광주지방법원 2026타경50025. 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 센텀펜트하우스 101동 1층 101호에 대한 경매입니다. 물건의 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사호명건설이며, 완도군산림조합이 설정한 채권최고액 480,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기부에는 다수의 채권자가 등장합니다. 주식회사 일강레미콘의 가압류, 유한회사 성광종합건설의 가압류, 주식회사에이엠젯코리아의 후순위 근저당권, 국의 압류 등이 있습니다. 그러나 이들은 말소기준권리보다 뒤에 등기된 권리로, 제시된 권리관계상 매각에 따라 소멸합니다. 채권자의 미배당금이 많다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.
이 물건에서 더 중요한 질문은 따로 있습니다. 근린시설의 실제 이용 형태와 점유관계가 명확한지, 그리고 최저매각가 231,700,000원이 적정한 시장가격인지입니다. 특히 감정평가액의 70%가 최초 최저가로 제시된 이유를 일반적인 유찰에 따른 가격 인하로 이해해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 전라남도 완도군 신지면 신지로 433 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 101동 1층 101호 |
| 현황 이용상태 | 공부상 1개호이나 가벽체로 구분하여 2개호로 이용 중 · 편의점 부분과 세탁실 부분 |
| 소유자 | 유한회사호명건설 |
| 감정가 | 331,000,000원 |
| 최저매각가 | 231,700,000원 (감정가 70% · 신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 완도군산림조합 |
| 청구금액 | 421,777,063원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 |
| 토지 현황 | 지목 잡종지 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
핵심은 완도군산림조합의 2022.12.02. 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고 채무자는 김민호입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 가압류·압류·근저당권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그보다 먼저 등기되었던 박길환의 가압류 184,100,000원은 2022.12.02. 취하에 따라 말소되었습니다. 따라서 현존하는 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다. 주식회사 에이엠젯코리아가 신청했던 2025타경50474 경매개시결정도 2026.09.30. 취하를 원인으로 2026.10.16. 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 정민현 1명입니다. 전입일은 2022.12.30.로 말소기준권리 설정일인 2022.12.02.보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 제시된 자료상 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정민현 | 2022.12.30 | 30,000,000원 | 1,363,636원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 정민현 |
|---|---|
| 전입신고 | 2022.12.30 |
| 말소기준권리 | 2022.12.02. 완도군산림조합 근저당권 |
| 임대차보증금 | 30,000,000원 |
| 월차임 | 1,363,636원 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 배당요구 | 미확인 |
| 대항력 | 없음 말소기준권리보다 늦은 전입 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%와 시장가격은 다르다
감정가 331,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 231,700,000원으로, 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 근린시설 실거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
센텀펜트하우스의 단지 정보에는 총 28세대, 사용승인 관련 일자 2022.09.26., 경매물건 평균 유찰 1.0회가 제시되어 있습니다. 그러나 단지의 일반적인 주거시설 거래가격을 근린시설 101호의 가격 근거로 직접 적용해서는 안 됩니다. 물건의 용도와 실제 이용 형태가 다르기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 완도군산림조합 근저당권에 배당되며, 후순위 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,043,800원 |
| 1. 근저당 · 완도군산림조합 | 480,000,000원 | 227,656,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 일강레미콘 | 33,587,780원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유한회사 성광종합건설 | 800,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에이엠젯코리아 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당계산상 채권 합계 | 1,353,587,780원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 227,656,200원 |
| 예상 미배당 합계 | 1,125,931,580원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
집행비용은 매각대금의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 조세채권의 법정기일, 우선변제 요건, 확정채권액, 공동담보 회수 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 70% | 231,700,000원 | 227,656,200원 | 1,125,931,580원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 56% | 185,360,000원 | 181,964,960원 | 1,171,622,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 약 45% | 148,288,000원 | 145,411,968원 | 1,208,175,812원 | 0원 |
현재 회차에서 완도군산림조합의 예상배당액은 227,656,200원입니다. 신청채권자의 청구금액 421,777,063원에도 미치지 못합니다. 후순위 가압류 및 근저당 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.
