창원지방법원 2025타경31174. 경상남도 진주시 신안동에 위치한 신안3차주공아파트 303동 10층 1004호입니다. 이 아파트는 1,046세대 규모의 공동주택으로, 동일 면적 실거래가 비교적 꾸준히 확인됩니다. 경매 대상은 현재 소유자 서진교 명의로 정리된 세대입니다.

권리관계의 중심은 2021년 1월 18일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 82,500,000원이며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건을 평가할 때는 권리관계와 가격을 구분해야 합니다. 낙찰자가 승계하는 등기상 채무는 없는 것으로 산정되지만, 배당금 부족이 발생하고 실제 점유자의 신원이 확인되지 않은 만큼 사전 점검이 필요합니다. 가격 역시 최근 평균과 비교하면 낮지만 최신 거래와 비교하면 매력적인 할인폭이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2021.01.18 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며, 뒤에 설정된 강제경매개시결정과 신한카드 가압류 역시 소멸 대상입니다.

2021년 취득 당시에는 서진교와 최영애가 각각 2분의 1 지분을 보유했으나, 2025년 6월 2일 최영애 지분이 서진교에게 증여되면서 현재 등기상 서진교가 전체 지분을 보유하고 있습니다.

과거 정영균 명의로 설정되었던 전세권 78,000,000원은 2009년 1월 5일 이미 말소되었습니다. 이상오 명의의 근저당권 66,000,000원도 2021년 10월 25일 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신거래보다 높다

신안주공3 동일 면적 49.96㎡의 최근 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 거래 기간은 2026년 2월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 149,166,666원입니다.

최근 거래 범위는 132,000,000원부터 166,000,000원까지입니다. 신건 최저가 141,000,000원은 평균보다 8,166,666원 낮으며, 최근 12개월 평균의 94.5%에 해당합니다.

평균만 보면 약 5.5% 낮은 가격입니다. 그러나 가장 최근인 2026년 10월 실거래가는 140,000,000원입니다. 현재 최저가는 그보다 1,000,000원(약 0.7%) 높습니다.

또한 동일 면적이라도 거래 층수가 서로 다릅니다. 경매 대상은 10층이며, 최신 거래는 8층입니다. 층수와 개별 세대 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 하므로 실거래 평균을 곧바로 해당 세대의 적정가격으로 확정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

매각가를 141,000,000원으로 가정하면, 집행비용 2,774,000원을 공제한 뒤 채권자들에게 138,226,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

채권자들의 청구금액 합계는 153,849,173원이며, 예상 미배당액은 15,623,173원입니다. 신청채권자 정성영은 청구액 60,000,000원 중 55,726,000원을 배당받아 전액 만족되지 않고, 신한카드의 가압류 채권에도 미배당이 발생합니다.

배당표는 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자의 회수 부족액으로, 매수인의 인수액과 구분됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 그대로

매각가격이 낮아질수록 채권자들의 예상 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 등기상 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.

신건에서는 신청채권자 정성영의 예상 배당액이 55,726,000원이지만, 1회 유찰 시에는 27,920,800원, 2회 유찰 시에는 5,715,680원으로 감소합니다.

채권자에게 발생하는 미배당과 매수인이 부담할 인수금은 다릅니다. 이 사건에서는 예상 미배당액이 커지더라도 해당 미배당 채권이 매수인에게 자동으로 승계되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (물건 및 토지 현황 기준)

• 단지 규모. 신안주공3은 1,046세대 규모의 아파트 단지입니다. 준공일은 1997년 11월 27일로, 건물 노후도와 개별 세대 수선 상태를 고려해야 합니다.
• 토지 용도. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지의 이용상황은 아파트입니다.
• 도로 조건. 중로각지에 해당하며, 토지 형상은 세로장방형이고 지형은 평지입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,203,000원입니다. 이는 공동주택 거래가격이나 경매세대의 직접적인 매매가치를 의미하지는 않습니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역과 지구단위계획구역에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시됩니다.
• 거래 유동성. 동일 면적의 최근 실거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 132,000,000원부터 166,000,000원까지 차이를 보여, 실제 환금가격은 층과 내부 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.01.18 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정과 가압류가 소멸하는지 최종 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
• 최신 실거래 확인. 2026년 10월 동일 면적 거래가 140,000,000원입니다. 신건 최저가 141,000,000원과 개별 세대의 층·상태 차이를 비교해 응찰가를 정하세요.
• 실제 점유자 조사. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계가 확정되지 않았습니다. 점유자의 신원·점유 원인과 인도 가능성을 확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 예상 미배당액 15,623,173원은 매수인 인수금이 아닙니다. 다만 실제 배당순위와 추가 권리는 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 낙찰 후 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
• 건물 상태 점검. 1997년 준공 아파트인 만큼 누수·배관·창호·내부 수선 상태를 검토하고 필요한 비용을 입찰 예산에 반영하세요.
• 감정서 일치 여부. 소재지와 이용상태에 상충하는 기술이 있으므로, 대상 건물의 감정평가서·현황조사서·건축물대장을 반드시 대조하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.09 입찰에 앞서 기일 변경, 취하·정지 여부, 매각조건 및 입찰보증금 액수를 법원 공고로 재확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 따져야 한다”

이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2021년 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없지만 실제 점유관계는 별도 검증이 필요합니다.

가격은 조금 더 복합적입니다. 신건 최저가 141,000,000원은 최근 12개월 평균 149,166,666원의 94.5%이므로 평균 대비 가격 부담은 낮습니다.

그런데 가장 최근 거래는 140,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최신거래보다 높은 수준이고, 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

이 단지의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 반복 유찰을 당연하게 예상하는 전략도 적절하지 않습니다. 실제 점유상황과 감정서의 일치 여부를 확인한 뒤, 최신 실거래에 근거한 입찰 상한선을 설정하는 것이 중요합니다.

종합 결론은 권리관계 양호·가격 메리트 제한적·점유 확인 필요입니다. 권리상 인수 부담이 낮다는 장점은 분명하지만, 신건에서 서둘러 응찰할 만큼 확실한 가격 할인은 확인되지 않습니다. 결국 이 사건의 핵심은 권리의 단순함을 과대평가하지 않고 실제 시장가격과 명도 위험까지 확인하는 것입니다.