타경5597. 부산 남구 용호동 391-3 소재 녹산주택 2층 201호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가서상 해당 201호는 블록조 슬래브지붕 2층 건물의 2층에 해당하는 저층 공동주택입니다. 1979년 준공된 8세대 규모의 주택으로, 일반적인 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다. 비교 거래 면적은 44.73㎡입니다.

소유자 김종숙은 2008년 5월 9일 거래가액 32,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 우리은행 근저당권은 2014년 말소됐고, 현재 등기상 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 2025년 7월 14일 채권자 전현섭의 강제경매개시결정이 등기되면서 경매가 진행되고 있습니다.

그런데 권리분석의 핵심은 은행 대출이 아니라 경매개시결정보다 먼저 전입한 사람들입니다. 현황조사 및 매각물건명세서 관련 조사에 등장하는 3명의 전입일은 모두 2025년 7월 14일보다 빠릅니다. 이들의 실제 임대차계약과 점유, 보증금 반환 여부에 따라 매수인의 실질취득액이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 중요한 선순위 전입

말소기준권리는 2025년 7월 14일 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 설정됐던 대연농업협동조합의 근저당권 2건은 2008년에, 우리은행 근저당권은 2014년에 이미 말소됐습니다. 과거 2007년 강제경매개시결정 역시 취하로 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 3명 모두 보증금 미상

임차인 관련 조사대상은 조명찬·김경희·김희순 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않으며, 서로 다른 3명의 전입자가 조사에 등장합니다. 다만 세 사람의 유효한 임대차계약 및 현재 점유 여부가 확정된 것은 아닙니다.

대항력 배지는 전입일의 선후관계에 따른 위험 표시이며, 실제 대항력 인정에 대한 확정 판단이 아닙니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 등 필요한 요건의 충족 여부를 추가 확인해야 합니다. 승계 해당 없음은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라는 의미입니다.

③ 실거래 비교 — 9,300만원은 저가 매수가 아니다

녹산주택의 비교 거래는 44.73㎡ 면적 기준 3건입니다. 2021년 1건, 2022년 2건으로 구성되어 있으며 마지막 확인 거래는 2022년 12월입니다. 현재 매각기일인 2026년 11월과는 상당한 시간 차이가 있어 아래 수치를 현재 시세로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

과거 거래 전체 평균은 82,666,666원이지만 이 평균에는 2021년의 58,000,000원 거래가 포함됩니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하기보다 2022년 2건 평균 95,000,000원과 마지막 거래 90,000,000원을 나란히 비교하는 것이 더 유용합니다.

최저가 93,000,000원은 2022년 2건 평균의 97.9%로 그 평균보다 2,000,000원 낮습니다. 반면 최신 확인 거래 90,000,000원과 비교하면 103.3%로 오히려 3,000,000원 높습니다. 이것도 어디까지나 임차보증금 인수액을 제외한 최저매각가의 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

다음 표는 집행비용과 신청채권자 청구금액을 중심으로 계산한 임차인 배당 및 인수 위험 미반영 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위와 금액은 임차인의 권리, 당해세, 우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 2,074,000원은 추정치이며, 신청채권자 배당액은 청구액 65,500,000원을 기준으로 한 가정입니다. 소유자 잔여 25,426,000원은 실제 확정배당액이 아닙니다. 임차인 우선변제, 최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리 위험은 남는다

현재 신건 최저가는 93,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정한 가격 및 배당 시뮬레이션은 다음과 같습니다. 모든 회차의 인수액 0원은 임차보증금을 제외한 계산상 수치라는 점에 유의해야 합니다.