1회 유찰 시 최저매각가는 185,360,000원, 2회 유찰 시 148,288,000원으로 제시되어 있습니다. 회차가 진행되어도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이 가격들 역시 실제 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 근린시설의 적정 거래가격과 임대수익 검증이 선행되어야 합니다.
⑥ 물건 특성·입지·환금성 메모
- 용도. 이 물건의 경매상 용도는 근린시설입니다. 단지 명칭에 주거시설을 연상시키는 표현이 포함되어 있더라도 아파트나 일반 공동주택으로 평가해서는 안 됩니다.
- 현황 구획. 공부상 1개호이나 실제로는 가벽체로 구분하여 2개호로 이용 중입니다. 편의점 부분과 세탁실 부분의 경계 및 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 건축물 이용관계. 가벽 설치와 현황 이용 방식이 건축물대장 및 관련 인허가 내용과 부합하는지 확인이 필요합니다. 현황상 분리 이용이 곧 법적으로 독립된 2개 호실을 의미하는 것은 아닙니다.
- 임대수익. 정민현의 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,363,636원입니다. 실제 계약범위·차임 지급상태·점유 구획을 확인해야 하며, 향후 동일한 임대수익이 유지된다고 단정할 수 없습니다.
- 토지. 용도지역은 계획관리지역이며 지목은 잡종지입니다. 토지면적은 2,903.0㎡, 공시지가는 64,600원/㎡로 표시되어 있습니다. 이 수치는 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 토지이용 제한. 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함 사항이 표시되어 있습니다. 실제 근린시설 이용과 변경 가능성은 해당 제한사항을 함께 검토해야 합니다.
- 단지 규모. 센텀펜트하우스는 총 28세대로 제시되어 있습니다. 근린시설의 환금성은 단지의 주거시설 거래량보다 해당 상권의 임차수요 및 수익성에 영향을 받을 수 있습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 이 수치만으로 해당 근린시설의 적정 낙찰가격이나 향후 유찰 여부를 예측할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최초 최저가 산정 근거. 2025타경50474의 감정평가액을 기준으로 최저매각가격이 정해졌다는 명세서 기재를 확인하고, 이번 사건의 감정가 및 매각조건과 대조하세요.
- 근린시설 실거래 확인. 감정가 331,000,000원과 최저가 231,700,000원만 비교하지 말고, 같은 용도·입지·면적·수익구조의 거래사례를 확인하세요.
- 임차인 점유범위. 정민현의 계약서, 실제 점유 구획, 보증금 및 월차임, 영업시설 이용상태를 확인하세요.
- 명도 및 영업 인도. 대항력 없는 임차인이라도 현실적인 점유 인도와 영업시설 정리에는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 가벽 및 시설 적법성. 공부상 1개호와 현황상 2개 구획의 차이를 현장에서 확인하고, 관련 인허가 및 건축물대장과 대조하세요.
- 조세 및 배당. 해남세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. 당해세·조세채권의 우선순위 및 실제 배당관계를 확인하세요.
- 공동담보. 완도군산림조합 근저당권의 공동담보 관계와 채권 회수 상황을 확인하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비, 공용부분 관리비, 전기·수도 등 공과금의 정산 및 인수 가능성을 확인하세요.
- 현장 수익성. 근린시설의 실제 영업 가능성, 공실 위험, 재임대 가능성 및 유지관리비를 검토하세요.
- 최종 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 사건의 장점은 비교적 명확합니다. 2022.12.02. 완도군산림조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 정민현도 말소기준일 이후 전입하여 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 평가하기는 어렵습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없고, 비교할 실거래 근거도 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 1개호와 현황상 2개 구획의 차이, 기존 임차인의 점유 및 근린시설 특유의 환금성 문제가 남아 있습니다.
배당 측면에서도 현재 최저가 낙찰을 가정하면 채권자 미배당액이 1,125,931,580원에 달합니다. 이 금액을 낙찰자가 부담하는 것은 아니지만, 채권관계가 복잡하고 배당 추정에 변동 가능성이 있다는 점은 유의해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 인수위험은 낮지만 가격 검증이 어렵고, 실제 이용 형태와 점유관계의 확인이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 감정가 할인율이 아니라 근린시설의 실제 가치와 인도 후 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
