부산지방법원 2025타경5597. 부산 남구 용호동 부영주택 나동 205호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 김종숙이며, 2010년 11월 19일 거래가액 50,000,000원으로 소유권이전등기를 마친 이력이 확인됩니다. 신청채권자는 전현섭, 청구금액은 65,500,000원입니다. 감정가 77,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다.

등기상 과거 근저당권은 말소됐지만, 이것만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다. 2013년 11월 18일 설정등기된 김희순의 전세권이 현재의 핵심 쟁점입니다. 이 전세권은 2025년 7월 14일 경매개시결정보다 먼저 등기됐고, 등기상 말소된 것으로 확인되지 않습니다. 전세금은 50,000,000원, 목적물 범위는 나동 205호 건물 전부입니다.

여기에 조명찬·김경희·김희순의 전입기록까지 있습니다. 세 사람 모두 경매개시결정보다 전입일이 앞서지만, 전입일만으로 법적 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 임차인의 대항력과 우선변제권을 별도로 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

말소기준은 2025년 7월 14일 강제경매개시결정입니다. 이전에 설정됐던 용호1,3동새마을금고 근저당권 6,000,000원은 2009년 3월 31일, 용호새마을금고 근저당권 15,600,000원은 2013년 11월 18일 각각 말소됐습니다.

그런데 김희순의 전세권 50,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 별개의 등기권리입니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 원칙만으로 이 선순위 전세권까지 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 전입자 3명, 보증금 모두 확인 필요

현황조사에는 조명찬·김경희·김희순 3명이 임차인으로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 개별적으로 확인해야 할 임차관계입니다. 다만 실제 임대차계약의 존재, 현재 점유, 보증금 반환 여부는 전입기록만으로 확정되지 않습니다.

대항력은 주택 인도·주민등록 등 법정 요건과 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다. 우선변제권은 확정일자 및 배당요구 요건 등이 중요합니다. 김희순의 등기 전세금과 임차보증금은 동일한 채권일 가능성이 있으므로 확인 없이 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 85.6% 숫자만 믿기 어렵다

부영주택(1,2)의 확인된 거래사례는 2건입니다. 가장 마지막으로 확인되는 거래는 2023년 2월 90,000,000원이고, 이전 거래는 2021년 7월 140,000,000원입니다.

전체 평균은 115,000,000원으로, 최저가는 이 금액의 67.0%입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 140,000,000원 거래가 포함돼 있어, 실제 현재 가격을 설명하기에는 부적절할 수 있습니다.

최근 거래 기준으로 보면 최저가 77,000,000원은 90,000,000원의 85.6%입니다. 하지만 마지막 거래 시점 자체가 2023년 2월로 오래됐습니다. 2026년 현재의 가격이라고 볼 수 없으며, 최근 12개월 평균으로 제시된 90,000,000원 역시 확인되는 거래월과 대조하면 현시점 최근 12개월의 실거래 시세로 그대로 사용하기 어렵습니다.

실제 낙찰가격에 인수금이 붙으면 비교 결과는 더욱 달라집니다. 예를 들어 전세권 50,000,000원을 전액 인수한다고 가정하면, 최저가와 합산한 실질취득부담은 127,000,000원입니다. 이는 마지막 확인 거래 90,000,000원보다 높습니다. 다만 이 금액은 전세권 전액 인수를 전제로 한 조건부 계산이며, 다른 임차인에 관한 미확정 부담은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

다음 배당표는 김희순 전세권에 50,000,000원을 먼저 배당하는 계산 시나리오입니다. 실제 배당요구 여부와 법원의 배당순위 판단이 확인된 확정배당표는 아닙니다.

집행비용 1,786,000원 추정. 김희순 전세권에 50,000,000원, 신청채권자 전현섭에게 25,214,000원을 배당하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 권리와 배당요구 관계에 따라 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다. 채권 미배당금 40,286,000원이 모두 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 변화

유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아지지만, 선순위 권리의 부담이 동시에 사라지는 것은 아닙니다. 가격이 내려가는 만큼 채권자에게 돌아가는 배당도 줄어드는 구조입니다.