채권 미배당은 신청채권자의 청구액 대비 배당 부족분이며, 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다. 실제 임차인 보증금의 미배당액 및 인수 여부는 별도로 확정해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 거래자료 기준)

• 입지. 부산 남구 용호동 소재 주택지대입니다. 감정평가서상 성모병원 북측 및 용산초등학교 북서측 인근으로 기재된 주거지역이며, 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트 등이 밀집하고 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 해당 201호가 속한 건물의 서측은 약 6m 내외 포장도로에 접한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 블록조 슬래브지붕 2층 중 2층 201호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 비닐벽지, 바닥은 비닐장판, 창호는 샷시 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 감정평가상 위생설비·급배수설비·도시가스난방설비 등이 기재되어 있습니다. 승강기설비는 별도 15층 건물에 해당하는 설명이므로 본 2층 건물의 승강기 보유 여부로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역으로, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지대장상 토지면적은 312.1㎡이며 이는 해당 201호의 전용면적이나 단독 소유면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부상 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 건물의 현재 물리적 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1979년 준공, 8세대 규모의 오래된 저층 공동주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건으로 표본이 적고, 가장 최근 거래도 2022년이므로 현재 매도 가능 가격 및 매수 수요를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조명찬 임차관계. 2011.08.02 전입의 원인, 임대차계약서, 보증금, 현재 점유, 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 김희순 임차관계. 2013.11.18 전입자의 실제 점유 부분과 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 김경희 임차관계. 2016.05.12 전입자로, 현황조사와 매각물건명세서 관련 조사에 모두 등장합니다. 임차인 관련 최종 기재와 보증금 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
• 세 전입자의 관계. 동일 호실에 대한 각각의 유효한 임대차인지, 가족·동거 관계인지, 과거 전입만 남아 있는지 확인해야 합니다. 확인 전 보증금 합산 또는 임차인별 인수액 확정은 금물입니다.
• 배당요구 및 확정일자. 우선변제권 인정 요건과 배당 가능액을 확인한 뒤 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단해야 합니다.
• 매각 진행 상태. 2026.10.23 채권자대리인 관련 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 이 결정의 대상 및 효과가 분명하지 않으므로 사건기록을 확인하고, 2026.11.09 매각기일의 진행 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
• 가격 재검증. 마지막 확인 거래가 2022.12인 만큼 2026년 현재 동일 건물과 인근 유사 저층 공동주택의 거래가격·매물가격을 확인해야 합니다.
• 건물 노후도. 1979년 준공된 블록조 건물의 누수, 균열, 설비 및 유지보수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 및 별도 인수 가능 부담을 확인해야 합니다.
• 최종 입찰 판단. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 대조해 대항력과 실질취득액을 확정한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리도 가격도 아직 합격시키기 어렵다

가격 측면에서 2022년 2건 평균 95,000,000원보다 최저가가 2,000,000원 낮다는 점만으로 낙찰 메리트를 평가할 수 없습니다. 마지막 거래보다 높은 가격이고 거래 표본이 오래됐으며, 무엇보다 실질취득액이 확정되지 않았기 때문입니다.

본건은 현재 신건으로 유찰 이력이 없지만, 추후 가격이 내려가더라도 선순위 임대차보증금의 인수 구조가 확인되기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 분류하기 어렵습니다. 2026년 10월 23일의 기각결정 관련 송달기록 역시 매각 절차의 진행 상태를 확인해야 하는 요소입니다.

맺으며 — “근저당이 없다는 사실보다, 누가 살고 있는지가 중요하다”

부산 녹산주택 201호의 핵심은 명확합니다. 등기만 보면 과거 근저당권이 모두 말소된 단순한 강제경매입니다. 그러나 2011년·2013년·2016년 전입자 3명이 존재하고, 보증금과 실제 점유관계가 명확하지 않습니다.

최저가 9,300만원은 오래된 거래자료 기준으로도 확실한 저가가 아닙니다. 2022년 평균 9,500만원보다는 낮지만 최신 확인 거래 9,000만원보다 높으며, 실제 임차보증금 인수액이 발생하면 취득비용은 추가로 늘어납니다. 그럼에도 현재 시세를 판단할 최신 거래는 확보되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 세 전입자의 임대차 및 대항력 여부, 보증금과 배당 가능액을 먼저 확인하고, 실제 매수인 인수액을 확정해야 합니다. 이후 현재 시장가격을 검증해 실질취득액과 비교하는 순서가 맞습니다. 권리 미확정·가격 우위 불분명·환금성 제한이라는 세 가지 문제가 해소되기 전까지, 신건 최저가만으로 매력을 부여할 수 없는 물건입니다.