광주지방법원 2026타경50225. 전라남도 완도군 완도읍 대신리 96-1 소재의 연립·다세대 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 목조 함석지붕 단층 건물과 토지가 분석의 핵심입니다. 건물 등기사항 기준으로 2022.08.22 소유권보존, 2026.02.27 페퍼저축은행 가압류, 2026.06.18 오케이저축은행 강제경매개시결정이 확인됩니다.

이 사건의 핵심은 최저가만으로 투자성을 판단할 수 없다는 점입니다. 전입일이 권리분석 기준일보다 앞선 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 매각 대상 주변의 제시외 건물과 경계 문제도 있습니다. 배당 계산상 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있더라도 이를 실제 인수비용 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다

등기상 분석 기준일은 2026.02.27 페퍼저축은행 가압류입니다. 이후 2026.06.18 오케이저축은행의 강제경매개시결정이 등기되어 있으며, 매각에 따른 소멸 여부와 범위는 원본 등기부에서 확인해야 합니다. 특히 건물 등기사항만으로 토지까지 권리관계가 동일하다고 단정하지 말고, 일괄매각 대상 전체의 등기와 목록을 함께 대조해야 합니다.

임차인 현황 및 권리 배지

실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 임차인은 확인되지 않습니다.

전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 전액이 매수인에게 인수된다고 확정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 확인되지 않는다는 이유로 인수위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 실제 보증금, 대항력 요건, 배당 여부와 배당액을 확인한 뒤 실질취득액을 산정해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 시세 메리트 확인 불가

현재 최저매각가는 20,659,450원으로 감정가의 100%이며 유찰 전 신건입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균과 최신 거래를 비교할 근거가 없어, 이 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 임차인 인수위험과 토지·건물 경계 문제가 해소되지 않은 상태에서는 최저가만으로 입찰 메리트를 평가하기 어렵습니다.

회차별 금액은 제시된 시나리오에 따른 추정치입니다. 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지, 그 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 임차인 보증금에 따른 별도 인수 가능성은 위 표에 반영되어 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,659,450원 가정)

신건 매각가를 기준으로 한 추정 배당에서 채권자 총청구액은 54,086,809원, 채권자 총배당액은 19,887,580원, 미배당액은 34,199,229원입니다. 소유자에게 배당되는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

집행비용은 매각가의 약 3.7%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 관련 권리와 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 표의 계산상 매수인 인수액 0원은 임차인 보증금 확인을 대신하지 못합니다.

④ 입지·환금성·물리적 위험 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 전라남도 완도군 완도읍 대신리의 대구리마을 내에 위치하며, 주위는 해안 농촌지대입니다. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태·건물. 주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 목조 함석지붕 단층이며, 일반적인 전기·위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적은 238.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 자연환경보전지역입니다. 토지정보에는 평지·가로장방으로 기재되어 있는 반면 감정평가에는 부정형 완경사지로 기재되어 있어 현장과 측량자료를 대조할 필요가 있습니다.
• 규제. 자연환경보전지역·자연취락지구·가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 22,800원/㎡입니다. 구체적인 이용 가능 범위는 관련 공부와 현황을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서에는 제시외 건물(1-1~1-3)이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 제시외 건물 일부는 목록3의 토지와 인접지인 대신리 106 및 1102번지에 걸쳐 있으므로, 실제 소재 위치와 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 경계·조경수. 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다. 대신리 1102번지에는 타인 소유 조경수가 식재된 것으로 기재되어 있으며, 지상 수목은 매각 대상에서 제외됩니다.
• 환금성. 해안 농촌지대의 주택·토지 물건이며, 실거래 비교 근거가 없어 가격 수준과 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 매각 가능성이나 투자수익을 낙관해서는 안 됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 제시외 건물의 일부가 인접지에 소재하고 경계가 불명확하다는 별도 주의사항이 있습니다. 이를 단순히 공부상 이상 없음으로 갈음해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 허봉임의 실제 보증금·차임·확정일자·점유 범위와 배당관계를 매각물건명세서 및 현황조사서 원본에서 확인하세요. 전입일만으로 대항력이나 인수금액을 확정하지 마십시오.
• 토지·건물 권리 대조. 건물 등기사항뿐 아니라 토지 등기부, 매각목록, 권리분석 기준일 및 각 권리의 매각 후 소멸 범위를 함께 확인하세요.
• 제시외 건물 소재지 확인. 제시외 건물(1-1~1-3)의 매각 포함 범위와 대신리 106 및 1102번지에 걸친 부분을 확인하고, 현황과 매각목록을 대조하세요.
• 경계측량. 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 기재가 있습니다. 입찰 전 지적도·토지대장 등 관련 공부와 현황을 확인하고 필요하면 경계측량을 검토하세요.
• 지상 수목. 지상 수목은 매각에서 제외되고 타인 소유 조경수가 기재되어 있습니다. 매각 대상 건물·토지와 수목의 소유 및 이용관계를 구분해 확인하세요.
• 용도지역 및 이용 가능성. 자연환경보전지역·자연취락지구·가축사육제한구역 관련 제한과 실제 이용상태를 확인하세요. 현재 주택으로 이용된다는 사실만으로 향후 용도변경이나 개발 가능성을 단정하지 마십시오.
• 입찰가 상한. 실거래 비교 근거가 없고 임차인 인수위험도 확정되지 않았습니다. 보증금과 경계·매각 범위를 확인하기 전에는 최저가를 기준으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 배당 및 세금. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 관련 비용을 확인하고, 추정 배당표를 확정 금액으로 간주하지 마십시오.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·경매·감정평가 정보를 토대로 한 검토 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 등기부와 관련 공부를 직접 대조하세요.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인해야 할 권리와 경계

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 20,659,450원인 신건입니다. 그러나 임차인 허봉임의 전입일은 기준일보다 앞서고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 실질취득액을 낙찰가와 같다고 확정할 수 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액 0원이라는 표시만으로 임차인 위험이 해소되는 것도 아닙니다.

물리적 위험도 가볍지 않습니다. 제시외 건물 일부가 인접지에 걸쳐 있고 경계가 불명확하며, 타인 소유 조경수는 매각 대상에서 제외됩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시세상 유리함을 확인할 수 없습니다. 권리 확인, 임차인 보증금 확인, 경계와 매각 범위 확인이 먼저입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 가격만 보고 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.