창원지방법원 2025타경939. 경상남도 하동군 청암면 명호리 702 소재 상가 + 토지 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 50,291,800원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 하태용이며, 2020.12.03 지리산청학농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 35,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.17 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기상 권리만 살펴보면 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 다릅니다. 남현자의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 반환되지 않는 보증금이 있다면, 그 금액이 낙찰자의 추가 부담이 될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 선순위 전입이 변수

말소기준권리는 2020.12.03 설정된 지리산청학농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 35,000,000원이며, 2025.09.17 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.

그러나 현황조사에서 확인된 남현자의 전입일은 2002.11.01로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 전입일만으로 법적 대항력을 최종 확정할 수는 없지만, 실제 점유와 적법한 임대차 등 요건이 충족된다면 매수인이 미반환 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 위험

현황조사상 실제 임차인으로 조사된 인원은 1명입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았으며, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로는 메리트를 알 수 없다

현재 최저매각가는 50,291,800원으로 감정가와 같습니다. 그러나 입찰가격의 적정성은 감정가 대비 할인율만으로 결정되지 않습니다. 이 물건은 실제로 인수할 수 있는 임차보증금이 확인되지 않았고, 건물도 부속사(폐가) 상태입니다. 동일한 이용상태와 입지의 실거래 시세를 비교하지 않은 상태에서 신건 최저가가 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

회차별 금액은 감정가 기준 유찰 시나리오입니다. 근저당 미배당액은 배당 추정상 부족액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 실질취득액은 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수액을 확인해야 계산할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,291,800원 가정)

위 배당표는 채권최고액 35,000,000원을 기준으로 집행비용을 공제한 단순 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 97,230,823원으로, 위 예상배당액만으로 청구금액이 전액 충족되지는 않습니다. 남현자의 임차보증금 및 우선변제 여부, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 13,986,548원과 매수인 인수 0원은 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 하동군 청암면 명호리의 명사마을회관 남동측·동측·북서측 인근입니다. 주변은 농가주택·농경지·임야가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다. 개별 토지의 도로 접면 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지면적 344.0㎡, 공부상 지목 대, 토지이용상황 주거나지입니다. 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 실제 접도와 차량 진입 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다. 감정요항표에는 다른 기호의 토지에 보전관리지역 및 준보전산지 등도 기재되어 있으므로 매각 대상별 규제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 36,400원/㎡입니다. 이는 공시가격 관련 지표이며 실제 거래시세나 낙찰 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 기호 17 건물은 목조 스레트지붕 단층 부속사로, 현황 구조는 블럭조로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 1946.01.01이며 현재 폐가 상태로 조사되었습니다. 유지·보수 또는 철거 필요성은 현장 점검이 필요합니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정요항표에는 기호 3 토지가 공부상 대이지만 현황 자연림, 기호 6 토지는 공부상 임야이지만 현황 주거나지로 기재되어 있습니다. 해당 기호가 실제 매각 대상에 어떻게 포함되는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌 지역의 토지와 폐가 상태 부속사라는 특성상 수요층이 제한될 수 있습니다. 정상적인 상업시설이나 주거용 건물과 동일한 환금성을 전제하지 않는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 보증금 확인. 남현자의 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 최대 인수 위험도 계산할 수 없습니다.
• 대항력과 점유 실태 확인. 2002.11.01 전입 사실과 현재 실제 점유 상태, 주거용 임대차에 해당하는지, 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 현재 판정은 대항력 가능·미상입니다.
• 배당요구 확인. 임차인의 배당요구 여부와 배당순위를 확인하고, 실제 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
• 실질취득 총액 산정. 낙찰가에 인수 보증금과 취득·정비 관련 비용을 더한 총액으로 판단해야 합니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
• 폐가 및 건물 구조 확인. 목조·현황 블럭조 표기와 실제 구조가 일치하는지, 건물 사용 가능성, 노후·훼손 상태 및 철거 필요성을 확인해야 합니다.
• 토지 경계·접도 확인. 지적도, 토지대장, 현황 경계, 실제 진입로와 도로 사용 관계를 확인해야 합니다. 자루형 토지와 세로한면(불) 접면 조건은 현장 확인이 중요합니다.
• 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역의 적용 범위와 건축·재건축·용도변경 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 시세와 처분 가능성 확인. 인근 유사 토지 및 노후 건물의 실제 거래 사례를 조사하고, 재판매까지 고려한 보수적인 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 매각범위 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각 대상 목록을 대조하고 토지·건물별 기호와 포함 범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 사건의 등기상 말소기준권리는 분명합니다. 2020.12.03 지리산청학농업협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 남현자의 전입일은 그보다 빠른 2002.11.01입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 실제 부담해야 할 금액을 확정할 수 없습니다.

더욱이 현황상 부속사는 폐가 상태이고, 상가 + 토지라는 경매 용도와 실제 이용상태를 구분해야 합니다. 실거래 시세를 충분히 확인하지 않은 상태에서 최저가 50,291,800원이 싸다고 판단하는 것도 위험합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 법적 대항력과 보증금, 매수인에게 실제 인수되는 금액, 토지·건물 현황 및 적정 시세가 확인된 뒤 실질취득 총액을 기준으로 재평가해야 합니다. 현재는 유찰을 기다리는 것만으로 위험이 해결되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 할인보다 인수 위험의 해소 여부에 있습니다.