회차별 계산은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 후속 매각기일이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 미배당 합계는 채권의 미회수액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 용호동 소재 성모병원 북측 및 용산초등학교 북서측 인근의 주택지대입니다. 주변에 단독주택·다세대주택·공동주택이 밀집하고, 주거환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 해당 205호가 속한 건물은 동측 약 6m 포장도로와 접하는 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 해당 호실은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 비닐벽지, 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 이용상태. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비 등이 기재돼 있습니다. 임대관계는 구체적인 확인이 필요합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,164,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
• 공부상 표시. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재됐으나, 해당 건물은 공부상 나동, 현칭 2동으로 표기됩니다. 입찰 전 현장 호수와 등기상 호실을 일치시켜야 합니다.
• 환금성. 부영주택(1,2)은 20세대 규모이고 준공일은 1981.09.24입니다. 확인되는 거래사례도 2건으로 제한적입니다. 소규모·노후 공동주택의 특성과 가격 하락 기록을 고려하면 매도 시 가격 형성 및 거래 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 배당요구 확인. 김희순의 2013.11.18 전세권에 대해 적법한 배당요구가 있는지, 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지를 매각물건명세서와 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 전세금 반환·말소 확인. 전세금 50,000,000원의 실제 반환 여부, 존속기간 종료 이후 전세권 상태, 전세권 말소등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 3명 전수조사. 조명찬·김경희·김희순의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 및 전출 여부를 개별 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
• 김희순 채권 중복 여부. 등기 전세금과 주택임대차 보증금이 동일 채권인지 확인해야 합니다. 같은 보증금을 이중 계산해서도 안 되고, 확인 없이 인수 부담에서 제외해서도 안 됩니다.
• 실질취득부담 재계산. 최저가에 실제 인수되는 전세금·임차보증금과 명도·취득 관련 비용 등을 반영하여 총부담을 다시 산정해야 합니다.
• 면적과 실거래 비교. 본건의 등기·감정평가상 면적을 확인하고, 37.06㎡ 기준과 46.20~46.21㎡ 거래사례의 차이를 반영해야 합니다.
• 가격 하락 반영. 과거 140,000,000원 거래에 기대어 시세를 높게 추정하지 말고, 90,000,000원 거래와 -35.7% 하락 추세를 우선 검토해야 합니다. 2026년 현재 거래 가능한 가격은 별도로 확인해야 합니다.
• 매각절차 진행상태 확인. 2026.10.23 채권자대리인 평O에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있습니다. 이 기록만으로 사건 전체가 기각됐다고 단정할 수는 없으나, 기각 결정의 대상과 효력, 2026.11.09 매각기일의 유효 여부를 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 현장 및 명도 확인. 현재 실제 점유자, 호실 표시, 건물 상태, 임차인과의 명도협의 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 세금·관리비·원본 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납, 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “7,700만원보다 중요한 것은 인수할 권리다”

이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하기에 적합한 유형이 아닙니다. 선순위 전세권 50,000,000원이 있고, 임차인 3명의 보증금과 대항력도 아직 확정되지 않았습니다. 예상배당상 인수액이 0원으로 계산되는 것은 전세권에 대한 배당 가정이 충족될 경우의 결과이지, 실제 매수인 부담에 대한 확정 결론이 아닙니다.

가격 측면에서도 전체 거래평균 115,000,000원은 과거 고가 거래의 영향을 받습니다. 마지막으로 확인된 거래는 2023년의 90,000,000원이고, 거래 추세는 -35.7%입니다. 더욱이 실거래 비교 면적이 일치하지 않아 77,000,000원의 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 근거도 충분하지 않습니다.

여기에 2026년 10월 23일 기각결정정본 발송 기록까지 있어 매각절차의 진행상태도 다시 확인해야 합니다. 선순위 권리, 미상 임차보증금, 하락한 거래가격, 제한적인 거래 표본과 절차상 불확실성이 동시에 존재합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 김희순 전세권의 소멸 여부, 조명찬·김경희를 포함한 임차인의 대항력·보증금, 사건의 실제 진행상태가 확인되기 전에는 매수인 실질취득부담을 신뢰성 있게 산정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 얼마의 권리를 실제로 인수하게 되느냐입니다.